“壳公司”减少 2025土拍市场更透明

随着政策底的出现，2024年的房地产市场底逐渐明朗，地方出让政策不断优化，开发商拿地意愿逐步增强，土地市场开始复苏，曾经在2023年火爆一时的拿地“壳公司”开始消失。

所谓“壳公司”，即突击成立、突击拿地、突击转让股权的企业。据北京商报记者统计，2024年仅有1家“新面孔”房企福州裕诚在北京成功竞得地块，与2023年9家“新面孔”房企在北京拿地相比，这一数字大幅缩减了88.89%。上述大部分“新面孔”，特别是2023年在京拿地的企业，不但拿地后快速进行了土地开发权属的出让，不少公司甚至在拿地前一个月左右才刚刚成立。

政策调整、“大体量”地块的增加以及部分地块去化不足10%成为“新面孔”退出北京土拍市场的关键因素。专家指出，“壳公司”的出现不仅影响了市场秩序，导致不公平竞争，还造成了资金成本的浪费。“壳公司”的减少将为市场带来更加公平、透明的竞争环境。

根据北京商报记者统计，2024年出让的41宗地块中，规划面积超过10万平方米的地块占比提升至41.46%，同比上升了7.03个百分点。与此同时，地价在30亿元以下的地块减少至22宗，比例下降至53.65%。特别值得关注的是，酒仙桥+前苇沟+中关村、酒仙桥+小红门+十八里店以及万泉寺等地块，不仅规划面积超过10万平方米，地价也均超过了百亿元。

“大体量”地块的增加无疑提高了开发企业的参与门槛，也导致曾经活跃于土拍市场的一批“新面孔”，甚至被行业内戏称为“壳公司”的企业开始逐渐消失。据统计，2024年在北京土拍市场中，看似“新面孔”的企业仅有河北鑫界和福州裕诚2家。

事实上，河北鑫界并不算是地产新兵。2013年和2015年，河北鑫界相继开发了鑫界9号院、鑫界王府等地产项目，并且背靠中国华电集团，是一家名副其实的央国企合资企业。

另一家在2024年11月29日竞得丰台区槐房村地块的福州裕诚已成立两年，在拿地后仅6天，12月5日便成立了全资子公司北京兆兴房地产开发有限公司（以下简称“北京兆兴”）。而在2023年6月1日由福建雄旺竞得的顺义区顺义新城地块，开发商则为北京兆祥房地产开发有限公司（以下简称“北京兆祥”），两者的名字极为相似。

更为巧合的是，从股权结构来看，北京兆兴和北京兆祥均有福州汇成佰悦投资有限公司（以下简称“汇成佰悦”）参股。通过天眼查股权穿透显示，北京兆兴由汇成佰悦全资控股，而北京兆祥则由厦门益悦置业有限公司、福建雄旺以及汇成佰悦分别持股70%、15%、15%共同成立。

而2023年由福建雄旺竞得北京兆祥开发的地块，通过北京市住建委官网查询显示，项目案名为云禧华庭，而推广案名则为建发观云。

随后北京商报记者查阅建发国际集团公告时发现，2022年和2023年期间，建发国际集团曾多次在公告中提到全资附属公司厦门益悦置业有限公司的名称。由此可以判断，福州裕诚和福建雄旺背后，实则都有建发国际集团的影子。

北京商报记者梳理发现，2024年北京41场土拍中，仅有9宗地块溢价率达到15%，占比仅为21.95%，相比2023年下降了7.56个百分点。此外，26宗地块则以底价成交。

合硕机构首席分析师郭毅表示，2024年“壳公司”的减少，主要因为许多地块以相对理性的状态成交，企业本身对于“壳公司”的需求也相应减少。

易居研究院副院长严跃进表示，“壳公司”的出现不仅影响了市场秩序，导致不公平竞争，还造成了资金成本的浪费。然而，由于“壳公司”在股权上与参拍主体没有直接关联，各地政府难以从合规角度进行有效监管。随着土拍市场的变化，“壳公司”的减少将为市场带来更加公平、透明的竞争环境。

北京商报记者 王寅浩 李晗