深圳曾经房价第一区，已经回到2008年

过去十多年，深圳的盐田楼市，可以说是：

从土豪扎堆到房住不炒，从众星捧月到被人遗忘。

作为原关内地区，盐田的房价曾一度领涨深圳。

可是，早年买了盐田房子的不少深圳人，如今却表示非常委屈。

看到一位深圳业主发帖称，她十年前在盐田买了套房子，现在恨不得每天给自己两个大嘴巴子。

根本原因是，深圳房价涨的时候，盐田没怎么涨；深圳房价跌的时候，盐田也跟着跌，而且跌幅还不小，房价低到离谱。

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昔日的盐田楼市，到底有多辉煌？

2008年，盐田是首个突破“2”字头，以2.4万/平的价格，成为深圳全市均价最贵的片区。

同期福田和南山的均价只有1.85万/平、1.7万/平。

如今，南山的均价在10万左右，是深圳房价最贵的区域。

而盐田的均价4万多，有些二手房小区成交价甚至更低。

举例来说。

梧桐山下的中海半山溪谷，一套107平三房，去年底成交价为310万，折合单价2.9万。看了一下目前在售房源，挂牌价普遍都是3万多。

该小区2007年开盘均价1.8万/平，十七年过去了，竟然连1倍的涨幅都没有，这在深圳楼市实属罕见。

对比同年开盘的前海诺德国际，当时均价1.2万/平，最高曾卖到17多万一平，尽管现在回落至9万左右一平，拉长时间周期来看，依然跑赢大盘。

盐田港的佳兆业盐田城市广场，去年成交价也拉到了3字头。

再看盐田新房，目前备案均价普遍在4-5万左右，但是各种折扣下来，实际价格会更便宜。

譬如望辰府，备案价约5.2万/平，今年打骨折促销，折后最低单价仅2.98万，直接跌至2字头。

兜兜转转，盐田有些房子似乎又回到了2008年。

02

这十几年里，就整个盐田来说，房价涨幅远远跑输深圳大盘，不止无法望南山福田项背，连龙华光明都比不上。

究其原因，除了这些年深圳的发展一路向西，好的资源都往西部迁移，包括产业、教育、交通等。

老大哥罗湖逐渐衰落后，原本承接罗湖外溢购买力的盐田，自然也失去了昔日的光彩。

还有就是，当初盐田的房价之所以被推上顶峰，主要是因为无敌海景别墅，盐田丰富的山海资源在当时吸引了很多土豪。

事实证明，海景并不值钱。

在深圳楼市的黄金时代，那些买了远郊海景别墅的基本都没有赚钱，有些甚至血亏。例如：大梅沙东部华侨城天麓别墅。

从增值预期的角度，只有极少数核心区的海景房才有价值，最主要的价值还是因为地段，因为人口密度大，高端人口足够聚集，海景只是其中一小部分溢价而已。例如：深圳湾。

像大棚区、盐田区大小梅沙这些地方都有大量的海景房，这里还是人流很旺的热门旅游景点。

而这些深圳海景房的投资回报率，都远远跑不赢深圳大市，其他地方的海景房就更坑了，想不亏钱都很难。

所以在买房这件事上，为什么不太建议只买自己喜欢的房子？

因为，人都是花心的，用感觉买房子往往容易踩坑，用理性买房子才是王道。

03

这一轮楼市调整下来，深圳房价至少跌了30%，不管是对普通家庭，还是对中产家庭，都有很大的冲击。

在此背景下，不少买房人的行为趋于“退而求其次”，包括但不限于想反向置换，核心换远郊，卖房离开深圳等。

这里回答一个问题：环境优美的小地方，房子适合养老吗？

很多人本来钱就不多，但是把那为数不多的首付买在小城市或者环境优美的远郊房子，总是幻想着现在可能住不上，但以后可以回去那里养老，这是非常令人惋惜的选择。

因为这是一种感性的农耕思维，也是一种不切实际的想象。

小地方和远郊的医疗配套是肯定跟不上的，而养老又非常依赖于医疗配套。可以想象一个画面：你突然得了急病，打120去叫急救车，当救护车过一两个小时到你家的时候，你可能已经断气了。但如果你在市中心医疗配套完善的地方打120，一般很救护车很快就会到来。

很多人会觉得环境优美，空气良好的农村适合养老。其实恰恰是相反的，数据表明农村人口的平均寿命是远低于城市人口平均寿命，最主要的差别就是卫生与医疗。世界上平均寿命最长的地区是中国香港。

所以买房投资，千万不要被自己的感性与冲动影响，买房是大部分普通人一辈子做的最重大的投资决定，要学会专业理性的去分析判断。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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