四月零售掉地上了，修复宏观经济，先救房地产还是先救消费？

内容提要：

四月份的数据显示，需求不足、供给过剩的矛盾未能缓解，还在继续加剧。国内的消费需求、居民的投资性需求明显回落，在金融数据上也表现强烈。为了刺激宏观经济，有关部门突然放大招抢救房地产了。如今的经济局面，我们应该先救消费，还是先救地产？

一、四月份的数据显示，需求不足、供给过剩的矛盾未能缓解，还在继续加剧。

周五国家统计局发布的4月份经济数据，有增长，有回落。从经济学上分析，供给还在继续增长，需求，包括消费需求和投资性需求还在继续回落，需求不足、供给过剩的矛盾未能缓解，还在继续加剧。

从供给来看，4月份，全国固定资产投资（不含农户）累计143401亿元，同比增长4.2%，其中1-2月50847亿元，增长4.2%，3月49196亿元，增长4.8%，4月43359亿元，增长3.5%。

固定资产投资中的房地产投资30928亿元，同比下降9.8%，在固定资产投资中占21.6%。其中1-2月11842亿元，同比下降9%，3月10240亿元，同比下降2.7%，4月8846亿元，同比下降17.2%。

1-4月工业增加值同比增长6.3%（可比价），其中1-2月同比增长7%，3月增长4.5%，4月增长6.7%。

从需求来看，消费性需求有所增长，但增长幅度逐月回落。投资性需求（商品房销售）在从2021年下半年开始萎缩之后，今年继续大幅度下降。

1-4月份，社会商品零售总额156026亿元，同比增长4.1%，消费性需求低于固定资产投资和工业增加值的增速。其中1-2月份81307亿元，同比增长5.5%，3月份39020亿元，同比增长3.1%，4月份35699亿元，同比增长2.3%。

1-4月份，商品房销售额28067亿元，同比下降28.3%，其中1-2月10566亿元，同比下降29.3%，3月10789亿元，下降32.2%，4月6712亿元，下降19.5%。

投资性需求，即商品房销售额下降幅度大于各月房地产投资下降幅度。1-4月累计，房地产投资下降幅度比商品房销售下降幅度小19个百分点。

二、国内的消费需求、居民的投资性需求明显回落，在金融数据上也表现强烈。

今年以来，居民存款、贷款意愿双降，居民部门持续收缩资产负债表，在4月份表现尤为突出。

在存贷利率均多次下调之后，1-4月，住户部门新增贷款8283亿元，同比减少了64%。其中，4月份住户部门新增贷款为净减少5166亿元，比同期的净减少贷款金额2411亿元，扩大了114%。这是自2022年以来，第三个4月份住户贷款净减少。并且减少额度逐年放大，2022年4月减少2170亿元，2023年4月减少2411亿元。

与此同时，住户部门存款也在大幅度减少。4月份净减少18755亿元，同比多减少1.73万亿。1-4月，住户部门存款累计减少1.8万亿，而去年同期为净增加2.9万亿。

形成住户部门存贷款双双减少这一趋势的原因，

一是居民对新增住房投资和大宗商品消费非常谨慎，导致房地产销售持续萎缩，居民消费需求增长也明显回落，需求减少，居民贷款萎缩。

二是触顶的债务负担触发住户部门去风险意识，导致住户部门主动修复资产负债表，结果存贷款双双收缩。2023年，我国住户部门可支配收入总额约55.28万亿，但央行金融数据中的住户部门贷款余额达到79.26万亿，居民债务收入比达到143.4%。比美国的110%要高出33个百分点。

按照2023年存量居民贷款平均利率估算，2023年居民贷款利息收入比约为6.9%，超过当年居民人均可支配收入6.3%的增长幅度，比美国家庭贷款利息收入比4.2%高出6成。

这其中巨大的债务风险和贷款负担，不仅压抑了居民消费能力，也给居民增添了较大的心理负担。导致住户部门为了降低债务风险和债务负担，主动提前偿还贷款，修复资产负债表。

三、为了刺激宏观经济，有关部门突然放大招抢救房地产了。

周五，有关部门放出了有央行背书的四个楼市大招：

一是央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。这就是昨天三郎在《政府收储商品房并非化解房地产危机好方案，可能引发严重的后果》一文重点分析的政府收储商品房措施，只不过将原来试点方案的每年1000亿，放大到3000亿。

二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。从不低于20%下调到不低于15%！说白了就是买房子，少付首付，多付每月的按揭。

三是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。2亿多在私营企业、个体户就业未缴纳住房公积金的，以及2亿多灵活就业人员，自然大多未缴住房公积金，自然也无法享受低利率。

四是全国范围取消个人住房贷款利率政策下限。不再设置房贷利率政策下限，实现房贷利率市场化。说白了就是商业贷款取消限制，利率多少各地自己说了算了。这个，在商业银行存贷利差已经下降到1字头的今天，商业银行有无动力牺牲自己的存贷利差来降低房贷利率，三郎如果说行长，肯定不会。

房地产市场突然出现的这四大利好措施，不少人已经画饼充饥了。有人称为王炸，有人说行业拐点将至。他们的逻辑是：

第一、房地产是周期之母，房地产稳则经济稳，就业稳，金融稳。

第二、他们认为，国家想要办的事，没有办不成的。

三郎分析经济问题，一向比较冷静。三郎没有像任泽平那样学富五车，所以不知道哪一位诺贝尔经济学奖得主说过“房地产是周期之母“这句话，也不记得任何一本经典的经济学书籍中有如此一说。但三郎知道，中国在三十年前没有房地产，但也存在经济周期；美联储调控经济周期的货币政策，只看通胀和失业率从来也不看房地产的脸色。不仅美联储如此，欧洲央行、英国央行也都如此。

至于“国家想要办的事，没有办不成的“这句话，我认为只说对了一半。国家顺势而为办的事，大概率能办成。违背经济规律的事，大概率办不成。至少今天这样疲软的经济状况，绝对不是国家的本意。所以，这句话，毫无逻辑。

四、如今的经济局面，我们应该先救消费，还是先救地产？

三郎认为，推动中国经济走出低潮，实行持久发展，不能投机取巧，不要反复烙烧饼，不要头痛医头，脚痛医脚。还是必须抓住主要矛盾，致力于改革分配制度和社会保险制度，通过提高居民收入水平和社会保障水平来修复需求，改善需求，刺激需求。通过改善需求来消化过剩的供给，通过需求信号来引导投资和供给，从而实现经济的持续发展。

这是因为：

第一、不改善需求，无法激活房地产市场。

大家应该能够看清楚，周五的刺激房地产的4条措施，没有一条是改善需求的。昨天三郎就分析了，政府收储不过是将商品房库存从开发商转移到政府，改善了开放商的流动性，但没有改善最终的住房需求。这将向地方和开发商释放错误的市场信号，在地产需求未得到改善的前提下，刺激地方增加土地投入和开发商增加地产投资，从而加剧房地产市场的供给过剩和需求不足的矛盾，进而酝酿更大的房地产危机。

第二、利用公共资源补贴开发商，有损公共资金的使用原则，破坏社会公平原则。

在任何一个国家，企业投资既然享受了投资收益，肯定必须承担投资亏损。我们用公共资金补贴亏损国企，已经令人诟病。如今在大的经济环境不如预期时，要求地方利用公共资金来承接部分地产商的库存，这是极不理智也极不公平合理的措施。地方通过投融资平台贷款获得的资金，最后还是财政兜底，也是公共资金。

为什么我们乐于补贴企业而非劳动者？为什么我们致力于供给而非需求？这是值得深思的大问题。

第三、在目前的国民收入分配体制和居民债务负担的环境下，房地产不可能重新振奋起来，展开一段上升周期。

人口萎缩，住房存量已经过剩，住户部门债务收入率高企，这三个基本面已经决定了，房地产市场不会再现一个上行周期。

3000亿收储资金，也仅能相当于1-4月年化商品房销售额的3.5%，按销售均价8折计算，能够收储的面积也只相当于4月底待售商品房的5%，待售与施工商品房面积的0.5%。对商品房市场的影响，也不过是向洞庭湖投掷一块石头掀起的小浪花。

房地产市场企稳，唯一需要做的，就是放开对房价的管控，让市场在供求中自然形成合理的、能够吸引此前因价格过高无法形成的购买力。然后在一个新的、低需求的平台上企稳。

第四、最终决定消费需求和房地产需求的，还是居民的收入和债务收入率。

如果我们能够下决心修复需求，持续提高劳动者收入水平，不仅可以缩短资产负债表的修复时间，还会在新的收入水平和债务收入率的鼓励下，刺激消费，刺激对住房的需求。这是修复中国经济的唯一路径。除此之外，绝无捷径可走。

【作者：徐三郎】