拥抱变化，砥砺前行

OURDREAM

2024年深圳城市更新和土地整备白皮书

由广东合一城市更新研究院出品的《2024年深圳城市更新和土地整备白皮书》已发布，现仅需399元。

白皮书为一套双册，分别为《政策趋势及临深篇》、《行业数据篇》，内容包括2010-2023年深圳城市更新项目统计分析、2023年深圳市城市更新重点政策解读及趋势预判、2023年深圳市城市更新项目（含计划、规划、实施主体）名录大全、2023年深圳市土地整备利益统筹项目数据与趋势分析等丰富内容。

本文为《2024年深圳城市更新和土地整备白皮书》序言：

拥抱变化，砥砺前行

Urban Renewal

2023年，重磅政策发布密集，内容涉及“工业上楼”、保障性住房、旧住宅拆除重建、“城中村新政”等，深圳旧改模式迎来重大调整，市场高度关注。项目审批方面，城市更新项目计划申报、规划审批及实施推进整体加快，存量项目计划管控加强，多个项目被计划清退；土地整备利益统筹项目规划审批和留用地上平台同比提速，政府更关注项目实施率。

政策变化：重磅政策频出，行业发展方向大调整

2023年出台涉及深圳更新相关政策149个，其中，国家级政策28个，省级政策20个，市级政策52个，区级政策49个（龙岗10个；龙华6个；宝安6个；福田5个；南山、罗湖、光明和盐田各4个；大鹏、坪山及前海各2个），主要政策要点如下：

国家层面聚焦金融扶持保障性住房建设、支持超大特大城市城中村改造试点、有序推进城市更新，盘活低效用地；省级层面聚焦土地要素市场改革和节地提质、都市圈规划等；深圳市层面聚焦加快保障房规划建设供应，首批配售型保障性住房已开工建设；出台“工业上楼”新政加快盘活存量工业用地，供应优质产业空间；“旧住宅区新政”明确旧住宅区拆除重建聚焦城市更新；“城中村改造新政”明确城中村改造一二级分离，政府主导；集体资产交易加强规范。各区城市更新和土地整备十四五规划落地实施及发布分区国土空间规划（草案）。

项目动态：项目审批整体加快，存量项目实施提速

01

城市更新方面：

2023年，项目审批整体提速，新增计划项目多，存量项目实施提速，民企仍为实施主力，占比超七成。“工业上楼”新政已推动17个城市更新工改项目立项，加快盘活存量工改工项目。从项目活跃区域来看，原特区外地区项目活跃。

截至2023年12月31日，深圳市拆除重建类城市更新项目计划公告累计1030个，拆除范围面积累计8748.4公顷；规划公告累计692个，拆除范围面积累计5544.1公顷，开发建设用地面积累计3529.4公顷；实施主体公示累计522个，拆除范围面积累计3386.9公顷，开发建设用地面积累计2225.7公顷。

计划立项阶段：新增计划公示54个，拆除范围面积473公顷，计划公告46个，拆除范围面积394.9公顷。计划公告项目数量及规模同比均增长显著。

规划审批阶段：规划公示82个，拆除范围面积743.8公顷，规划公告52个，拆除范围面积534.8公顷。规划审批数量及规模均同比增长明显。规划建筑类型以住宅为主，平均移交率处历史高位，达39.3%。

实施主体阶段：实施主体公示47个，拆除范围面积362.7公顷，开发建设用地面积185.2公顷。实施主体公示数量及规模同比增长显著。实施主体仍以民企为主，达77%。

02

城市更新“工业上楼”项目：

2023年第四季度，共有4个城市更新类工业上楼项目取得了新进展。截止2023年底，深圳累计有17个城市更新类工业上楼项目，拟拆除重建范围面积381.4公顷，总计容建筑面积1092.2万㎡。其中龙岗数量最多，为5个；宝安规模最大（186.8公顷），其次为龙岗（76.1公顷）。

03

土地整备利益统筹方面：

2023年，深圳土地整备利益统筹项目规划审批及留用地上平台同比数量及规模增幅显著，充分体现加快存量项目实施推进。

据不完全统计，截至2023年12月31日，深圳土地整备利益统筹项目计划立项累计247个，整备实施面积共计13280.6公顷；实施方案阶段共计79个，整备实施面积共计3129.7公顷，留用地面积共计679.2公顷；规划公告42个，整备实施面积共计1837.3公顷，留用地面积共计409.3公顷；留用地上平台项目34个，留用地面积共计242.4公顷。

计划立项阶段：新增计划立项数量35个，整备实施面积2859.1公顷；同比数量略降，规模基本持平。

实施方案阶段：新增实施方案公示13个，整备实施面积629.6公顷，留用地面积173.2公顷，同比数量及规模均下降。

规划阶段：新增规划公告13个，整备实施面积823.2公顷，留用地面积183.2公顷，同比数量及规模增长显著。

留用地上平台阶段：新增留用地上平台15个，留用地面积为111.2公顷，同比数量及规模增长显著。

04

棚户区改造方面：

截至2023年四季度，深圳市棚户区改造项目已计划立项共计23个，改造规模共计194.8公顷。其中处于计划立项阶段共计1个，改造规模2.7公顷；处于实施主体公示阶段共计2个，改造规模共计11.2公顷；处于规划批复阶段共计4个，改造规模40.5公顷；处于开发建设阶段共计16个，改造规模共计140.3公顷，整体实施率达69.5%。2023年，深圳市棚户区改造项目共有7个取得进展。

发展趋势

01

趋势一

深圳城中村改造模式大变革，一二级土地开发权益分离

2023年4月28日，中央政治局会议指出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，深圳被纳入为试点城市。2024年1月4日，深圳规自局发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），明确城中村改造对象以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域，按照拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施改造的活动。打破原有一二级联动的城市更新和土地整备利益统筹的城中村改造模式，拟实现一二级土地开发权益分离，即前期服务商可参与一级土地整理，可获得一定合理利润。政府收储土地后，再公开出让，此模式下为政府主导。目前，第一批拆除新建类城中村改造项目正处于前期研究阶段，市/区属国企主要参与。据了解，针对于其他类型低效用地盘活推进，深圳正在制定相关政策，拟采用一二级土地分离模式。

02

趋势二

探索城中村搬迁补偿标准，加强规范推进实施

《深圳市经济特区城市更新条例》实施以来，已有多起城市更新项目起到房屋征收相关程序，对搬迁补偿工作有实际推进作用，但未在全市全面铺开。今年5月份，深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议》（示范文本）的通知，对搬迁补偿协议制定标准予以规范，但对于搬迁补偿标准仍未有规定。据悉，政府针对城中村改造搬迁补偿标准已有在研究制定中。政策制定需综合考量被搬迁人心理预期、实施性、合理区间等，否则其实施性将面临考验。湾区其它城市搬迁补偿标准政策体系更为成熟，同时部分城市正探索房票安置机制，如广州市荔湾区2024年1月以来已有两批房票计划落地实施。据悉，深圳也在探索房票安置相关制度中。当前房地产市场仍处在底部盘整，房票安置制度一定程度上有利于加快市场去库存、灵活安置选址。

03

趋势三

配租/配售型保障性住房建设探索，加快供应落地实施

2023年9月，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》下发各地，将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配售型保障性住房将替换深圳原来的人才房、安居房型商品房及共有产权住房，按保本微利原则配售，可以看出，未来住房制度全面向二元格局转变。深圳于2023年12月28日，深圳市首批配售型保障性住房建设集中开工，总用地面积17.7万㎡，配售型保障性住房建设面积75.7万㎡，总投资约125亿元，房源合计1万余套，可以看出深圳紧跟国家步伐，加快推动配售型保障房的建设。值得注意得是，目前深圳市暂未出台相关配售/配租保障房政策，尤其在如何定价、配售/配租人群如何确定等方面未明确。以东莞为例，配售型保障房按照当前新建商品住房价格的50%左右设定保障性住房区域参考价，跟过往深圳安居房配售定价相似。期待后续政策进一步出台，加快深圳市配售/配租保障房真正实施落地。

04

趋势四

旧住宅区拆除重建拟接轨城市更新模式，新一轮投资机遇或将到来

2023年9月21日，深圳市规划和自然资源局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见(征求意见稿)》（以下简称“旧住宅更新实施意见”），明确旧住宅区概念和政策适用条件、前期服务商引入机制、优先落实公共住房建设、统一搬迁补偿标准和支付时间及公开选择市场主体竞选模式及要求，这是首次将旧住宅区更新改造政策单列，进一步明确实施细则。2023年4月19日，深圳最后一个棚户区改造项目（罗湖区海关草埔生活区片区）签约启动，意味着旧住宅区改造棚改时代正式落幕。此次“旧住宅更新实施意见”旨在为旧住宅区拆除重建提供路径。根据“旧住宅更新实施意见”，市场主体可作为前期服务商参与旧住宅区拆除重建前期工作，利于提前锁定项目，增加后期选定为市场主体/实施主体的机会。过去旧住宅区更新改造前期服务商机制仅在罗湖试行，现有望全市铺开，一定程度上激励了市场主体，或将迎来新一轮投资机遇。

05

趋势五

计划管控加强，加快存量项目实施落地

截至2023年底，深圳拆除重建类城市更新项目已计划立项数量共计1030个，拆除规模8748.4公顷，处于开发建设阶段或已建成项目共计522个，拆除规模3386.9公顷，全市计划数量实施率50.7%，计划规模实施率38.7%；土地整备利益统筹已计划立项247个，整备实施规模13280.6公顷，达到选定开发主体阶段的有34个，整体计划实施率13.8%。整体而言，存量更新整备项目推进实施率较低。目前已有14个拆除重建类城市更新项目清理出计划，其中2023年有9个，占比64%，2023年清理力度空前。

2019年深圳出台《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（以下简称《计划管理规定》），明确在《计划管理规定》之后申报的城市更新项目计划有效期是2年，且可申请1年延期，但对于过往申报的城市更新项目计划有效期没有明确规定。“城中村新政”中已明确若既有城中村改造项目在计划有效期内无法完成规划审批，将按规定予以清除更新整备计划，其中无计划有效期的城市更新项目，根据“城中村新政”印发之日起统一设定三年有效期。此外，政府也同步针对其他类型城市更新项目拟定相关计划管控措施，加快推进存量项目实施。

06

趋势六

存量更新工改工转轨工业上楼步入常态化阶段

截止2023年底，深圳累计有17个城市更新类工业上楼项目，拟拆除重建范围面积381.4公顷，总计容建筑面积1092.2万㎡，其中11个是由存量城市更新转轨工业上楼。目前深圳工改工项目面临“监管升级，销售难度大、拿地成本日趋增高、盈利模式少，运营经济账难平”等问题，导致项目推动相对缓慢。城市更新工业上楼项目由于可配建30%住宅，在当下工业监管升级背景下相比工改工路径更具备优势。可由政府部门专项审批，突破现有常规更新立项条件，且可争取总计容30%居住，平衡项目整体经济效益，创新更新工改新模式，联动产业转型升级。

据合一数据库统计，截至2023年底已立项城市更新工改工项目共计219个，其中处于计划立项阶段81个，取得规划批复未实施25个，已进入实施阶段113个。为更好落实“20+8”战略性新兴产业集群，且优先保障先进制造业落地实施，实现地区产业转型升级。未来存量更新工改工转轨工业上楼步入常态化阶段。

07

趋势七

非传统房企陆续布局旧改，参与主体更加多元化、综合性

随着房地市场行情持续下行，多家出险房企退出旧改、金融机构资金投放更加谨慎、市场整体投资欲望不强及政策收紧等因素，城市更新业务机会大幅减少，且利润空间压缩。如建筑类央企此前在参与城市综合开发运营方面已有明显的优势，但当前市场行情下，必须提前布局，带动传统主业转型发展。建筑类央企可充分依托自身全业务板块资源，发挥投资、设计、建造、运营全产业链优势，顺利推进城市更新业务，且央企在品牌背书之下，有一定的融资优势，利于吸引其他合作方。例如2023年中建八局通过股权收购的方式参与投资广州黄埔双沙社区城市更新项目，预计总投资额约289.3亿元，未来该项目由中建八局与区属国企知识城集团合作开发；中建二局通过间接持股项目公司参与投资广州黄埔文冲东城市更新项目，项目预计总投资额252.83亿元。未来旧改行业对参与主体更加多元、系统性要求越来越高，综合性全链条企业更具市场优势。

08

趋势八

政策性银行参与城中村改造一级阶段土地融资，商业银行贷款机会集中在二级开发建设阶段

未来深圳城中村改造模式转变为一二级分离，原城市更新实行净地出让模式下原有商业银行拆迁贷/更新贷款因还款来源于项目二级开发的销售回款，导致现在商业银行的拆迁贷/更新贷款不适用超大特大城中村改造项目。目前城中村改造一级开发资金由国开行、农发行提供政策性贷款，商业银行可参与项目净地出让后的二级建设阶段的开发贷款。2024年1月30日，国家开发银行实现城中村改造专项借款首批发放90.8亿元，涉及广州等城市近百个项目，惠及村（居）民超过10万户，建设安置房23.84万套。专项借款资金主要用于城中村改造的前期费用、征收补偿、安置住房建设以及相关配套基础设施建设。资金实行封闭运行、专款专用，按照保本微利原则，为城中村改造提供成本低、效率高的融资支持。

发展策略

基于前述八大发展趋势，各主体应积极拥抱行业发展新趋势，及时调整应对策略。

政府端：

为推动旧改行业进一步复苏，需多方面举措并行，规范引导、激励多主体参与旧改。一是持续出台优化住房调控政策。如2024年2月初，发布放松限购政策，有利于更好满足户籍居民和在深工作人员的刚性和改善性住房需求，一定程度上可有效刺激居民购房需求。旧改是否能持续推进与房地产市场行情息息相关，在目前房地产行业下行，市场主体资金回笼受阻，投资信心不足，势必会对旧改项目推进产生阻力或长期搁置。需求决定供应，需充分评判当前房地产行情，进一步对房地产管控松绑，刺激需求端；二是加快出台存量项目计划管控细则。截至2023年底全市更新整备计划数量实施率分别为50.7%、13.8%，仍有大量项目未能确认开发主体身份。需加快计划管控细则出台，督促存量长期搁置及处于计划失效期的项目加快实施推进；三是出台搬迁补偿标准细则。过往深圳旧改搬迁补偿标准注重市场化，更加考验市场主体操盘能力，但存在漫天要价等现象，也对搬迁补偿工作推进产生巨大阻力。目前城中村改造搬迁补偿标准细则制定中，局部试点先行。针对于居改、工改、商改等的搬迁补偿标准也可加快探索；四是充分激励市场活力。未来深圳旧改模式聚焦“一二级分离”，参与主体聚焦央国企，民企参与空间有限。但民企仍是目前更新整备项目推进主力军，操盘经验丰富。可引入优质民企与国企合作，加快推进项目实施。

市场主体端：

随着国家加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，新一轮规则正在悄然搭建，旧改领域市场显现“注重去现有存量”、“一二级分离”等新趋势，这将为市场主体端带来新的机遇与挑战。

首先，未来旧改市场将更加注重市场主体细分。截至2023年12月31日，更新和利益统筹市场以民企为主，其中，已计划立项更新项目申报主体中民企占比51%，利益统筹项目交易结果公告主体中民企占比52%。通常情况下，市场主体分为央国企、市区属国企、民企等，再结合当下房地产市场下行、多数民企出现资金面紧张等情形，未来存量更新和利益统筹项目去化更偏向于民企，城中村改造前期服务商更偏向于市、区两级国企，后端公开出让则可预估更偏向于央国企，其次为市区国企；其次，市场主体应加快存量项目的推进实施。随着对计划有效期管控力度的加强，且市场主体已对现有存量项目投入了大量人力、物力及财力等，应加快推进实施，以利于资金回笼及规避存量项目被清退风险；再次，市场主体应加强自身运营能力。随着房地产开发利润区进入到一级土地孵化及产业运营两端，再加之政府对于产业资源日趋重视，市场主体应加强布局优势产业资源，聚焦产业细分领域，并提升自身产业运营能力，进一步助力城市产业升级；最后，民企应加强与国企合作，国民协同共进。以往，民企作为更新及利益统筹领域的生力军，积累了丰富的项目孵化经验，如物业权利人核实、意愿征集、拆迁谈判、项目报批等，而国企经验相对较弱，尤其是部分区属国企，民企可进一步加强与国企的合作，协同共进，取长补短，共同对项目进行孵化，响应国家号召，助力片区城市形象的提升。

村集体端：

当前，受暴雷浪潮及房地产下行等持续影响，大部分房地产民企逐渐退出旧改，或主动参与旧改积极性相对较低，同时从政策层面来看，城中村改造逐渐向着“政府主导、国企主体、民企参与、规则愈加趋严”等趋势进行演变，原市场化合作模式及相对高额拆赔等或将不复存在。因此，村集体作为城中村改造最主要的参与主体，村集体应适时调整合作姿态，同时化被动为主动，以村历史遗留土地及物业为基础，以实现资产保值增值为目的，结合新的存量土地改造政策，积极研究盘活路径。

从项目层面来看，若已经明确合作主体且已经立项的更新整备类项目，建议积极推动合作企业按照原政策尽快实施，做优做细合作方案（含拆赔方案），若出现推动缓慢或项目停滞等现象，应主动寻找背后原因，聘请第三方单位对项目进行盘活路径策划研究，若合作企业已出险，建议主动寻找优质“对口”合作企业，确保项目不出现“烂尾”。对于未明确合作主体且未立项的项目，建议对实际掌握的集体土地及集体物业进行梳理，应积极结合最新政策趋势梳理最优改造路径，算好经济账，做到心中有数。同时，村集体需改变过去单一的项目合作开发模式，条件允许前提下可探索自主改造，初期可聘请第三方专业机构协助完善相应短板，利用自身班子成员搭建旧改专业团队，解决原村民就业的同时实现了项目价值最大化。

金融机构端：

房地产对金融的依赖程度高，国家现实行“救项目”与“救企业”并存策略，住房和城乡建设部与金融监管总局要求各地加快建立以城市为核心的房地产融资协调机制，提出可给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内商业银行推送，满足房地产项目和企业合理融资需求。金融机构是上述策略落地实施的中坚力量，要重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展，合理展期存续贷款，稳定房地产开发贷款的投放，纠偏房地产信贷投放过程中出现的歧视性与过度避险的做法，对国有、民营等各类房地产企业坚持同等原则，在贷款、债券融资政策等金融政策上一视同仁满足房企的合理融资需求，疏通房地产融资通道，建立畅通融资机制，匹配授信额度与项目实际融资贷款需求，解决当前房企的融资困境。

另外，金融机构在市场化和法治化的前提下满足房企合理融资需求的同时也需进一步提高对融资项目的精准研判能力，进一步提高金融机构“自救”能力，积极参与银团贷款分散贷款风险；在资金层面继续支持保交楼、保障性租赁住房建设与超大特大城中村改造、城市更新与土地整备利用统筹项目的融资需求，支持优质房企兼并收购受困房企项目，参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金，参与存量出险项目的债务重组与房地产投资信托基金（REITs），不断创新服务产品，通过扶优限劣的融资支持不断提振房地产市场的信心，筑牢不发生系统金融风险前提下进一步助力房地产行业平稳健康发展。

广东合一城市更新研究院

二〇二四年二月

本书目录

01

行业数据篇

1、2010-2023年深圳城市更新项目数据与趋势

1.1 2010-2023年深圳城市更新项目数据与趋势.

1.2 2010-2023年宝安区城市更新项目数据与趋势

1.3 2010-2023年龙岗区城市更新项目数据与趋势

1.4 2010-2023年龙华区城市更新项目数据与趋势

1.5 2010-2023年南山区城市更新项目数据与趋势

1.6 2010-2023年罗湖区城市更新项目数据与趋势

1.7 2010-2023年福田区城市更新项目数据与趋势

1.8 2010-2023年光明区城市更新项目数据与趋势

1.9 2010-2023年坪山区城市更新项目数据与趋势

1.10 2010-2023年盐田区城市更新项目数据与趋势

1.11 2010-2023年大鹏新区城市更新项目数据与趋势

2、土地整备利益统筹项目数据与趋势

2.1 整体概述：龙华数量最多，龙岗规模最大

2.2 全年概述：宝安、龙岗新增计划数量最多，政府审批加快

2.3 各区利益统筹项目分析

3、棚户区改造项目数据与趋势

4、深圳市集体资产交易项目数据与趋势

4.1 深圳市集体资产交易项目整体情况分析

4.2 深圳市集体资产交易结果公告项目分析

4.3 各区集体资产交易结果公告项目分析

4.4 2023年集体资产交易项目数据与趋势

5、2023年第四季度市场研报

5.1 2023年第四季度城市更新项目数据与趋势

5.2 2023年第四季度集体资产交易项目数据与趋势

6、房企进入深圳城市更新发展研究

6.1 计划立项

6.2 规划批复

6.3 实施主体

7、2023年土地市场招拍挂出让分析

7.1 2023年深圳居住用地分析

7.2 2023年工商用地分析

附录1：2023年深圳市城市更新项目清单

附录2：2023深圳市招拍挂出让土地明细表

02

政策趋势及临深篇

1、城市更新政策

1.1 2023年最新政策汇总

1.2 2023年重点政策解读

1.3 “工业上楼”专题政策解读

2、更新整备行业发展调研

2.1 整体情况

2.1.1 2024年行业信心指数

2.1.2 投资拆除重建类城市更新项目情况

2.1.3 投资工业上楼项目情况

2.1.4 投资土地整备利益统筹项目情况

2.1.5 投资更新整备不良资产项目情况

2.1.6 2024年意向投资拆除新建城中村改造项目情况

2.2 本地房企

2.2.1 2024年行业信心指数

2.2.2 投资拆除重建类城市更新项目情况

2.2.3 投资工业上楼项目情况

2.2.4 投资土地整备利益统筹项目情况

2.2.5 投资更新整备不良资产项目情况

2.2.6 2024年意向投资拆除新建城中村改造项目情况

2.3 外地房企

2.3.1 2024年行业信心指数

2.3.2 投资拆除重建类城市更新项目情况

2.3.3 投资工业上楼项目情况

2.3.4 投资土地整备利益统筹项目情况

2.3.5 投资更新整备不良资产项目情况

2.3.6 2024年意向投资拆除新建城中村改造项目情况

2.4 金融机构

2.4.1 2024年行业信心指数

2.4.2 金融机构城市更新或土地整备利益统筹投资概况

2.4.3 金融机构已参与的城市更新项目具体情况

2.4.4 金融机构投资“工业上楼”项目情况

2.4.5 金融机构投资土地整备利益统筹项目情况

2.4.6 金融机构投资更新整备不良资产项目情况

2.4.7 金融机构2024年意向投资拆除新建城中村改造项目情况

3、临深城市旧改发展情况

3.1 珠海市旧改发展情况

3.2 东莞市旧改发展情况

3.3 中山市旧改发展情况

3.4 惠州市旧改发展情况

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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