存量时代 商办物业轻资产运营迎来更多机遇

证券时报记者 吴家明

当前，国内房地产从增量市场步入存量时代，大量持有型存量资产的沉淀为资产管理的发展提供土壤。与此同时，对于商办物业市场，在目前市场竞争激烈及楼宇同质化的情况下，轻资产运营将会迎来更多的机遇和挑战。

12月10日，戴德梁行在深圳举办“破局新时代——不动产的大资管模式”研讨会。戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示：“房地产资产管理模式是一种以持有型物业作为投资载体，通过专业运营实现资产保值升值的运作模式，其终极目标在于将运营成熟良好的资产打包成金融类产品（如REITs、商业信托等），或通过交易转让，最终有效退出并完成价值实现。与传统的开发商销售模式不同，资产管理的获利模式在于持有过程中，通过对资产运营的提升获取持续性收入并实现资产增值。”

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管张晓端表示：“在房地产项目周期中，投资管理、运营维护、客户管理、财务管理等管理行为的重要性已经显而易见，但分散粗放地将这些管理板块纳入传统的房地产项目运作流程中，往往很难发挥出理想的效果。我们应将思路转换到‘投融管退’的资产管理周期中，将资产价值增长的全面规划和实施落实到整个项目周期，才能实现提高资产效率、降低成本和风险、以及适应市场变化的最佳效果，最终满足资本市场退出的要求、完成价值实现，实现闭环。”

从商办物业运营情况来看，轻资产运营正逐渐成为新趋势。戴德梁行华南区项目及企业部副董事总经理、项目顾问及代理部主管杨薇表示：“资产全生命周期中，轻资产运营作为最重要的一环，为客户实现资产保值、增值，同时为后期退出保障投资回报最大化，在目前市场竞争激烈及楼宇同质化的情况下，运营过程更要重点关注招商、推广、物管和风险控制。随着市场环境的不断变化，轻资产运营将会迎来更多的机遇和挑战，需要不断创新和优化自身的服务模式与管理流程，以适应市场变化和客户的多元化需求。”

戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事屈汉从资产证券化角度展开分析，她指出：“资产证券化不但为优质资产实现轻重资产分离、大宗交易退出、再投资循环提供了有利的平台，更为房地产的发展提供了相对完善、规范的行业标准。企业通过这一创新金融工具可以实现盘活存量、优化资产结构、增加流动性、加快企业转型、增强市场竞争优势、改善融资结构、形成多元融资平台、降低融资成本等多项战略目标。已上市资产为行业提供了风向标，但如何利用这一抓手实现优化运营则依赖完善的机制、专业的服务和科学的手段。这是资产证券化在现阶段对于众多运营主体更加现实的意义。 ”