深度测评：首开常青藤购房指南

东坝首开常青藤小区

说实话，这个小区我还真是又爱又恨。爱它的产品，恨它的位置。今天就跟大家好好聊聊这个让人纠结的小区。

先说说东坝这个板块

东坝啊，距离望京和国贸都不远，听起来位置还不错，但为啥一直这么冷门呢？说白了就是配套太薄弱了。之前没地铁，产业也不行，虽然规划了一堆东西，但迟迟不落地。现在好点了，3号线、12号线开通了，万达广场也开了，安贞东方医院、北京中学这些配套也在陆续完善。

但话说回来，就算这些配套都完善了，东坝顶多也就是跟其他板块打个平手，想要逆袭还是有点难度的。

首开常青藤到底怎么样？

这个小区分四期，从2010年到2017年陆续建成，总共103栋楼，4393户。最大的卖点就是低密度洋房，容积率只有1.2和1.3，4-6层的小高层，一梯两户，得房率超过85%。这在北京来说，确实是比较稀缺的产品了。

主打户型也不错，主要有三种：

82平南北两居

93平南北三居——137平南北三居

都是南北通透的，这点必须给好评。93平的小三居卖得最好，总价比82平的两居也就多个40-50万，很多人觉得更实用。

各期有啥区别？

虽然都是一个小区，但各期的身价可不一样：

一期:最旧，没有水系景观，还有底商，物业管理也相对差一些，外立面脱落比较严重。

二期:距离学校最近，这是个加分项。

三期和四期:价格高，主要是因为中间有个大院落，不受行车干扰，而且距离地铁站和万达更近。以93平小三居为例，三四期比一二期贵30-40万。

这小区的槽点在哪？

说完优点，咱也得说说槽点。物业管理确实一般般，人车分流也没做到位，只有楼栋之间的小花园不走车，但范围也不大。一期的问题更明显，楼道就是白墙，外立面脱落也比较严重。

买入逻辑分析

很多人选择常青藤，就是冲着低密度洋房去的。确实，如果把这个产品放到望京、朝青、北苑这些板块，身价肯定比现在高多了。

但问题是，产品优势能不能弥补板块劣势呢？从板块对比来说，东坝肯定是比较弱势的。跟望京、朝青、北苑比，除了产品优势，其他方面都没啥可比性。

我的建议

如果你特别看重居住品质，喜欢低密度洋房，对板块配套要求不是特别高，那常青藤确实是个不错的选择。特别是刚需改善的朋友，93平的小三居性价比还是挺高的。

但如果你更看重板块发展前景，希望买个升值潜力大的房子，那我建议你还是多看看其他板块。毕竟位置这个东西，是改变不了的。

最后提醒一下，如果真要买，建议选三期或四期，虽然贵点，但居住体验会好很多。一期的话，除非预算真的很紧，否则不太推荐。

你们觉得呢？有在东坝看房的小伙伴吗？欢迎留言聊聊你们的想法！