2万亿的城市彻底裸奔，但问题是..........

五一假期前一天，政治局明确了消化存量房产和优化增量住房的方向，这地方城市就像开闸似的“放松限购”。现有成都和南京彻底脱光裸奔，后有天津和北京不同程度松绑限购政策。

那么，可以预见性的是：2024年的第二季度，2024年的5月份，我们会迎来高能级城市密集的楼市松绑政策。

那么，哪些城市投资要审慎，哪些城市要及早出手？

为此，我们启动了《中国城市居民杠杆率分析》，从供需维度的“需求端”分析，让大家明白方向是什么！

今天的文章是混知房产《中国城市居民杠杆率分析》的第三城：天赋之国成都~

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五一假期之前，成都楼市放大招了：彻底取消限购，即全市范围内住房交易不再审核购房资格。

也就是说，不再限制户口、社保、或者在成都已经有几套房，只要有钱，谁都可以来成都买房，想买几套买几套。

因为成都的城市能级非常高，成都不仅是西部重镇，也是中国中心城市，更是中国2万亿GDP城市之一。

在成都和南京不限购政策落地之后，再结合网传的一些利好地产的传闻，彻底点燃了市场的情绪，让包括万科在内的很多地产股都被带涨停了。

我知道，成都的市场热情很高涨，不过我还是想说点“不中听的”，那就是：成都的楼市还没到底。

为啥这么说呢？

我之前说过，判断一座城市的房子还有没有潜力继续上涨，关键主要看这座城市的居民杠杆情况和收入水平、库存周期等。

但当我盘点完成都楼市的情况之后，我认为：成都楼市已经转冷。

去年，相比去年全国楼市的寒冷，成都的楼市相当火爆，新房和二手房加起来成交了36万套，平均每天成交上千套。

但今年成都楼市的行情，已经发生了变化。刚刚过去的小阳春，成交热度远远没有达到去年同期水平。

那么，成都楼市，是后劲不足？还是步入长期下跌的通道？

为此，我们盘点了成都的居民负债情况

结果：不容乐观。

管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》

来，看数据。

第一组数据：存款、贷款

我查了2023年成都市国民经济和社会发展统计公报。

2023年，成都市的住户存款余额是2.58万亿。

2023年住户贷款的数据还没有公布，但可以进行推算：

2023年发展公报公布了全口径的贷款余额是5.94万亿，说它是全口径，是因为这个数字是包括了居民、企业、政府全部部门的贷款，而没有单独拆分出居民贷款；

根据统计局公布的《成都市2023年统计年鉴》，过去5年，住户贷款占全口径贷款余额的比例基本保持在28%左右；

所以，可以估算出，2023年的成都市住户贷款=5.94万亿*28%=1.66万亿。

也就是说：

2023年，成都市的住户存款余额是2.58万亿。

2023年，成都市的住户贷款余额是1.66万亿。

据此可以得出，成都市住户家庭的贷存比=1.66÷2.58=0.65。

这个贷存比是什么水平呢？

横向来看， 根据央行的数据，2023年总的住户贷款是80万亿，总的住户存款是137万亿，所以全国平均贷存比是0.58。

也就是说，成都的贷存比0.65比全国平均水平要高。

那么，该怎么看待成都代存比0.65的情况呢？

和历史同期对比。

如果是和成都的过往历史相比呢？我们可以纵向看一下：

2023年，成都住户贷款1.66万亿，住户存款2.58万亿，贷存比为0.65.

2022年，成都住户贷款1.42万亿，住户存款2.24万亿，贷存比为0.64.

2021年，成都住户贷款1.29万亿，住户存款1.9万亿，贷存比为0.68

2020年，成都住户贷款1.14万亿，住户存款1.71万亿，贷存比为0.67.

2019年，成都住户贷款1.01万亿，住户存款1.49万亿，贷存比为0.68.

2018年，成都住户贷款0.86万亿，住户存款1.31万亿，贷存比为0.65.

2017年，成都住户贷款0.74万亿，住户存款1.2万亿，贷存比为0.62.

2016年，成都住户贷款0.63万亿，住户存款1.08万亿，贷存比为0.58.

2015年，成都住户贷款0.55万亿，住户存款0.99万亿，贷存比为0.55.

嗯，这意味着曾经的成都经济高度发展，大家都愿意加杠杆，但同时也表明成都居民的负债一直在增加。

管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》

那么，这意味着什么？

我们之前分析上海的文章《户均存款63万，这座城市会暴涨吗 ？》中统计过，伴随着这两年楼市的下行，上海的贷存比在这些年明显的下降，说明存款正在跑赢贷款，城市在积聚购买力。

那么，很明显，我们在成都身上看不到这样的蓄势。

我们认为，成都居民负债一直在增加，和过去两年成都房地产市场的逆势火热有关。

这两年成都人民并没有放缓买房的脚步，居民贷款还在持续增加，以至于让现在成都的贷存比保持在了一个相对高的水平。

判断一个城市的购买力，或者一个城市的楼市的未来能否保持强劲，除了城市供应量之外，关键还在于这座城市能否有余力继续加杠杆。

所以，继续看！

——第二组数据：居民杠杆率。

也就是住户贷款与城市GDP的占比。

按照2023年住户贷款余额1.66万亿，除以成都2023年GDP为2.2万亿，成都的居民杠杆率为75%。

坦白讲，这个居民杠杆率水平，也不乐观。

因为，75%，这个杠杆率明显高于全国平均水平——63%，也高于我们前面分析的上海的68%。

总的来说，除非大幅提高成都的收入水平，否则按照现在成都的居民杠杆率，继续加杠杆的空间不能说没有，只是幅度和增速会远低于过去5年。

文章至此，大家也就明白为什么成都会彻底放开限购了吧？

因为仅仅依靠本市居民再去加杠杆，压力确实不小！需要一些外部的购买力量来提振成都楼市了！

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》

02

接下来，我们再从收入、潜在购买力、供应量三个维度，看看成都楼市的潜力如何。

第一点，成都的居民收入水平和增速。

逻辑很简单。虽然成都的居民杠杆率很高，但如果居民的首付能力和月供水平够给力的话，也可以形成成都楼市上行的支撑。

先看首付能力：

根据成都政府网站数据，2023年成都市人均可支配收入同比增长5.5%，可以推算今年的人均可支配收入是50585元。

这个收入位于全国所有城市里第33位，增速也是全国平均水平，相比于成都的城市能级，这个收入水平只能说差强人意。

作为头号西部中心城市，可以说，成都的收入水平和存款水平，是匹配不上成都“新一线城市之首”的城市定位和量级的。

再来看月供水平：

根据现有数据推算，成都的中长期贷款约1.48万亿，我们粗略按照平均还款年限20年，等额本息，年利率4.1%，来进行测算：

——成都每年的偿还房贷的金额是1085亿元，占成都市GDP总额2.2万亿的比例为4.9%。

这个比例，并不算高。

换句话说，成都的月供还款压力尚可。

第二点，看潜在购买力

（1）人口流入层面：

过去大家应该经常听到“成都来了就不想走”、“成都最具幸福感城市”这种声音。

确实，成都对人的吸引力也体现在数据上：

成都去年一年新增13.5万人，增量全国第三，仅次于合肥和杭州。

过去10年，人口流入位于全国第三，仅次于深圳和广州；

成都的总常住人口已经达到2140万，位于全国第四，无限接近北京。

（2）以结婚人数推算潜在购买力：

2019年成都市结婚人口是12.18万对；

2020年成都市结婚人口是10.89万对；

2021年成都市结婚人口是12.21万对；

2022年成都市结婚人口是11.2万；

按照以往成都市统计局的统计年鉴公布时间来看，2023年的结婚数量，要到2024年下半年才会公布。

按照过往平均值推算，每年有10-12万对结婚人口。

结婚人口平均年龄集中在29.2岁（男性；2018年数据）和27.1岁（女性；2021年数据），我们按平均28岁考虑。

根据贝壳的统计，成都二手房平均购房年龄为33岁。这也就意味着，5年前（2019年）结婚的人刚好进入了买房年龄。

也就意味着之后有每年10-12万个刚需家庭的需求入市，会对成都楼市构成一定的支撑。

第三点，看供应量

今年截至目前的市场，可以用八个字总结：供大于求，买方市场。

新房维度：3月，成都全市拿了93个预售证，4月成都的中心城区预计将有超过30个楼盘入市。

二手房维度：现在，成都已经不再公开展示二手房的挂牌数量了，但从3月份链家的数据来看，成都二手房挂牌数量已经超过22万套了,仅次于重庆,位居全国第二位。这还是在成都保留限售政策的情况下。

土拍维度：上个月成都公布了土地供应计划，今年计划供应567公顷，合8505亩，和去年一致。

总的来说，供应层面没有减弱的趋势，那需求呢？

从成交情况可以一探究竟。

今年“金三银四”的成交量来看，无论量、价远远没有达到去年的水平—— 前三个月，成都新房成交套数同比下降了32.96%，二手房成交套数同比下降了18.69%。

价格更是明显在走往下走，下图是近几年成都一二手房价格指数的同比走势，大家可以感受下。

而且，无论从以价换量的现实看，还是从中介费收取费率的一些变化来看，成都明显的已经从卖方市场变成了买方市场。

中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《》

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最后，简单说几点。

1、分化

核心区域、优质地段、优质项目还是很稀缺，买卖的热度会一直在，但是次核心区域会越来越难卖。

也就是说，交易集中度越来越高，这个趋势未来会越来越明显。

管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》

2、展望

短期来看：从量、价、居民杠杆水平这些指标来看，成都现在都到了一个比较尴尬的位置。

这个时候出台取消限购的政策，时间抓的非常及时。核心城区一定会有一波脉冲性的回暖，但持续性来讲，还有待观察吧。

长期来看：不管从国家战略定位，产业前景，城市吸引力来看，成都作为辐射整个四川甚至大西南地区的核心城市，拉长时间看，没有任何问题。

中期来看：目前遇到的问题也是真真切切的，最核心问题就是不相匹配的收入水平和待消化的居民杠杆。

也就是说，成都楼市有必要进行一波休息调整，才可以更健康的上路。

所以，我们的建议是：

大成都还是要把成都的房价“按住”，不能再涨了，然后在GDP增速增加的同时提升居民收入，这样一来，大概3-5年，成都的负债率会得到改善，那么就可以再次加杠杆了！

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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