蒙圈了！中国出台最强楼市刺激政策，大摩却逆势看空中资地产股！

懵逼了！中国出台史上最强房地产刺激政策之际，大摩却逆势发布下调中资地产股的看法，看空中国地产股，这对外释放了什么信号？

众所周知，昨天中国是出台了40年来最强的地产刺激政策，总共是4板斧。第一下调首套房的的最低首付比例至15%,二套房的首付比例降低至25%；

第二下调公积金贷款比例0.25个百分点，意味着公积金贷款利率直接下降到了2.85%，破3了；

第三是取消全国层面首套房和二套住房的商业房贷利率政策下限，这说明商贷利率可以无下限，真的给力；

第四就是一个更大的大招，央行将设立3000亿的保障性住房再贷款支持地方国有企业收购存量住房。相当于是国资直接下场收房了，这个去库存的力度将非常大。

所以这四板斧一出来，中房报直接指出这是中国房地产史上最浓墨重彩的一天！所以昨天A股的房地产股票是涨疯了，万科都直接涨停了。但是就是这么一个激动人心，不少人摩拳擦掌想动手买房，或者入市房地产股票的时候，国际著名投资机构摩根斯士丹利却来泼冷水了。

大摩直接发文称尽管在政策放松和投资者情绪改善的推动下，中资地产股自4月中旬以来已经大涨约50%，但考虑到基本面仍然疲弱，政策见效尚需时间，而中国楼市尚未见底，民营开发商仍面临严重的困难等，将对中国房地产板块的看法从有吸引力下调至与大市一致。

大家看到这个消息，作何感想？觉得大摩是故意唱空，故意泼冷水还是论据充足，判断的有道理？在我看来，大摩的这个分析还是比较客观实际的。

第一、昨天房企股票大涨势能还是不足。这点从昨天早盘地产股票的走弱就清楚了，其实包括央行下调利率，鼓励国企直接下场收购存量住房等政策市场应该是有预期的，所以周四房企股票大涨，按理周五出政策，周五早盘房企股票的走势应该要很强才对。但是结果却是拉高出货跑路，不少周四大涨封板的票比如滨江集团、天地源等都烂板了，万科早盘也很弱。虽然午盘政策出来后，地产强势拉涨，但是明显是有形之手在故意拉上去的。这是其一。

第二、地产的未来天花板已经非常明显了。这次国家出台的四板斧力度很大，特别是国企的直接下场收储，短期应该能迅速剥离掉房企部分库存，短期效果应该可以，甚至是立竿见影。但长期难改中国楼市下行的趋势。

为什么呢？因为任何一个产业或者商品要能持续生机勃勃，取决于两个因素，一个是供给，一个就是需求。先说需求，房子是用来住的，本质上还是住的属性，而当前中国人口已经开始呈现负增长的态势，甚至负增长的规模有持续扩大的背景下。这意味着未来中国人口对房子的需求是必然减少的。

另外，房子不是一个小件，不是一个快消品，而是一个大件，使用年限长达几十年的商品。而且当前中国的人均居住面积已位居全球中等偏上了，这意味着中国当前根本就不缺房子，特别是345线这样的城市是明显的供过于求。所以未来中国楼市的天花板已经非常明显了。

当前国家出台的史上最强楼市刺激政策，目的很简单就是为了去当前房企的库存。让房企快速回笼资金，偿还金融机构的贷款，防止风险扩散。但是随着中国真正的去地产化，新质生产力逐步占主导，未来的中国楼市依然难回到曾经的辉煌时刻，这个才是本质。

所以大摩这么逆势看空长期来看是有道理的。