楼市明明供过于求：为什么不遵循市场规则降价？

　　其实，楼市的很多政令都是表面文章。

　　说是限跌，可是这种干预只能改变斜率，改变不了趋势；包括一、二线城市的房价，都已经在降；二手房的价格更诚实，买方上来先砍一半，多半是来检漏；而真正锚定价格的，将来很可能是法拍房。

　　按黄奇帆的数据，２０２４年法拍房将达到４００万套，按每一套平均１００平方米计算，就是四亿平方米；２０２３年销售总面积不到１２亿平方米，那么，法拍房的量级已经相当于全年总销量的三分之一。

　　这还能守住价格不跌吗？

　　所以，从市场的供求关系看，还是要对无形之手充满的敬畏。

　　真正的问题是，说好的房住不炒，为什么地方财政以及专家都对大幅降价心怀恐惧？这背后的逻辑又是什么？

　　那就要问，降价对谁的影响最大？

　　对刚需是利好，这不用分析；其它方面，大幅降价的结果都将十分惨烈，包括已购房的老百姓，特别是拥有多套房的城市居民，一旦房产税落地，每个月还不够赔的。

　　开发商的焦点是流动性，房子卖不出去，资金无法回笼，都会步恒大后尘；房地产并不是哪一只老鼠害了一锅汤，是整个行业出了问题，所以，两会力挺楼市，托死流动性，不分国企民企，真要垮了，最终还是要国家来收拾烂摊子。

　　银行现在十分纠结。

　　银行房产抵押贷款做价时，评估值是按当时的市场价格，现在价格下来了，特别是二手房，一般按估值的８０％贷款，很可能资产价值已经抵不上贷款额度，银行以房子为锚，将引起极大的风险。更令人不安的是，没人敢断定未来的价格趋势，在这样的背景下，银行今年明显地态度变得强硬，特别是企业出现断供，不如早点选择法拍，避免更大的损失。

　　但是，主导中国房地产的，既不是开发商，也不是银行，而是地方财政。

　　地方财政５０％以上的收入来自土地转让金，对房地产高度依赖，这在全世界是独一无二的，是典型的地租经济。

　　楼市好，地方财政个个都是暴发户；现在房子卖不动了，谁还敢拿地？地租经济也就玩不转了，每年三次土拍，民企基本全线退出，城投带着任务拿地，等于是左手换右手，实际上是苦肉计，是用高负债支撑地方财政的必要开支。

　　这就是地方财政为什么要下限跌令。

　　问题是，市场有它自身的规律，限制了价格，是与市场的无形之手对抗，市场就销以量腰斩狠狠地打有形之手的脸。

　　有什么行业可以替代房地产吗？没有，比如新能源，征收房地产税，都不是招，从量级上都远远不够转换巨大的土地出让金，二十年内，没有任何行业的权重，可以置换掉巨大的土地出让金。

　　只要地方财政离不开土地出让金，未来的风险将是债务，２０２１年全国土地出让金为８万亿，２０２３年滑到了５万亿，这意味着地方财政出现了巨大的缺口，所以，要发行特别国债务，但是，如果房地产长期不能回暖，债务叠加就具有了必然性。

　　两会对房地产的支持有一个新高度：防止系统性金融风险。

　　从另一个角度，这等于是一个对未来不乐观的判定。这就是政策为什么不支持楼市降价，问题是，政策的限制一旦失灵，等待我们的将是什么？