物流REITs再上新 中外运REIT上市首日侧记

观点网 REITs涨停的风过了吗？

7月29日，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（证券代码：508090）在上海证券交易所成功上市，收盘价格为3.929元/份，首日涨幅19.9%，成交额1.78亿元。

值得关注的是，几天前上市的首农产业园REIT首日涨幅28.47%，两只REITs均未能延续之前的首日涨停潮。

从市场情绪看，近期股市走势较好，REITs二级市场整体承压，给REITs套利增加不确定性。上周（7.21-7.25），中证REITs全收益指数下跌1.56%，REITs总指数下跌2.29%，经营权REITs指数下跌2.80%。

大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数3.98个百分点，跑输中证全债指数1.79个百分点，跑输南华商品指数5.02个百分点。

认购火热

在此前认购阶段，受REITs板块情绪较高，6月23日中外运REITs发行火热，仅一天时间，公众发售部分便因超额募集而提前结募。该基金募集的基金份额总额为4亿份，认购价格为3.277元/份，募集扣除认购费用后的有效净认购金额（不含利息）超13亿元。

发售采用向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售以及向公众投资者定价发售相结合的方式。其中，战略配售最终发售份额为2.8亿份，网下发售最终发售份额为8400万份，公众发售最终发售份额为3600万份。

战略配售方面，中外运REIT原始权益人同一控制下的关联方中外运物流投资控股有限公司认购8000万份基金份额，占基金发售总量的20%；其他专业机构投资者22家，包括银河证券、中粮信托、中信证券、申万宏源、国新资管、人寿保险等。

最终，中外运REIT的网下投资者配售比例为0.41705766%，网下询价阶段，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的251.12倍，超过网下初始发售份额数量的100倍(不含)。公众投资者有效认购申请实际确认比例低至0.109211%。

产城园区评论获悉，这次发行REITs，中外运拿出了包括瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目合计6个项目作为底层资产，建筑面积合计30.54万平米，可租赁面积合计29.97万平米。

其中，除成都空港物流项目外，其余5个项目均采用整租模式。根据此前披露公告，瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目及天津建合物流项目均与原始权益人旗下的相关主体签订了5年的整租协议。

截至2024年9月30日，5个整租方的租赁面积合计占总可出租面积比例约81.68%，单一客户租赁面积占比最高为22.21%，5个整租项目的营业收入占基础设施项目总营业收入比例为87.11%。

这是中国外运采取的经营模式。据了解，截至2024年末，中国外运持有的470万平方米物流基础设施资产，已有约150万平方米完成轻重资产分配并采用整租模式运营。

仓储整租模式

但中外运REIT需要考虑集中度风险。

对于整租持续性，中外运REIT曾表示，在执行整租协议已确定续租5年，五个整租项目的租赁期将延续至2032年1月、3月及2033年3月、7月。

同时，中国外运出具了同业竞争和利益冲突防范措施承诺，承诺基于合理和公平的条款在同等条件下将优先承租基础设施项目，并通过设置12个月不通知即自动续约，续租期内自动续期次数不限，但原租赁期限加续租期限的总年限不得超过20年。

另设置提前退租违约金条款等一系列缓释措施在一定程度上深度绑定了整租方和入池资产，整租方到期不续租风险较小，以保证项目运营的稳定性。

产城园区评论获悉，若极端情况下整租方续期5年之后不再续约，需12个月提前通知安排，整租方提前退租应支付3个月租金作为违约金并提前60天以书面形式通知项目公司。

违约金的设置提高了整租方的违约成本、降低整租方提前退租意愿，同时使得基金管理人和运营管理机构有较为充足的时间尽早准备应对措施，降低基础设施项目空置风险。

中外运REIT上市之后，物流仓储REITs板块又多了一个供投资人选择的标的，该基金也是首单央企仓储物流基础设施REIT。

对于物流仓储板块的表现，近期中金基金于一份研报中表示，物流仓储经营韧性好于预期，物流仓储REITs租金水平或仍承压，出租率波动则重点关注续换租窗口。

可比口径下，据该机构统计，物流仓储板块二季度收入同比下降5.9%，环比与上季度基本持平。体现在数据上，截至2Q25，物流仓储REITs出租率整体维持高位，平均出租率为94.3%；租金水平普遍承压，环比平均下降仅2%。

二季度内，部分项目原始权益人亦发挥支持作用，如盐田港REIT世纪物流园项目新租期租约虽有调降，但整体好于市场租赁水平，以及顺丰REIT合肥项目在清退欠缴租户后，相关租赁面积由顺丰关联方承租等。

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