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楼市明明供过于求:为什么不遵循市场规则降价?

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  其实,楼市的很多政令都是表面文章。

  说是限跌,可是这种干预只能改变斜率,改变不了趋势;包括一、二线城市的房价,都已经在降;二手房的价格更诚实,买方上来先砍一半,多半是来检漏;而真正锚定价格的,将来很可能是法拍房。

  按黄奇帆的数据,2024年法拍房将达到400万套,按每一套平均100平方米计算,就是四亿平方米;2023年销售总面积不到12亿平方米,那么,法拍房的量级已经相当于全年总销量的三分之一。

  这还能守住价格不跌吗?



  所以,从市场的供求关系看,还是要对无形之手充满的敬畏。

  真正的问题是,说好的房住不炒,为什么地方财政以及专家都对大幅降价心怀恐惧?这背后的逻辑又是什么?

  那就要问,降价对谁的影响最大?



  对刚需是利好,这不用分析;其它方面,大幅降价的结果都将十分惨烈,包括已购房的老百姓,特别是拥有多套房的城市居民,一旦房产税落地,每个月还不够赔的。

  开发商的焦点是流动性,房子卖不出去,资金无法回笼,都会步恒大后尘;房地产并不是哪一只老鼠害了一锅汤,是整个行业出了问题,所以,两会力挺楼市,托死流动性,不分国企民企,真要垮了,最终还是要国家来收拾烂摊子。



  银行现在十分纠结。

  银行房产抵押贷款做价时,评估值是按当时的市场价格,现在价格下来了,特别是二手房,一般按估值的80%贷款,很可能资产价值已经抵不上贷款额度,银行以房子为锚,将引起极大的风险。更令人不安的是,没人敢断定未来的价格趋势,在这样的背景下,银行今年明显地态度变得强硬,特别是企业出现断供,不如早点选择法拍,避免更大的损失。

  但是,主导中国房地产的,既不是开发商,也不是银行,而是地方财政。



  地方财政50%以上的收入来自土地转让金,对房地产高度依赖,这在全世界是独一无二的,是典型的地租经济。

  楼市好,地方财政个个都是暴发户;现在房子卖不动了,谁还敢拿地?地租经济也就玩不转了,每年三次土拍,民企基本全线退出,城投带着任务拿地,等于是左手换右手,实际上是苦肉计,是用高负债支撑地方财政的必要开支。

  这就是地方财政为什么要下限跌令。

  问题是,市场有它自身的规律,限制了价格,是与市场的无形之手对抗,市场就销以量腰斩狠狠地打有形之手的脸。

  有什么行业可以替代房地产吗?没有,比如新能源,征收房地产税,都不是招,从量级上都远远不够转换巨大的土地出让金,二十年内,没有任何行业的权重,可以置换掉巨大的土地出让金。



  只要地方财政离不开土地出让金,未来的风险将是债务,2021年全国土地出让金为8万亿,2023年滑到了5万亿,这意味着地方财政出现了巨大的缺口,所以,要发行特别国债务,但是,如果房地产长期不能回暖,债务叠加就具有了必然性。

  两会对房地产的支持有一个新高度:防止系统性金融风险。

  从另一个角度,这等于是一个对未来不乐观的判定。这就是政策为什么不支持楼市降价,问题是,政策的限制一旦失灵,等待我们的将是什么?



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