实探 | 上海核心地段，4万一平！“神秘人”抄底

阿里资产拍卖官网显示，“上海市黄浦区外马路974号房产及车位等不动产”日前拍卖结束，吸引逾三万次网上围观。本次拍卖标的物建筑位于上海市黄浦区，为核心区域一线江景办公楼。建筑面积合计21051.86平方米，主要用途为办公。标的物的评估价约为10.11亿元，起拍价约7.28亿元。

值得一提的是，今年6月初，该处房产首次拍卖，虽然起拍价打了八折，但无人报名，最终流拍。一个多月后，在进一步折价的基础上，经过数轮出价，历经78次延时后，上海万栊商业管理有限公司合计以约8.31亿元的价格抄底该一线高端办公楼。按该价格计算，均价约每平方米4万元。

图片来源：阿里资产拍卖官网

8.31亿元抄底上海房产

根据竞价结果确认书，上海万栊商业管理有限公司通过竞买号“Z9205”于2024年7月17日在上海市第三中级人民法院于阿里拍卖平台开展的“（破）上海市黄浦区外马路974号房产及车位等不动产”项目公开竞价中，以最高应价胜出。本次拍卖成交价格约为8.31亿元。

图片来源：阿里资产拍卖官网

与首次流拍无人出价形成鲜明对比的是，本次拍卖上演了一出“欲扬先抑”的戏码。

由竞买记录可知，在拍卖首日（7月16日）仅有两名买家出价，而在7月17日上午接近原定拍卖结束时间（10时），买家开启“抢筹”模式，出价记录甚至“以秒计”。例如，在当日10时2分，共有7个出价记录，竞价激烈程度可见一斑。

由于竞价环节较为激烈，本应在7月17日上午10时结束的拍卖，最终延时78次，在83次有效竞买记录中结束。

值得一提的是，在本次拍卖尚未开始之前，记者实地探访时从知情人士处得知，本次参与拍卖的买家“大概有4名”。“这么低的价格，这么好的位置，确实很有吸引力。”对于此次拍卖，前述人士表示。

不过，从后续披露的竞买记录来看，或许是受价格因素影响，参与此次竞拍的买家有所增加。

由披露可知，从出价时间来看，竞买记录相对靠前的4个竞买号在竞买的后半程相继出局，而竞买号“J9846”“W0155”“Z9205”竞争异常激烈。竞买记录显示，10时43分之后的出价被这3名“新买家”包揽。最终，在7名竞买人的角逐中，由竞买号“Z9205”胜出。

由于上述标的物此前经历了一次流拍，拍卖价格一降再降。其中，首次拍卖的起拍价为8.09亿元，保证金为8086万元，增价幅度为500万元及其整数倍。到了二次拍卖，起拍价、保证金、增价幅度都进一步缩减，增价幅度减少至100万元及其整数倍。

有市场人士认为，在地段和价格的双重加持下，该办公楼的吸引力大大增加，不排除未来还有类似的交易出现。

“竞得人”成立仅一个月

竞买公告显示，本次拍卖房产系登记在拍卖管理人——上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司（简称“三盛宏业”）上海颐圣投资发展有限公司（简称“颐圣投资”）名下。

记者在该处房产外部看到“三盛宏业大厦”标识。公开信息显示，此处曾为三盛宏业的上海总部大楼。

三盛宏业大厦 本报记者 乔翔 摄

在一楼大厅，安保人员向记者透露，目前大楼部分楼层仍有租户在使用。

三盛宏业大厦一楼大厅 本报记者 乔翔 摄

据披露，清算前，该幢建筑部分楼层对外出租或被占用，管理人已向租户/占用人出具了通知房屋清退等事宜的告知书，就涉拍卖标的租赁或占用提起诉讼并已经申请立案，共涉及17户，主要案由是物业服务合同纠纷1户（要求办理交接手续）、房屋租赁合同纠纷15户和排除妨害纠纷1户（无租赁合同）。

截至2024年5月7日，10户的法律文书已生效、2户的法律文书尚未生效、3户尚在一审中，2户法院尚未正式立案。目前已生效的法律文书，均支持管理人要求解除租赁合同的诉讼请求。对于尚未取得生效法律文书的案件最终诉讼结果，管理人和拍卖辅助机构不能保证。

值一提的是，从公开信息来看，本次竞得人上海万栊商业管理有限公司并无过多信息可查，显得颇为神秘。不过，从工商信息可知，其仅成立一个月，注册资本仅有10万元，似乎专为此次竞拍而来。股东信息方面，背后实控人和法人代表均是自然人李艳，系100%持股。

图片来源：天眼查

涉金融借款合同纠纷

三盛宏业官微显示，公司为房地产开发、科创及大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等产业多元发展的投资型、集团型民营企业，曾位列中国服务业企业500强，上海企业100强，旗下拥有三十余家下属公司。据查，在克而瑞发布的《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP200》榜单中，三盛宏业以94.1亿元位列操盘金额榜第98位。

天眼查信息显示，截至目前，三盛宏业实控人及法人代表均为陈建铭。同时，陈建铭也是上海三盛房地产（集团）有限责任公司（简称“三盛房地产”）的实控人。

据查，因金融借款合同纠纷，原告杭州银行上海分行曾将三盛宏业、颐圣投资、三盛房地产、陈建铭、陈艳红等告上法庭。

记者查阅发现，该桩案件于2020年6月开庭。根据上海金融法院2020年8月下发的民事判决书，判令被告三盛宏业偿还原告借款本金3亿元以及利息费用。

值得一提的是，民事判决书显示，若三盛宏业不履行上述付款义务的，以颐圣公司名下位于上海市黄浦区外马路XXX号房屋的抵押房产折价或以拍卖、变卖该房屋后所得价款优先偿还三盛宏业的以上债务，不足部分由三盛宏业继续清偿。此次拍卖的正是前述房产。

来源：中国证券报