涨97.3%！深圳楼市，杀疯了

2025年以来，深圳楼市的表现令人意外！

此前不少人包括专家都觉得它撑不了多久，可1月新建商品住宅网签销售同比增长97.3%，二手住宅网签成交同比增长31.5%，2月上旬春节后一周新房和二手房环比涨幅惊人。

不过深圳楼市区域分化明显，要全城回暖还得等M2增速和二手房库存去化周期达标。

比如当下网红盘中洲迎玺虽火，但有噪音、交房晚等缺点，买房时还得警惕返佣陷阱，言叔认为买房时一定得谨慎。

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最近，深圳楼市的表现有点让人出乎意料！

之前好多人，包括一些专家都觉得，深圳楼市也就热闹两三个月，然后又得沉寂到下一波救市政策出台。

可年前年后的数据，狠狠打了大家的脸。

根据深圳市住房和建设局的数据，1月份深圳新建商品住宅网签销售5090套，同比增长97.3%；二手住宅网签成交4554套，同比增长31.5%。

2月上旬春节后一周，新房和二手房的数据环比涨幅都非常惊人。

这是深圳要率先走出楼市泥潭了吗？

对深圳的房奴们来说，这要是真的，可算是天大的好消息。

毕竟从2022年以来，深圳绝大部分小区市值跌了三成甚至更多，房贷还得憋屈地还着，有些人都快走到法拍边缘了。

不过，现实没那么简单。

深圳楼市经过这几年折腾，区域之间的价格联动被打破了。宏观数据好看，但微观数据分化明显：有的版块涨势好，有的无人问津，有的被万人抄底。

像南山和福田是强企稳，优质学区房和地铁口次新房价格年底可能会有3%-5%的小幅提升；龙华核心和宝安核心属于弱企稳，贴近政策、规划、产业核心的地方基本到了价格最低点，边缘区域还有点下探空间；远郊则完全谈不上企稳。

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在言叔看来，深圳要全城普遍回暖，还得等两个信号：

一是M2增速持续高于8%且资金流入房地产，现在货币宽松但钱都淤积在金融体系；

二是二手房库存去化周期降至8个月以下，目前约10.8个月。

即便只是弱企稳，深圳在一线城市里的“康复速度”也很牛了，毕竟2021年调控力度那么大，市场环境又不好，能有现在的成绩，主要还是因为有人气。

中洲迎玺售楼处现场

就拿龙华来说，以前大家对它印象不好，觉得是个小工厂聚集地。

但这十几年，龙华发展迅速，已经跻身深圳楼市第二梯队。从人口数据就能看出来，2010-2020年十年间，龙华常住人口增加了119.94万人，2023年常住人口增量在全市占比超50%。

龙华为了留住人，搞了大量基建和配套，交通网四通八达，还引进了各种高端产业。

其中，深圳北站片区发展尤为突出。随着大湾区一体化推进，深圳北站不只是交通枢纽，更是联通深圳和香港的大动脉，日均超130列高铁往返深港，深圳北就占100列。

龙华也走过弯路，楼市火爆时房价虚高，房企也飘。

但泡沫散去，它依然有价值，很多人买房还是首选这里。像红山北站片区，大家嘴上说预算不足，实际对贵一点、品质好、有地标赋能的项目更感兴趣，因为这样的房子抗跌又有上涨潜力。

最近热盘——中洲迎玺就是个例子，位置好，产品竞争力强，低容积率，外立面是铝板幕墙，首次推出82平方米正经三房，拉低了北站红山片区低密度大社区三房总价，性价比超高，即便学区不亮眼，也热度爆表。

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在深圳的朋友，最近朋友圈都被北站的中洲迎玺三期刷屏了，这个盘成了第一季度的网红盘。

不过，再火的楼盘也有缺点，咱可得了解清楚再下手。

先说噪音问题，中洲三期产品得房率提高了，小户型总价4字头也很诱人，可便宜的房源大多靠近4号线天铁。

天铁运行时间从早上6点半到晚上11点半，之后还有试运行到12点才停，噪音不容小觑。睡眠质量差的朋友，可得晚上去样板间或者楼下好好感受下再做决定。

交房时间也晚，施工进度比1、2期都慢，预计2027年9月才交房，差不多要等两年半，买房前得考虑好自己能不能等。

楼间距方面，不像1、2期那么宽敞，后续北地块还有3栋楼要开发，整体密度增加，采光等问题也得实地考察一番。

这里言叔，还要提醒大家小心买房“陷阱”，尤其是爱贪小便宜的朋友。

现在新房市场返佣大家都知道，有人就跟带看的销售人员打听返点。中洲迎玺三期这就出问题了，外面消息传得离谱，原本开盘88折，现在竟传出能打到86折还加各种返点，甚至有人说中介卖一套房拿15万佣金能全给他，税费也不用管。

这怎么可能呢？

市场这么卷，中介开一单不容易，扣完平台费和税，到手没多少，全给你他图啥？

之前就有不少中介先承诺返佣，签协议后跑路的案例，打官司报警都没用，最后购房者啥也捞不着。

所以啊，买房别总想着贪便宜，谈个合理条件，大家都安心，不然很容易被市场“教训”。

在深圳买房的朋友，可得把这些要点记牢咯！