福建
除了建发，象屿也是在地产泥潭中逆势狂飙的房企。
2024年上半年，象屿地产着实风光了一把。
其披露的中期财报中，总营业收入超137亿，同比增幅1515%，净利润也扭亏为盈，从2023年同期的-2.25亿转为6.47亿。
光鲜亮丽的背后，也是琳琅满目的困难。在中期报中，毛利下降了33%，仅为14.62%，净利率降到了4.7%。
达到了2022年以来的最低水平，这意味着象屿在未来每卖出一套房，到手的利润都在不断缩水。
事实也正如此，到了第三季度报，象屿的营收增长逐渐放缓，当季收入缩至45.3亿，虽保持盈利，净利润也降到了1.8亿。
很明显，上半年营收奇迹的背后，更像是一场财务包装的产物。在其6.47亿的净利润中，归母净利润仅为0.01亿元。
超99%的利润归属少数股东，为他人作嫁衣。
这就暴露了象屿地产的生存模式，高度依赖合作开发。不仅如此，长期借款半年也激增40%到了127亿，有息负债突破261亿。
资产负债率到了71.89%。
2024年，象屿参与了超过30宗地块的土拍，在上海拿了3块，在苏州拿了3块，基本上都是联合开发。多少有一点“又菜又爱玩”的感觉。
联合拿地，本质上是强强联合，操盘更有保障。但象屿的联合开发，似乎有一点不成立，象屿的开发商大部分是不知名的民企。
因此，象屿的合作，更像是象屿给当地开发商作了陪衬。本地开发商因为引入象屿，在地产下行周期中给购房者一丝“国企”的保障。
象屿不缺钱，也不缺优质的合作方，为什么呢？
如果一个一个盘过合作的项目，多少会发现一丝端倪。
表面上是生意，私下都是人情。
当然，象屿并不傻，因为象屿地产的目标是扩大开发，又想解决发展和内控之间的问题。因此，对象屿来说，盈利不是首一，不亏损才是关键。因此，在象屿给合作方作“国企”陪衬的时候，合作方通常也给象屿的开发、资金成本、退出机制，给出了兜底条件，基本上都是保证象屿的资金安全和不亏损。
没有一桩买卖，是亏本的。薄利可以多销。
走出厦门，对象屿来说也是步履阑珊的。特别是上海，核心区的项目竞争不过别人，远郊的项目卖地不行。
中指院数据象屿2024年销售额305亿，其中上海地区销售额119,1亿。
2023年的时候，象屿全年销售425亿，其中上海地区销售额285亿，占比达到了67%。
如今的上海象屿，只能遥望前辈的高光。不管如何，象屿都是如今闽系开发商的一道光，在2024年百强房企中排名第41位。
但这个闽系黑马的崛起，还伴随着野蛮生长的剧本。
与建发不同，这个缺乏产品力支撑的规模扩张，终究是资产负债表的血色浪漫。
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