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巨大反差!在其他城市很吃香,温州却毫无存在感!

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  楼市温州 LOUSHIWENZHOU

  去年,S2线通车,再加上人员流动恢复、S1线周边多个新盘交付,温州轨道交通客流量暴增。

  根据省轨道交通建设与管理协会发布的2023年度统计分析,去年温州轨道交通全年累计发送旅客2196.94万人次,比上年增长173.5%。

  从数据看,温州轨道交通客流量进步非常明显。经常乘坐S1线的市民,也能感受到这一点。

  
轨道交通S1线高峰时段客流

  不过,进步仅仅与过去比,与其他城市相比,差距仍非常明显。比如,温州轨道交通客运强度仍仅0.09万人次/km,远远未达预期水平。

  就大部分温州市民而言,温州轨道交通并未走进他们的生活,仍有一种“有了却像没有”的感觉。

  金温铁路城区段未完全拆除、沿线土地开发不足,成为当前制约温州轨道交通客流继续增长的两大重要因素。

  2020年起,金温铁路城区段已拆除惠民路以东路段,也为沿线土地开发提供了空间。

  然而当前,S1线开通已5年了,沿线虽然不能说没有真正的TOD项目落差,但确实没有一座TOD项目尽如人意。

  02

  楼市温州 LOUSHIWENZHOU

  TOD(Transit-Oriented Development),是指以公共交通为导向的开发模式,以公交站点为中心、以400~800米(5~10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心,集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”,方便选用公共出行方式。

  结合轨道交通,可以理解为地铁上盖物业。就温州轨道交通以高架轨道、车站为主,一般需依托周边地块开发。

  TOD开发模式,有利于解决交通拥堵问题,提高土地利用率,创造商业效益,最终改变城市发展格局,优化城市空间形态。

  比如,上海的天空之城,重庆的龙湖·光年,香港的IFC,东京的六本木,都是知名的TOD项目。

  参照这些知名TOD项目,当前温州已建成的所谓TOD项目,都成了“小儿科”,并未发挥太大作用,更谈不上对城市发展格局的改变。

  最知名的要数S1线科技城站旁的TOD国际新城,推广名直接带着“TOD”。这座TOD国际新城,由印象汇与3座住宅组成,由天桥及商业步行街连接不同的住宅地块。

  
TOD国际新城

  这里是当前浙南科技城人气相对旺盛的区域,但TOD范围内功能较为单一,远离各大产业园区、配套设施,从而未达预期效果。

  最典型的,要数印象汇艰难的招商。开业一年多了,才好不容易招来一些知名品牌。

  
印象汇

  另一个TOD项目,要数S1线奥体中心站上方的奥体城。该项目同样以住宅为主,有一幢亚朵酒店,车站上方一座不大的商业设施,正在打造一座奥特莱斯,能否成功尚且未知。

  
奥体城

  从S1线奥体中心站前往万达广场,需步行近400米,还要穿过大马路,距离不算太远,但已构不成TOD。除万达广场、奥体中心外,前往龙湾中心区其他设施,就超出了步行范围。

  

  万达广场

  S1线瑶溪站旁,在建的南洋未来社区,倒是有一定规模的商业,还有商务楼。

  
南洋未来社区TOD效果图

  S1线文昌路站还只是个预留车站,尚未启动建设,其北侧地块也规划了一座含商业、商务等功能在内的综合项目,最近刚刚动工。

  

  文昌路站项目效果示意图

  而S1线德政站,有3幢商务楼,商务楼之间还强塞了几栋住宅,商业则依托这些商务楼的裙楼。

  
S1线德政站及周边商务楼

  除了上述项目,像S1线潘桥站、三垟湿地站,与车站连接的都是社区商业(包括在建),其他以住宅为主,而非真正意义上的商业综合体。

  
印象里

  至于S1线瓯江口站、瓯华站,天空树、光辉之城两个项目建设进展非常缓慢,预计商业部分难以如期交付,将对瓯江口的生活配套造成影响。

  
进展缓慢的天空树

  总体来看,S1线各大车站的TOD项目,确实不太成功。

  至于通车才半年的S2线,沿线车站TOD开发更差。

  其中,S2线旭阳路站与在建的CFS中金汇相连,旁边又是南虹广场,预计会形成一座现代化商圈。

  
CFS中金汇

  除了旭阳路站,S2线其他车站周边均无真正意义上的TOD开发,像万岙站与正大广场、莘塍站与新湖广场,也都要步行两三百米,还得穿过大马路。

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  03

  楼市温州 LOUSHIWENZHOU

  为什么上述TOD项目大多不尽人意?地段不佳、周边不成熟!

  

  轨道交通S1线

  作为高密度、高集聚度的TOD项目,需足够的人流来支撑,而S1线、S2线大多途径郊区,难以支撑起真正的TOD项目。

  因此,像S1线部分车站的TOD项目,仅设置社区商业,也是与其所在板块的实际情况相符的。

  至于印象汇等商业综合体,就其所在板块的发展现状而言,还需一些时间培育。

  另一个问题在于,沿线的重大设施,距离车站超出了步行范围,比如附二医龙湾院区、附二医瓯江口院区、市人民医院娄桥院区等,以及中央绿轴区域、龙湾中心区、瓯海中心区的各类公共场馆。

  
S1线惠民路站

  而在一二线城市,挖掘交通枢纽优势,将客流量有效转化为商业流量,带动服务业发展,是打造新商圈的普遍方式。甚至可以说“无商圈不TOD”。

  因此,S1线需在核心地段建设一座TOD项目,对整条线路起到引领作用,最合适的位置,就是惠民路站。

  这里地处中央绿轴区域,周边较为繁华,能与世纪公园融合、互动,并与印象城MEGA及东侧G-16地块组成现代化商圈。

  就惠民路站的TOD开发而言,并非仅有商业综合体就完事了,而是要包括商务楼、星级酒店、服务公寓等,建设真正的城市综合体。

  倘若该地块容纳不了那么多功能,可将部分业态放置在东侧的G-16地块建设,但需惠民路站与世纪公园、G-16地块、万科中心及印象城MEGA以空中廊道连接,形成步行友好区域。否则,TOD、现代化商圈的效果也会大打折扣。

  
印象城MEGA、S1线惠民路站、G-16地块

  同时,像新桥站、龙霞路站、永中站等周边较为成熟的车站,亦可推进类似的TOD开发。

  还有奥体中心、惠民路站、龙霞路站等,还应布局各类酒店,服务于奥体中心、龙湾国际机场、高铁温州南站,并成为连接老城区、中央绿轴区域的关键节点。

  至于其他车站,暂难支撑起真正的TOD项目,但其他大型公共设施、配套设施在选址时,可优先考虑这些车站附近,以培育客流、方便市民。

  至于S2线各大车站,尤其是温州湾新区、乐清经开区附近的车站,可建设一些商务楼,将附近产业园区里的企业总部及设计、研发等部门,集中安置于此,可培育更多通勤客流。

  毕竟,这些部门的职工都是白领,他们不愿生活在工业区,宁可长途通勤。而有些制造业企业,企业总部需靠近厂区,不方便迁往核心城区。这是一个折中办法。

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