北京买房：理清思路，购房建议1145

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们是首套刚需，去年落户，预算600万，家里人口较多，需要购买三居室，孩子2025年上小学。毕业后一直在昌平这边工作，对这边也比较熟悉，所以最开始是想在回龙观这边买个三居。但是孩子爸爸希望还是能尽量给孩子提供一个相对较好的学习环境，所以现在预算有限的情况下，想兼顾宜居和学校的情况下，就有点迷茫，不知该如何选择了。

现在整体的想法是优先看看朝阳北苑和望京板块的房子，有合适的话，就入手那边的。没有合适的话，就还是在回龙观，先买一套住着，几年后再考虑置换到海淀。不知道这种思路是否可以？因此想咨询一下您的意见，这个预算的话，北苑望京那边有推荐的小区吗？

A：

1、思路没错，在同等价格的房子里当然要尽量增加和提升配套了，这也是投资性的体现。

2、北苑和望京，以昌平二中的成绩对比，那合适的基本就是望京陈分了。北苑的老北苑是朝外分校，新北苑是朝外校区，都不是本校就不算学区房。另外清朝望京也可以算，只是小学不算多强，备选吧，优势是房子没溢价。

陈分的房子有溢价，不算多高，海淀的一半吧。小区基本就是利泽西园，600万的三居够呛，两居没问题，具体的让当地中介找房源吧。

3、几年后置换到海淀，但既然是2025年入学，准备几年级换啊？常规建议是如果有点招的预期，最好别超过三年级，再往后就是天牛娃的选项了，看自家情况。如果刚住了几年就置换，一是税费成本不算少，二是转学的难度大，小升初转学也一样，想点招的话会更难。所以这方案得考虑好，毕竟海淀到目前为止是好资源都向点招倾斜，转学生不太容易占优势。

4、另外朝阳可以考虑初中单校的，比如陈分的南湖东园二区，这溢价就更不高了，居住的性价比相对高，小三居一般600多点儿。北苑是新北苑的升值这些年更好，600能买到两居。

仅供参考。

二

Q:

我们非京，儿子两岁。现在是朋友能介绍把儿子以收养的形式落户北京，**万手续费，可行吗？只是落户，其他的完全不影响，您觉得可行吗？然后我们准备以办理工作居住证的方式买房，请问如果是400万首付总价700万的话，哪里能兼顾孩子上学和自住？当然也要具备一定的保值增值功能。

A：

1、收养的形式落户，我也只是当故事听过，没见过，不知道是否可行。不过这事儿肯定是不合法，而且至少要到孩子18岁才能单独落户，还16年呢，能保证靠谱儿吗？这得是什么样儿的北京家庭才能为钱做这种交易？我挺想不通的，不懂。

2、如果孩子有了户口，那就得在户籍和监护人的房籍所在地上学啊。孩子在法律上是人家的了，你们买了房，怎么帮别人家的孩子上学啊？

如果孩子的户口还在你们家，那一般都是买朝阳区的房子，大多数都能对口入学。700万能买到学区房了，小两居没问题，除了帝景和嘉铭东区之外应该都行，先都看看再说吧。

3、我觉得这事儿挺不靠谱儿的，哪儿都不挨哪儿。还是先找个派出所管户籍的问问吧，违法的事儿别干，违背常识的也最好问清楚。

仅供参考。

三

Q:

我最近也想置换下资产，特此请教。我家住昌平县城，手里有两套房，一套是一楼并且东西朝向,想出掉，大概到手300万。·加上存款首付凑400万，想置换一套长期出租，以后岁数大了在置换处理，主要跟着大盘走就行，对市里位置不太了解。

A：

1、首付400，总价准备多少啊，多高的预算，或者说准备贷款多少？先做个预算吧，光说首付的意义不大，尤其现在放宽贷款了，我没法估计。

2、长期出租的纯投资房，那常规建议就是朝阳啊。绝大多数小区都没学区溢价，租金相对最高，升值也多数不落后。一般超过北京中位数600万的相对好选一些，也就是改善功能增强的，客户群对价格的敏感性减弱，有可能比刚需盘的升值高。这预算看东四环外吧，先看朝青四惠，如果预算再高就向北看，望京亚运村新北苑等地。

3、确定只跟随大盘那就买老房，东三环东四环有的是，尽量选择单位管理的好，房源没硬伤的就行。长期持有就无所谓房龄，过几年还想换的尽量买新点儿的。老房的租金更高，本身就是大盘的基础，没风险，就是出手时不太好卖，尽量在横盘期慢慢卖才不吃亏。

仅供参考。

四

Q:

我在北京买房的目的是为了落户，但也不太着急，一直是社保在北京，做生意在外地，所以是否买城六区之外的都行。预算500-600万，首付在400万左右，之前看了海淀的，感觉孩子将来只是个高考，用不上学位的话有点亏。

也看了朝阳青年路的，国美第一城和华纺易城您推荐哪个？另外就是望京，但感觉炒的有泡沫，又没什么真正的核心科技，担心产业转移。您觉得应该怎么排序，如果买望京的话，像朝庭这种公寓推荐吗？

A：

1、海淀的用不上学位也未必亏，可以买学区溢价低的。这相当于买大品牌的衣服，买打折促销的就相对性价比高了。海淀比如花园路、学院路、北太平庄和北五环外清河西三旗的，都相对溢价低，居住的性价比就高了。

2、房子是用来住的，哪个小区觉得更宜居买哪个呗。单从投资来说是华纺，到目前为止升值高。但华纺的价格不低了，两居室朝向不太好的都动辄700万，未必有国美的宜居，看具体房源吧。

3、有没有泡沫算算租售比就知道，用房价除以预估租金，如果在平均值700左右就合适。产业科技之类的我不懂，不敢评价。

排序看预算吧，如果总价高就首选望京，600万以上吧，能买到合适的。600左右先看朝青吧，选择多一些。

公寓无所谓推不推荐，看自己的需求了，注重居住的性价比或租金就合适，注重升值就不太合适。大多数公寓都是租金相对高，但升值慢，各有优劣。

仅供参考。

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