白芒村“统租”暂缓后转换打法 万科中标深圳百旺项目入局

观点网 从“万村计划”到如今的“国企统租”，万科在深圳城中村住房租赁扮演过不同的角色。

近日，据深圳交易集团有限公司采购平台显示，深圳市万科城市建设管理有限公司中标南山区百旺品质化提升项目代建，中标金额1531.58万元。

另据公共资源交易显示，南山区百旺品质化提升项目的设计和总承包将于4月9日至6月8日招标，万科城市建设均有参与，招标估价分别为1306.87万元和4.36亿元。

百旺村的上一个名字是“白芒村”，在“统租”试点推进时一度甚嚣尘上。有说法称，该村因谐音“白忙”而改名，寓意百业兴旺。

去年5月，白芒村计划推进由南山区国企深汇通统一改造、统一出租的综合整治计划，但由于租户抵抗力度及舆论关注等因素，最终深汇通暂缓签约工作。时隔一年，白芒村尝试以另一种方式继续推进改造工作，万科也悄然入局。

百旺（白芒）品质提升项目位于南山区西丽湖国际科教城核心地段，目标建设为“百旺驿站”，打造非城市高密度建设区的精品化主题村落。

代建探索

定标报告显示，万科城建在第一大轮投票以7票全票通过，力压深圳市华懋建设工程有限公司和深圳市广发建筑工程有限公司。

南山区百旺品质化提升项目总投资约5.13亿元，现状为城中村，预计改造总栋数约300栋、改造总建筑面积约20万平方米。主要建设内容包括清统租楼栋的建筑结构加固、建筑室内装修、户型改造，传统民居的室内修缮，临时建筑的拆除，电梯连廊的加装与更换等。

万科城建业务起源于2010年深圳龙悦居三期工业化保障性住房项目，实体化于2020年，由深圳市万科发展有限公司全资控股，隶属于万科南方区域，对外投资四家子公司分别位于深圳、东莞和汕尾。

据悉，万科过去布局的代建业务通常都会从区域公司、城市公司中细分出来，目前代建规模最大的是南方区域。一位接近万科南方区域的人士向观点新媒体表示，“代建公司是我们万科地产的一个板块，算是独立状态。”

官方公众号“万科南方区域城建”的介绍写道，公司项目以政府代建为主，业务涵盖住宅(保障房)、产业办公、教育、文体、物流、医疗养老、市政园林、综合整治、酒店等九大品类。

与金地管理、旭辉建管、绿城管理等不同，万科代建业务尚未自成体系、自立门户，且主要发力政府公建领域，在业内颇为低调。

直到2023年7月，原深圳恒大超级总部项目被安居建业接手后迎来复工，万科城建以1.338亿元的报价成功获取深圳超总B塔的代建服务，也让万科的代建业务广受关注。

从恒大超总项目来看，万科一方面作为接盘方安居建业的参股企业，另一方面也是恒大在深圳湾的邻居，曾于2017年12月19日获取深圳湾超级总部用地，并建设万科SIC超级总部中心，具备对应的操盘经验。

此次拿下的百旺品质化提升项目代建，万科同样轻车熟路。

百旺项目采购单位为深圳市西丽湖科教城投资运营有限公司，是深圳市深汇通投资控股有限公司全资子公司，后者是实控人为南山区国有资产监督管理局。深汇通与万科已经有过多次代建合作。

深圳城市历史的发祥地南头古城，在2019年全面推进特色文化街区建设，便是由万科城建作为代建单位进行规划、设计、施工一体化建设管理。后续在政府的指导下,深圳万科与深汇通、村股份有限公司合资成立运营公司。

据观点新媒体走访，作为一期改造成果，南头古城十字形主街商业气息浓厚，文娱消费令人眼花缭乱，但走入内街，头顶凌乱的电线与滴水的衣物仍提醒着来者身处何方。

去年八月份，第九届深港城市/建筑双年展南头古城分展场开幕，彼时深圳万科认为，如果接下来的改造延续主街的城市化改造方式，可能会进一步削弱南头古城作为城中村的角色和“城市洼地”的独特功能；因此，此次展览注入了万科对古城二期改造的期待，希望“纠偏”主街改造的精致化问题，探索空间和业态的新方向。

就在不久前的3月12日，南头古城特色文化街区建设（二期）项目施工总承包开标——这次深圳万科成了招标人，由深圳市西部城建工程有限公司以1.46亿元中标。

南头古城从一期推进到二期，在此期间万科并未局限于代建业务。至于“百旺驿站”，接近万科南方区域的人士表示，万科目前还只是乙方角色，现在探讨后续业务挖掘可能为时尚早，“而且得看主管部门的需求和要求了”。

“万村”复活

深汇通与万科的另一次合作，是同样位于南山西丽街道的平山村。

2023年3月，平山村开始统租改造，公开信息显示清统租任务涉及约615户，建筑物522栋，总建筑面积约31.2万平方米，统租期为15年，计划2025年建成平山人才小镇项目，由深汇通主导，万科负责代建管理。

据当地报道称，改造完成后整个村的公寓都由万科旗下的泊寓管理，将提供4类居住主题：学生公寓、青年公寓、家庭公寓、惠民公寓。

去年12月22日，平山综合整治项目迎来首批租客入住，恰逢冬至，各政府单位与租户代表在公区厨房还举办了饺子宴。

事实上，万科在平山村，乃至整个深圳城中村早已展开过一次统租改造探索，也就是“万村计划”。

万村计划是万科在2018年大力推进的一个项目，由于以高于市场价格收纳城中村农民房，加上目标客群对租金涨幅的接受程度有限，最终不了了之。

在2019年末，就有租户在大众点评泊寓·平山村点留言“平山村一直在进行城中村改造，感觉泊寓租下了很多农民楼改造成公寓。改造之后的公寓肯定比之前的农民房要好很多，但是隔音和楼距还是没能解决很多栋都没有电梯，而且泊寓的厕所普遍偏小。但泊寓毕竟是万科旗下，经常做一些优惠力度很大的活动，租房还是比较划得来的。”

寥寥数语，道尽了“万村计划”当时的处境。

为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳提高了“十四五”规划任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套。

《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划 （2019-2025）》也提出，鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更新。规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

在如今的“平山人才小镇”和“百旺驿站”，万科显然看到了另外一种可能——以代建入局，为后续泊寓代运营留下合作空间，且规避了大规模统租、改造需要沉积的资金成本。