在杭州为什么小区喜欢翻新外立面

杭州，又被称为“卷”都

号称是各行各业，各个领域，都在玩命“卷”

地产行业自然更是不例外

杭州业主对自家楼盘要求那叫一个高，业界都有耳闻

尤其这些年格外注重品质和颜值

为了小区的提升，不惜出钱又出力，拼尽全力

行动力绝对能排进全国前三

去年更是刮起了“众筹升级外立面之风”

可以说，只有我们想不到，没有他们做不到

业内有句玩笑话：

这一届杭州业主，如果自己会建房子

可能干脆就自己建了

最近，杭州鼓励小区自主更新的政策又火了，让这股改造外立面之风又吹得更火了

这次，我挑选了三个成功改造了外立面的小区，实地探访了一番

那些改造过外立面的小区，最后都怎样了？

01

杭州首个真正完成立面升级铝板的小区，现在房价如何

第一站来到了名声在外的水澄花园

先给大家看一张图

左边小区外立面使用的是涂料

颜色是有年代感的浅灰色

空调挂机裸露在阳台，晾的衣服也是五颜六色

属于典型的老破小

右边小区的外立面采用全铝板

空调挂机被遮挡起来

现代简约风格 ，整体很有线条感

一左一右形成了鲜明对比

没错，右边就是水澄花园的北苑

紧挨着的南苑则是深一些的灰色铝板，里面也以浅灰色为主

走进小区内部转了一圈

由于这是2006年建成的职工保障房

户型和总体楼型设计都比较奇怪

南苑乍一看特别像办公楼，有棱有角，不太像住宅

单元入户门也做了铝板包裹

同样自带满满的入门仪式感

而北苑单元楼的大门稍显陈旧

砖石颜色有些斑驳，和铝板立面有些格格不入

而且晾衣杆伸在外面，挂的衣服有点显眼

不过虽然建的早，但当时就充分考虑到了停车问题

南北苑都有地下车库，难得的人车分流

加上北苑聘用的还是滨江物业，小哥都很认真负责

确实一点看不出来水澄花园的房龄已经快20年了

路过的一位大叔跟我唠嗑

这个小区是当地一家电力实业集团的职工保障房

早期采用了面砖湿贴工艺

住进来不久就开始外墙脱落，下雨天也有水渗进来

几乎每栋楼都有这个问题

小修小补始终解决不了问题

最终在2020年，小区居民集体筹划重新改造外立面

之所以能成功，最核心的原因

就是他们得到了电力公司的大力支持

公司从提升员工的居住体验方面考虑

直接把估算高达7278万元的工程款全包了

接着在所在街道牵头协调的安排下

水澄桥社区，上城区发改经信局以及规资、住建等部门都全力配合

终于在2021年推动了外立面整修工程的顺利开工

包括外墙铝板幕墙、晾衣架、屋面卷材防水、楼梯间涂料等系列项目

工期一共只用了200天，6个多月的时间

不得不说，杭州的街道办也非常给力

还给施工方协调了临时施工管理用房

堪称是一次为基层减负、为企业服务、为居民解难的完美“联合行动”

2022年铝板全部换好之后

大家最关心的自然就是房价能涨多少的问题

打开卖房网站，可以看到目前挂牌房源都是主打“全新铝板外立面”

图片来源：链家

从历史成交表现来看

我拉了一套同户型的房源，前后成交日期只相差了一年

只不过一个在铝板改造前的2021年，一个在改造后的2022年

同样的面积，楼层相差也不大

结果每平米的成交价差了6425元

总价直接多出了足足90万元

数据来源：链家

从整体均价上，也可以看到2022年有明显提升

数据来源：链家

在2019年外立面还没有升级时

沿江的南苑约4.36万/平，不沿江的北苑约3.59万/平

2022年铝板升级后，南苑直接涨到了约4.71万/平，北苑达到约4.03万/平

受市场行情影响，2023年小区的成交价有所波动

但比起周围的老破小，价格还是高了一大截

来源：链家

中介表示，现在这片的房价总体比较稳定的

不过，房产本身的价格波动，除了立面还有更多因素在影响

比如内部的户型，所在的区位，整体行情等等

因此很少有房东因为小区改造了外立面，就把价格大幅往上抬的

所以，从这个案例来看

升级铝板外立面对老小区的房价成交，确实有一定提振，但未来的走势还需要再观察观察

02

杭州有一批新房业主，正在自费几千万升级外立面

第二站来到的是杭州的望江新城

这个曾经的“城中村”

随着大规模开发，日新月异，已经跃升为限价最高的板块

从地铁口出来，看到有多个工地正在如火如荼地建设中

既有办公楼，又有新盘住宅，还有员工保障性住房

其中一个新盘——江明月朗园

外立面的金色铝板都已经贴好了

部分位置还看得到保温层，整体色系偏金属，很有科技感

而底层的架空部分比较特殊，有些和商业部分相连接

并不是一个完全封闭的小区

据了解，这个盘是均价千万元的改善小区

价格最高的直接总价超过1个亿

总面积高达1468平，比3个篮球场加起来还大

项目在2022年的几次摇号，整体中签率不足10%

这样一个财大气粗的新盘，业主们要钱有钱、要社保有社保

一心就等着交房后，把自己的小区打造成“望江标杆”

没想到，主体完工才发现北立面竟然不是铝板

于是，多名业主联合起来，找到开发商进行沟通

希望能由开发商出钱，将北立面升级为铝板

但是开发商没有答应

业主们没有就此放弃，而是齐心协力，转而自掏腰包

“让我们一起努力，逆风翻盘，把家园打造成标杆！”

先进行意向调查，全体业主签署了厚厚的意向确认书，堪比字典

再研究改造方案，出具一系列的设计图

去年年底正式发起《各户型费用分摊明细表》

将筹款费用按照户型面积大小计算收取

来源：杭州房小团

小户型平均出资2万，大户型平均2.5万

最大面积的业主需要出资22万

确实对这些业主来说，额外掏的钱不算多

这也是能众筹成功的一大关键原因

短短两周时间，筹款就突破了2000万大关

3月22日，开发商发布官方通知，宣布江明月朗园的外立面升级的方案成功通过了

据最新的进度报告显示

目前，小区10栋楼的铝板装饰线条完成85%

北侧外立面改造工程正在进行中，龙骨安装完成约50%

有望在5月实现所有楼栋的四面铝板

杭州这么拼的新盘，可不止江明月朗园一个

不完全统计，正在众筹更换外立面的小区还有好几个，包括还未交房的新盘以及这两年刚交房的楼盘

（根据网络公开信息整理，仅供参考）

相信有了江明月朗园这样成功自筹的案例在先

接下来，杭州势必还会涌现出一波自费升级外立面的小区

03

头一次看到开发商，愿意出钱为小区升级外立面的

最后来到的未来科技城板块

地铁附近几个刚交付的楼盘，外立面看着非常气派

再走两步，却发现有个小区的外立面竟然是叙利亚风

和周围环境看起来格格不入

原来这是青枫墅园三期

外立面光秃秃的，把空调外机和晾衣架都拆光了，工人正在粉刷涂料

我一开始还以为做这种外立面改造，楼里没有人住呢

转到正面才看到，居民都正常住在里面，阳台挂满了不少衣服

尽管旁边挂着施工绳，看着还有点危险

走进小区正门，左手边俨然一副小型工地

很多地面停车位变成了堆场，有水泥和黄沙

施工队在里面干的火热，工人时不时过来运材料

小区里的底商，物业管理处也都正常运作中

右手边则有很多地方被围起来，写着“前方施工 禁止通行”

一位阿姨跟我说

青枫墅园一共三期，另外两期都在不远处，只有他们用的是保温层

2014年交付，到现在刚好10年的房龄

由于建造时的材料工艺还不成熟

外墙装了空调外机，没有封闭好，一下雨就淋进了保温层

导致三期的外墙进水后，出现了多处空鼓

楼栋外立面不时有脱落，存在极大的安全隐患

直到2022年7月碰上了台风

大块大块墙皮“哗啦啦”从二十几楼吹落，业主们都不敢回家

阿姨现在回忆起都还心有余悸

这次事件推动业主下了决心，一定要整改外立面，保证自己和家人的安全

最终，这家杭州本地的开发商

答应出钱升级外立面，总工程预算款达3750万元

施工队在去年10月进场，先把外墙空调、晾衣架、雨棚、阳光房等附属物进行拆除

再敲掉原来的外立面，接着重新涂抹

据一位工地小哥反映

前7幢为一期工程，预计5月完成

他们会将空调重新装上去

等秋天再进行之后楼栋的整改

整体外立面工期需要一年半的时间，预计到2025年4月完成

最后，小区阿姨感叹道

想不到自己住了这么多年的小区，还有机会焕然一新

当然也不忘关心房价问题

希望外立面问题整改好后，房价能涨一些

04

一趟实地探访看下来我也很是感慨

应该不会再有比杭州业主更专业化的一群买房者了

说实话这其实也不是我们第一次写杭州

对他们那些集体护盘、保房价的事迹，仍历历在目

他们不仅自费升级外立面，包括公区，门头，地下车库翻新的案例，不胜枚举

甚至还有业主直接修改小区名称，把开发商的文字和logo全部从门头去除

更别说，那些杭州“孟母盘”鸡娃鸡成学区房，小区张贴中高考喜报横幅

在业主群内集体“护盘”，保卫房价， 给出二手房挂牌指导价……

这一系列专业的保房价的操作，全国基本首先发生在杭州这座城市里

今天的小区更新外立面案例，只是一个侧面

我们可以看到的是，杭州业主的团结，本土开发商有钱也有担当

至于为什么

还是和杭州楼市本身息息相关

过去几年，这个城市见证了楼市红利的发生

也造就了一批最懂房子的业主，他们不仅懂房子，还深谙房价上涨的逻辑

本身看房产的眼光，就比别人更犀利，有足够的认知和判断

就此逐步建立起了超乎大家想象的专业意识

比如立面、公区决定了二手的保值，学区是房价的硬核配套等等

正因为人足够专业

每一家开发商来到杭州，也要倒逼自己拿出最好的产品

因为杭州本地有一群品质开发商，推出的产品一个赛一个能打

以绿城、滨江为代表，他们带来的产品标准和物业体系

给全杭州房产拔高到了一定的高度，从房企到基层民众，意识感官深深被影响

所以，杭州本质是一个非常典型的产品力驱动的城市

这也是为什么我们能看到，很多小区老了之后

竟然能有这么多方方面面的力量来介入，来翻新，来提升...

杭州人对房子本身更挑剔，有充分的小区主人翁意识，也敢于争取自己的权益

这样一个卷到极致的楼市，因为发生在杭州

既魔幻，又很真实

以上为正文，来自楚然

这是真叫卢俊公众号的第5224篇原创文章