珠海楼市：成交火爆，价格却咋不涨？

2025年，珠海楼市传来大消息！

珠海楼市成交那叫一个热闹，成交数据亮眼得很。

其中，华发横琴玺被江苏大客户豪掷5000多万买走11套，广州买家也花3000多万拿下6套，整个1月网签135套，除夕到初七就卖了3.6亿。

不止这一个楼盘，中海寰宇天下、华发湾玺壹号等多个楼盘成交都很出色。

2025年以来，珠海旅游火，楼市也迎来“开门红”。

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珠海楼市的火爆，基本是靠外地客撑起的半边天。

今年春节，珠海楼市真的是打了一场漂亮的翻身仗。

克而瑞数据显示，1月份珠海商品住宅成交22万m²，和2024年春节月相比，涨幅高达130%，在二三线重点城市里排名第一。

贝壳找房珠海城市总经理王东说，春节期间楼市止跌回稳，迎来“小阳春”，成交主要集中在保十琴版块，外地客占比提升到了70%，而且3月还有回流趋势。

为啥外地客这么爱珠海？

气候和城市环境是一大吸引点。

过年期间很多北方客户来度假看房，他们就喜欢珠海这温暖的气候和舒适的环境，不少人打算未来定居。

再加上政策利好不断，深中通道通车、赴港澳签注政策调整，让大湾区城市群联系更紧密，给珠海楼市注入了活力。

像横琴的“一签多行”政策，11月底一公布，板块热度就直线上升，多盘到访量翻倍，有项目单日成交近30套。

从区域来看，横琴和香洲区等核心板块成交明显回升。

横琴不仅有政策优势，还满足了很多人对澳门的向往。“买横琴岛的客户，很多人都有澳门情结”，横琴玺项目置业顾问说。

而香洲区主要是本地改善型自住客群。斗门、金湾等外围区域，则以刚需群体为主。

不过，虽然整体成交不错，但房价却还在低位，春节双周，全市住宅网签均价26382元/m²，同比下降11.26%，呈现“量升价跌”的态势。

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虽然今年以来珠海楼市成交有所回暖，但整体来看，市场分化严重，库存压力大。

据言叔观察，珠海市场分化特别明显，主要是核心区高品质项目和改善客户在支撑，外围板块产品声量小。

改善客户买房更果断，成交周期短，外地客户占比提升助力了成交回稳，相比之下，本地客户需求就比较平稳，以置换需求为主。

从库存数据来看，珠海楼市压力不小。

虽然涉宅地成交持续缩减，新增房源数量自2022年开始大幅下降，但受新房去化放缓和过去高供应影响，库存还维持在高位。

按近6个月去化速度算，去化周期约20.74个月，超过了18个月的警戒线。

2024年珠海一手住宅网签1.85万套，同比减少20%，网签均价约23142元/m²，同比下跌7.92%，项目普遍走“以价换量”路线，非核心区开发商促销力度很大，部分区域单价低至万元/m²，房价持续承压。

对于房企来说，盈利面临很大挑战。

拿预售证1年还没卖出去的货量占比越来越大，既希望政府新供地价格低，又头疼现有库存。

现阶段房企核心工作还是放在现有项目的流速和周转上，全力“去库存”。

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政企联动，多管齐下促去化的背景下，珠海楼市能不能再掀起小高潮，估计是很多业内人士较为关心的问题。

为了推动项目去化去库存，企业和政府都在想办法。

企业层面，一方面降价促销，各种优惠形式五花八门，从房价让利到送车位送家电。

斗门湖心路某在售大盘特价房源单价低至8888元/m²起，和高峰期比几乎腰斩。

另一方面，核心区改善型项目在产品力和服务力上竞争。华发喊出做“新一代好房子”，打造科技住宅、智慧社区。

营销模式也在创新，华发的“以旧换新”就效果显著。

2024年企业合计收购旧房超680套，二手房源报名登记超3000套，1800+套房产进入评估阶段，政策还在不断迭代，收购旧房房龄放宽至24年，范围扩大到跨城置换。

政府这边，下场收储闲置土地，发布存量闲置土地收储清单，涉及14宗土地，用途广泛，收储价格也有诚意，有助于改善房地产市场供需关系和企业流动性。

同时，继续缩减新增供地，将2024年第二批次拟出让住宅用地从11宗缩减至3宗，保留地块多在核心板块，降低开发风险。政策端未来也可能有进一步动作，促进房地产市场平稳发展。

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珠海楼市近期表现，让我们看到了市场的活力，但也不能忽视背后的问题。

市场分化、库存压力、房价低位，这些都需要时间和政策去慢慢解决。

不过，政企联动的一系列举措，也让我们对珠海楼市的未来多了几分期待。

希望在各方努力下，珠海楼市能尽快回归正轨，实现供需平衡，为购房者提供更稳定的环境。

也让房企能走出困境。未来珠海楼市走向何方，我们拭目以待。