解读4.30新政，五环外可以多买一套

今晚8点，北京放松限购的文件终于在住建委官网挂出来了，路边社的消息验证为真，前两天房地产股票大涨的原因终于落地了。

4.30新政，在执行现有住房限购政策的基础上，允许居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。（具体可以参考住建委官网或者新闻）

这个新政确实有部分超出预期，因为海淀五环外、昌平南、朝阳的望京北和东坝等五环外区域都是热门购房区域，跟房山等五环外的郊区同列，算是明显的利好。

尤其是海淀五环外，算是个bug，海淀五环外不仅是城六区，而且房价10万+的比比皆是，本身就是改善家庭购房的优先选择。

对于五环内的南城和非热门区域来说来说，算是小小的利空了，因为有些改善的资金就可能被分流了。

盘点今年北京楼市的新政，其中有3组最重要：

1是降低了首付，无论是首套还是二套；

2是离婚大法重出江湖，可以无限首套；

3就是这次的新政，五环外可以多买一套。

其他还有降低利率、放松通州双重限购等政策，但没有上面这3个政策力度大。

4月23日人行发布的“离婚后名下无房算首套”的政策，其实比4.30新政更重要、力度更大，因为离婚大法的优势是：

1. 离婚后名下无房算首套，4.30新政策算二套/三套；

2. 离婚大法不限制购房区域，4.30新政圈定五环外；

3. 离婚大法可以无限循环，只要钱足够，4.30新政最多只能买3套。

4.30新政没有引入纯新增的购房力量入场（没有外部新鲜血液），而是鼓励存量改善家庭的释放需求。

之前，部分改善需求，受制于购房指标，需要换房折腾，现在不用置换了，可以直接买了；也不用假离婚折腾了。

对于北京的家庭来说，现在购房资格根本不是问题，只是钱的问题。

显然现在的政策主要还是鼓励富人买房，买到第三套了，肯定不算刚需。那么4.30新政主要利好还是五环外的优质改善新房、优质次新二手房、别墅等。

总的来说，这个政策影响有限，但对于部分区域是较大的利好，北京楼市难以在这种级别的政策刺激下见底，见底需要引入外部新鲜韭菜或者大幅降低房贷利率和交易税费。

之前我跟粉丝交流过北京楼市见底的大概条件：1是看政策有多强力（见上），2看整体经济恢复的情况，大家收入多了或者其他资产增值了，信心就恢复了，3是看租金回报率什么时候接近贷款利率。

就4.30新政而言，对于购房区域的选择或者投资角度来看，我建议的区域依次是海淀五环外、昌平南、望京北、东坝，尽量回避丰台五环内高溢价新房。

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