预测：2024年，贵阳房价会见底吗？

从2021年以来，到现在差不多3年了。

房价下跌，确实让不少贵阳中产家庭，心态多少有点崩。

毕竟，一想到之前花一两百万买到的房子，两三年间就跌去了首付或更多，击穿了不少人的心底防线，于是，纷纷捂紧了钱袋子。

不信可以看看自家小区的二手房挂架，价格一套比一套低。

二手房市场上，现在是妥妥的买方市场。

有一个关于房价下跌的段子：

一套房产本来价值500万，跌到300万时，房东忍痛割肉卖出，等到它 跌到200万的时候，再花200万把它买回来，这样房子又到了自己手中，手里还多了100万。

对于多数房东而言，这个段子，一！点！也！不！好！笑！

因为这意味着，房价下跌几乎毫无底线，跌穿50%都有可能。

很多人都在担忧，贵阳的房价还要这样继续下去跌多久？啥时候才能止跌回升？

其实，这很难预测，毕竟，贵阳作为西部地区的一个二线城市，虽然房价基数不高，和北上广深没法比，有其特殊的市情，毕竟，多数贵阳购房人的收入水平，其实也不高。

此前，高盛预测，中国的房价要下跌到2027年才能见底，跌幅可以达到40%，引发业内争议。

在上一轮房价下跌周期中，日本跌了20年，美国跌了6年，而如果按照高盛的预测，中国的房价从2021出现调整，到2027见底，大致也是6年左右。

通常认为，30%的跌幅，已经算是比较显著的跌幅了，而这个比例，也刚好是多数买房人的首付比例。

一旦超过30%的跌幅，很多人心态可能就绷不住了，有事的人就会弃房断供，如果断供的坏账规模变大了，就可能牵一发动全身，导致金融系统性风险。

所以，乐观的情况下，城市整体的跌幅，一般不会超过30%。

如果某些城市房价下跌超过了30%这个幅度，就说明已经是超跌了，那么，买入抄底的时机，已经来临了。

但是，同一个城市里面，也是存在分化的。

有一个参考指标，是把租金回报率和拿来和存款利率对比。

贵阳的房产，租金回报率分化也是比较大的，虽然房价整体都不高，但是却并不是所有的房产都有租金回报。

如果房价一直下跌，那么一些出租率高、入住率高的小区，就可能会跌出一个性价比的黄金坑来。

比如，在市中心花果园，如果一套90平方米的房产，月租金能够租到2000，一年能有2.4万左右的租金。

当租金回报率超过银行大额存单（普遍为3%）的利率，也就是说，当90平方米的房价，跌到总价80万（2.4万 / 3% ）的时候，这套房子的性价比也就跌出来了。

毕竟，一套年收租2.4万的房产，如果低于80万甩卖，很多房东就会惜售了。

大不了房子不卖了，躺平收租金，一年也有3%的回报率。

如果卖掉房子，变现成80万现金，一年还不一定能够收到3%的利息，毕竟，未来存款利率大概率还会下调，甚至5年期存款利率都要跌破2%的关口。

当然，这只是针对能够出租、收取租金带来租金现金流的房产，但是大部分花果园之外的贵阳房产，能不能达到这样的租金回报率，是要打问号的。

一般来说，房产的地段好、配套好、交通方便、入住率高，这样的房子只要不愁租，那么是可以锁定中长期的租金回报的。

只要不着急用钱，房东就算挂着卖，也不着急降价割肉，这样一来，二手房价格下跌的空间也就会缩小，跌幅收窄，或者干脆横盘，收着租金，默默等待下一个上涨周期的到来。

怕的是那些租不出去，还没人住的房子，这样的房子，不仅带不来租金现金流，还需要承担持有成本，在房价下行周期，可能会失去更多，包括但不限于资金占用的机会成本等。

比如一些郊区的联排、合院、叠拼别墅等小众资产，流动性低，而且居住价值不大，出租更是无人问津。

这类房产，买家本来就少，很难形成真实的成交参考价位坐标，在下行周期，人人都生怕自己成了半山腰的“接盘侠”。

因此，在下行周期，往往是那些能够对外出租、有相对稳定的租金回报的房产，更容易形成二手房价的底部支撑，跌到30%左右，基本就是底部区间了。

而那些不容易出租、入住率不高的房产，跌穿50%都是有可能的。