亲属占用房屋多年，北京房产律师：如何快速实现腾退诉求？

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亲属间借房居住本是人情往来，但借住关系失控引发的腾退纠纷时有发生。北京一起案件中，房主将房屋借给妹妹临时居住，多年后妹妹一家不仅拒绝搬离，还擅自装修房屋，法院结合所有权归属和占用事实作出了裁判。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵伟、孙莉（夫妻关系，房屋所有权人）

被告：孙梅（孙莉妹妹）、周强（孙梅女婿）、刘艳（孙梅女儿，周强妻子）

（二）事件经过

2017 年初，孙莉因妹妹孙梅家装修，同意其暂时借住自家位于朝阳区的一号房屋、二号房屋，双方约定孙梅装修完成后即搬离，且不得带外人同住。2018 年中，赵伟、孙莉发现孙梅不仅未搬走，还私自更换门锁拒绝提供钥匙，当即要求其搬离。后因二原告出国探亲及疫情影响，直至 2022 年底才回国处理此事。

期间，物业公司告知赵伟夫妇，孙梅女儿刘艳、女婿周强正在对房屋进行大规模拆改装修，二原告明确表示不知情且未同意。经查，孙梅 2021 年患病后，周强夫妇以照顾为名入住，2021 年 4 月以更换管线为由对房屋进行全面装修，装修保证金已由物业退还。

2023 年 2 月，二原告提出要么周强夫妇购买房屋（总价 730 万元，低于市场价 100 余万元），要么两个月内搬离并给予 50 万元补偿。周强夫妇起初同意购房，后以资金不足为由反悔，反而要求二原告支付 270 万元市场差价。双方协商无果后，二原告发送短信催告搬离，孙梅一家拒不履行，二原告遂起诉要求腾退房屋、支付占用费并返还屋内物品。

孙梅辩称，借住系孙莉基于 "抱团养老" 承诺的安排，装修经孙莉口头同意，且双方存在 1992 年的 10 万元欠款纠纷未解决，拒绝腾退直至经济纠纷处理完毕。

（三）争议焦点

孙梅一家是否有权继续占用一号房屋、二号房屋？

擅自装修房屋能否成为拒绝腾退的理由？

房屋占用费应如何计算？

二、案件分析

（一）房屋所有权的核心效力

法院对权利归属的审查：

所有权人的支配权：一号房屋、二号房屋登记在赵伟名下，属夫妻共同财产，二原告依法享有占有、使用、处分的完整权利。根据《民法典》第二百四十条，所有权人对不动产的支配权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

借住关系的性质：双方形成无偿借用合同关系，属于实践性合同，出借人有权随时要求返还，尤其是在约定的借住条件（装修完成）已成就的情况下，孙梅一家继续占用缺乏合法依据。

抗辩理由的不成立：孙梅主张的 "养老承诺" 和 1992 年欠款纠纷，与房屋占用属不同法律关系，不能构成合法占有抗辩，经济纠纷应另案解决。

（二）装修行为的法律评价

法院对添附行为的认定：

擅自装修的过错：周强夫妇在未取得所有权人明确同意的情况下装修房屋，即使曾告知物业，也不能替代房主授权，构成对他人财产权的侵害。

装修款的处理规则：根据司法实践，未经同意的装修，所有权人无需补偿，但若装修物可拆除应恢复原状，不可拆除的可折价归所有权人。本案中法院明确装修款争议应另寻途径解决，不能作为拒绝腾退的理由。

结构安全的责任：私自拆改房屋结构可能违反《住宅室内装饰装修管理办法》，物业公司虽退还保证金，但不能免除侵权责任，所有权人可另行主张修复费用。

（三）占用费的合理确定

法院对损失赔偿的审查：

占用费的请求权基础：根据《民法典》第二百三十八条，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。孙梅一家经催告后拒不搬离，构成无权占有，应赔偿占用期间的损失。

计算标准的考量因素：二原告主张每天 500 元（每月 1.5 万元），法院结合纠纷起因（亲属借住）、通知搬离时间（2023 年 2 月）、装修争议等因素，酌情确定截至判决生效之日的占用费为 6 万元，兼顾情理与法理。

后续费用的处理：对判决生效后的占用费，因尚未实际发生且可能存在履行变化，法院未予支持，预留另行主张的权利。

三、裁判结果

法院判决：

被告孙梅、周强、刘艳自本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳一号房屋、二号房屋腾退返还给原告赵伟、孙莉；

被告孙梅、周强、刘艳自本判决生效之日起十日内给付原告赵伟、孙莉房屋占用费 60000 元；

驳回原告赵伟、孙莉的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）亲属间借房的风险防范

书面约定明确期限：借房时应签订书面协议，明确借住期限、用途（如 "仅限本人居住，不得转租转借"）、腾退条件及违约责任，避免口头约定引发争议。

及时止损的维权意识：发现借住人违约（如擅自装修、拖延搬离）应立即书面催告，留存通知证据（如短信、快递签收记录），协商无果及时起诉，避免损失扩大。

（二）所有权保护的法律边界

物权优先于债权：亲属间的经济纠纷、情感承诺不能对抗物权人的返还原物请求权，本案明确经济纠纷需另案解决，不能作为占用房屋的合法理由。

装修行为的合法性：非所有权人对房屋进行重大装修需取得书面授权，装修前应签订协议明确费用承担、装修物归属，否则可能承担恢复原状或赔偿损失的责任。

物业公司的告知义务：业主应留存紧急联系人信息，要求物业对房屋装修、转租等重大事项必须核实业主意见，避免他人冒用名义处理房屋事务。

（三）占用费的主张技巧

计算标准的举证：主张占用费需提供同地段同类房屋租金参考（如中介报价、租赁合同），明确每日或每月金额。

起算时间的确定：一般从明确催告腾退的合理期限届满后起算，本案法院结合 2023 年 2 月催告事实和协商过程，酌情确定合理费用，体现公平原则。

本案判决明确了 "物权不受侵犯" 的基本原则，警示亲属间借房应坚守法律边界，书面约定权利义务，发生纠纷时通过合法途径解决，而非以占用房屋的方式激化矛盾。所有权人也应增强证据意识，及时维护自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）