靴子终于落地,上海救市政策4.0来了。
而且连同5.0版本的信贷支持一起发布,全面超过大众预期。
中介朋友圈集体高潮,售楼处连夜收回折扣。
一波楼市小高潮来了。
01
5月27日「沪九条」跟进了北京、深圳新政,但是细节上区别很大。而且又加入了信贷调整,内容相当复杂。
总结一下重点如下:
01
限购侧内容
外地户籍社保年限缩短
外地户籍只需要三年社保/纳税即可买房,五大新城、宝山、金山只需要两年,临港只需要一年
扩大外地单身可买范围
原先外地单身满5年社保,外环外可购一套。现在满3年社保单身,可以买外环外房源,以及外环内的二手房
重点区域范围扩容
原先五大新城核心区享受的政策,现在五大新城全区、宝山全区、金山全区都可享受。与第一条部分重合。
多子女家庭增加套数
对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭),在执行现有住房限购政策基础上,可再购买1套住房。
并且调整首套标准,大概率二套房可视为首套,按首套利息、首付计算(具体看落地执行)。
调整离异家庭套数认定
取消离异购房合并计算住房套数规定,对夫妻离异后购房的,不再按离异前家庭计算拥有住房套数。
取消赠与套数认定
已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
支持企业购房
对企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租住的,不再限定购买住房套数。
02
信贷侧内容
进一步调低利率
首套房利率LPR-45,即利率只有3.5%。
二套房利率LPR-5,即利率只有3.9%,特殊区域(五大新城、宝山、金山)只有3.7%。
下调首付比例
首套房商贷首付比例最低只有20%,二套房最低35%,特殊区域(五大新城、宝山、金山)二套房首付最低30%。
提高公积金贷款额度
公积金单人首套额度上调至80万,家庭最高160万。
二套单人最高65万,家庭最高130万。
多子女家庭公积金额度上浮
公积金多子女家庭基础额度上浮20%,最高192万。
下调公积金贷款首付比例
公积金首套首付比例不低于20%,二套首付比例不低于35%。
02
两部分内容都足够重磅。
限购侧的调整,影响分为两个方面。
五年社保变三年、多子女家庭增加套数、离异和赠与修改套数认定,都是增加了全市购买力储备,利好全市。
很多人认为上海放开限购没用,其实绝对有用。
实打实的扩大用户基数,一些人原来没有资质现在有资质了,购房人数一定增加。
上海3月份二手房交易破2万套,4月份也有1.8万套,本来就没太差。
现在政策跟上,如果连续三个月超过2万套,就有大量观望客户入场。
这些观望客户才是真正激活楼市的钥匙。
第二,社保满三年单身,可以买外环内的二手房,对区域分化也是一次助推。
这个政策极具创新精神,只把购买力引向二手。
外环内新房不愁卖,不用过度刺激,但是外环内老破小卖不掉,影响了置换链条。
求仁得仁,外环内老破小出手难度会有降低。
更有意思的是企业购房,只放开了2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房,这不就是老破小吗?
70平米以上的老破大、老大楼,尤其是144平米以上真正跌入谷底。
不过老破小问题太大了,这个政策力度可能救不活。
其实真正能改善的,还是外环内的次新房市场。
次新房市场不同,供需基本平衡。现在社保放到三年单身可买,增加的购买力有望扭转市场。
对外环内新房热度也是一次调低,一些单身客户提前买了外环内二手房,新房购买力被透支。
力度更大的其实是信贷,首套首付20%,二套首付只有35%,成倍的增加了客群基数。
有人讲我缺的不是首付,缺的是背贷款的信心。
不缺贷款信心,缺首付的也实打实的存在。
而且利息又大幅调低,力度空前。
去年12月之前,二套利率高达5.25%,现在迅速调低到3.9%。
同样是100万贷款三十年,少付利息33万以上!
你不会觉得33万还可以忽略不计吧?
03
大家最关心的当然是,市场能火到什么程度?
这里环二要破一盆冷水:不可能全面起飞。
这次政策非常复杂、非常精细,精细到只能买外环内二手,新房都不让买。
为什么要这么精细?
是因为政策不是拍脑袋定的,我们做过了充分调研、测算,各方讨论协商定下了以上细节。
我们不知道新政激活多少购买力,施政方心里大概有数。
是因为我们只想让楼市恢复到一定程度,政策过激、太弱都不行。
精准施策,难为上海。
我们救市的目的,不是让楼市再次火爆,而是托住楼市。不垮掉、不崩盘就够了。
很多人抱怨上海在挤牙膏,但是目前的情况挤牙膏就是唯一解。
挤一次牙膏,楼市坚持3-6个月。这样拖个两年,上海经济全面恢复,楼市问题自解。
既解决了当下问题又实现了平稳发展,这才是真的高明。
04
但是有两个问题,可能超出ld预期。
一个是,楼市根本稳不住。
环二多次讲过“楼市稳不住原理”,让大家预期楼市稳,结局一定是下行。都预期楼市稳住,就是不涨不跌,那么观望客户还是不会入场。
他们不入场,结果就是下行。
只有让大家预期楼市上涨,观望客户才会入场。大家预期上涨,就真的上涨了。
这次起不来,就只能再挤牙膏。
其实目前的所有政策都是存量游戏,针对的都是上海本地居民,交了三年社保肯定算上海居民了。
真正的大招是启动增量,外地人0社保就能买、上海人不限套数。
这个大招不启动,我们就有足够的后手。
更重要的是,政策是面向全市,各个板块需要的政策却不一样。
一些板块可能会率先起飞。
我们已经实现了一城一策,号召一区一策。
目前上海还没细致到按区施策。
但是各个片区的市场问题完全不同,有些区域市场基本健康、有些区域神仙难救。
就像烤箱里放了红薯、鸡翅、面包,面包烤糊了红薯可能还梆梆硬。
新政之下,一些供需基本平衡的区域率先起飞,另外一些区域继续下行。
这可能也是上面想要的吧,均价不变就行,内部分化不关全局。
对于购房者而言,我们就要高度关注板块情况,及时把握优质板块,把握起飞机会。
也要避开神仙难救的区域、房源。
▼ 以上为正文
编辑∣环线咨询
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