氢弹级救市政策来袭，想卖地先去库存

继4月底北京出台限购松绑措施之后，5月第一天就有一个非常重磅的土拍政策出炉了，可以说是氢弹级别的操作，其实在政治局会议定调之后，大家就能猜到会有很多新的操作出来，只是没想到的会落地的如此之快，估计很多地方和开发商还没反应过来，而且虽然是新政策，但其实早在几年前就有过类似提法，只是在现在这个节点进行重申，信号的意义十分明显。

就在5月1号，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确各地要按照以人定房，以房定地的原则，统筹安排全年的住宅用地供应，促进房地产市场供求关系健康稳定。其中最重点的内容是，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时要大力气盘活库存，直至去化周期下降至36个月以下；去化周期在18个月到36个月的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则去确定住宅用地出让上限。而早在2019年6月，自然资源部就制定过类似的出让原则，只是当时还是处于楼市中高位，很多开发商还没进入暴雷状态，大家的感知没有现在这么明显，而此次的重申，配合政治局新的楼市定调，相信后续的落实力度会十分严格。

而根据中指研究院的数据来看，截至今年3月，全国重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平。而易居研究院对全国百城重点城市去化周期进行了统计，去化超36个月的城市有41个城市，其中多为三四线城市，还有像韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、泉州、唐山和江阴等普遍都超过了3年去化的水平，而这次的操作其实看起来并不是为了完全堵住卖地，因为这些三四线城市现在卖地已经非常困难了。

就拿前段时间搞了卖地新模式的丽水来说，2022年卖地收入约181.7亿；2021年卖地收入约209.1亿；2023年仅剩下96.6亿，不到百亿。而2023年2023年全年，丽水土地成交面积下降44%，成交金额下降了41%，在这一年时间里，多数还是地方城投拿地，左手倒右手的维持了体面。所以才有了允许单个业主单独购买并自建房屋的土拍操作，也是将大地块进行分割出让，个人土拍者只需要花两三百万就有可能拿下一小块地，这样也就不用担心没有民营开发商来拿地了，也能确保是真正的把地卖出去而且后续可以实现开发。

因为现在其实不是让不让三四线卖地了，而是你卖的地有没有人去接盘才是最本质的问题，土地财政至少目前还没完全结束，之前的定调也是说还在探索新模式，并没有完全落地，加上房地产税悬而未决，至少土地财政还得维持一段时间，所以当前很多小地方的土地财政的红利已经基本消退，如何破局是摆在很多三四线面前的一个重要课题。所以包括建设保障性用房、以旧换新、地块出让给到个人或者小资本团体都是重要的解决之道，因为这样既能可以补充地方财政收入，又能给客户提供更好更舒适的产品，给市场提供新的利益结构重组。

所以近期包括南京、长沙、成都等都进一步出台了松绑限购的政策，还有50多个城市阶段性取消了首套房贷利率下限。部分城市甚至已经下探到了3.25%，可以看出来，这轮救市的新高潮正在向我们走来。而接下来压力其实给到的是那些库存在18到36个月之间的城市，因为库存低的城市基本都是经济面好，经历这轮下行期后仍然有很多潜在需求的城市，这些地方房子不愁卖，甚至土地也是稀缺的，而库存在18到36个月的地方就比较尴尬了。

如果进一步拿出地块去卖，后续极有可能超过36个月的库存，那时候基本就会被市场定义为不太好卖的城市，想再吸引房企来拿地就会更加困难了；而如果不拿地出去卖了，土拍收入的减少，也会让地方比较难受，到时候各种预算费用还要支出，还有债务得偿还，巧妇难为无米之炊，虽然可以短时间减少市场土地供应，但是也没有了地王进行衬托，相信开发商的新房项目也只会进一步降价出货求生存，毕竟，房企今年还是偿债的高峰期，连混合制房企万科也难以避免，其他的中小房企更是可想而知了。

所以，接下来，预计政策会继续向去库存进行倾斜，只要能把存量新房卖出去就是政策倡导的，而房企的降价潮恐怕也会进一步的加速起来，因为现在跟新房抢市场的就是二手房，二手房的业主不断增加的挂牌量和下探的价格给到了新房市场比较大的冲击，过往新房的降价可能还是遮遮掩掩的，后续可能会更加正大光明了，所以现在想要入手的可以到下半年再看看市场，目前还是准备期，因为一线的政策还没到底，现在其他的政策都是一种铺垫而已，只是，每次政策都是窗口期，能套现的机会也在减少，将来尽量要抱着自住的心态买房，不然，买完之后一旦下跌，自己的心态也会很难接受的。