二期背刺一期？润宏城再迎来896套小户型

文/粤进深 严明会

连续几天，关于润宏城的消息有点多。

这个位于深圳光明凤凰城的巨无霸项目，二期润臻园刚刚取证，已宣布在5月16日至5月21日在i深圳开始意向登记。

另一边，项目的另一个组团润泰园也传出了新消息。

根据深圳规自局近日公布的规划，润泰园将建设4栋超高层住宅。总户数896户。

分别为1栋一单元：46层、一层6户；1栋二单元：46层、一层4户；1栋三单元：46层、一层6户；1栋四单元：41层、一层6户。

润泰园建设用地面积1.42万平方米，计容积率建筑面积10.51万平方米，总建筑面积14.68万平方米。容积率7.47。

当中，住宅建筑面积8.34万平方米，还有社区菜市场1500平方米，社区医院6000平方米，党群服务中心2825平方米，商业900平方米等。

整个小区四栋住宅呈围合式布局，大门设在南面的塘荣路边上，东面的宜居一路边上还有一个人行次出入口。

产品定位上，润泰园应该主要是面对刚需客群，其896户总户数中，均是户型套内建筑面积小于90平的产品。并没有大面积产品。

不过，通过总平图还是可以看出一些关于“好房子”和新规产品的痕迹：

项目跟其他新规产品一样，有较多的飘窗，使用率应该不低；

小区的每栋住宅楼出入口，有圆角雨棚，设计还算用心。

当然槽点也比较明显。

润泰园的容积率超过7，并且都是41、46层的超高层，居住舒适性可能不算太友好。

不过这也是深圳大部分新盘的问题了，容积率不低，房子越建越高。

体现在总平图上，润泰园的楼间距较窄。

如1栋一、二单元之间的楼间距19米左右；1栋三、四单元的楼间距20米左右。

此外，小区还有一个值得关注的问题，总平图显示小区中央园林的位置有一处1层、高5.6米的架空车库。

根据润泰园的主要经济技术指标，小区有地上机动车车位66个。另外地下机动车位1035个。

不知道这处架空车库后续设计出来会是怎样。总平图其实看不出其他人车不分流的痕迹，意味着，小区的1层可能是整体架空。

从最新的规划，可以看出润泰园与整个润宏城前面推出的两个组团——润雅园、润臻园，最大的一个不同，是润泰园都是套内90平以下的户型，没有刚改、改善客群。

先整体回顾一下润宏城的情况。

项目是华润置地跟宏发房地产合作的城市更新项目，二者分别持股51%、49%，开发主体为深圳市润宏房地产有限公司。

华润置地大家都很熟悉。宏发房地产在深圳旧改领域其实也很有名，它的创始人是赖海宏，素有“光明旧改之王”、“宝安工业地产大鳄”之称。

当地的两大实力房企合作，润宏城的规模自然不凡。

整个项目总占地面积约195万平方米 ，整体规划体量约382万平方米，含多个住宅地块和产业地块。

润宏城分4期开发，仅规划的住宅面积就达172.44万平方米，预计将容纳约15000户。

项目一期为润雅园，1091户，包含5栋45-47层的超高层住宅楼，主要为约81-135平米的3-4房，在2023年年底已经开盘。

另外，产品包括69-89平的2-3房的人才房润珑苑，也已经开盘。

据了解，一期普通商品房润雅园，目前整体去化率85%左右。

二期润臻园，共1836户，总占地面积约2.98万平方米，总建筑面积约28.6万平方米，由7栋总高26-57层高的住宅组成。

最近两天，润臻园刚拿预售证，批准预售房源住宅144套，户型约89平的3房2厅2卫以及108平的4房2厅2卫，使用率约105%。

最新价格也流出了，89平竖厅，折后总价约297-330万元；89平横厅，折后总价约288-310万元；108平竖厅，折后总价约392-415万元。

据此，润臻园的折后单价在3.24-3.84万/平，相比润宏城一期润雅园低了不少。

资料显示，项目一期备案均价为4.45万元/平，折后均价3.94万元/平，折后单价3.58-4.54万元/平。

相比润雅园，润臻园是新规产品，户型设计、空间利用率更高，绿化率也有所提升。

还好润雅园去化还算不错，要不得被“自家兄弟”给背刺。

润臻园作为光明第三个新规项目，也是华润置地首个新规楼盘，使用率是一大亮点。

另外，项目共享大城，“学铁商”也还算不错。不过也正因为体量大，整个润宏城开发周期较长，全部兑现需要一定的时间。

除了润宏城，附近还有松茂御城二期、深铁阅洺境等，片区供应量大，后期转手也是一个需要考虑的问题。

另外还有一点，因为是城市更新项目，润宏城的容积率都不低。比如一期的润雅园6.1，二期的润臻园7.19。最新披露的润泰园7.47。