戴德梁行：2023年长沙商办市场小幅回暖

长沙，2024年01月18日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行举行静待花开——2023年度长沙房地产市场线上发布会，回顾2023年长沙房地产市场及展望2024。2023年甲级写字楼市场活跃度小幅回暖，空置率继续下行；消费市场逐步回暖，首店经济蓬勃发展；土拍市场低温运行，成交面积同比下降；住宅市场利好政策频出，出清周期上行。

写字楼市场活跃度小幅回暖，空置率继续下行

2023年长沙仍未有新增甲级写字楼交付，存量稳定在256.5万平方米。市场活跃度较2022年有所回暖，净吸纳量共录得7.7万平方米，同比上涨10.5%。至此，整体空置率同比下降3.0个百分点至31.4%。由于企业在成本控制及性价比的考量上更为谨慎，对价格更为敏感。为了自身项目出租率尽快提升，业主们通过增加免租期及提供更为优惠的租金价格等条款来吸引新租户和挽留原租户。全市租金延续下行趋势，同比2022年下降4.4%至每月每平方米80.1元。

图12015-2023年长沙甲级写字楼市场表现

数据来源：戴德梁行研究部

搬迁仍然是市场成交的主要驱动因素，占全年成交面积的65.3%，需求主要来自金融、教育和TMT。其次是新设和扩租需求，分别占比19.2%和12.6%，均主要来自专业服务业。从需求行业来看，租赁需求主要来自于金融、专业服务和TMT行业，三者共占到全年甲级写字楼租赁成交面积的超六成。从成交面积段来看，全年承租主力为100-299㎡和300-499㎡的小面积段办公空间，分别占到总成交数量约41.0%和22.5%。

图2 2023年长沙甲级写字楼市场成交驱动因素分析

数据来源：戴德梁行研究部

戴德梁行长沙公司负责人、估价及顾问服务部董事莫晓艳表示，展望未来，2024年长沙甲级写字楼市场将迎来梅溪湖商务区的金茂大厦入市，预计为市场带来近13.4万平方米的新增办公空间，在助力商务区提质扩容的同时，也将加大市场竞争。且目前需求回温缓慢，市场修复仍需时日，市场去化及租金表现将面临较大挑战。

消费市场逐步回暖，首店经济蓬勃发展

2023年，长沙市优质零售市场迎来了龙湖芙蓉天街和汇金天虹购物中心的开业，为市场带来约22.5万平方米的新增供应，推动优质零售市场总存量至311.5万平方米。得益于新项目较好的招商表现及优质项目的积极调改，2023年共录得净吸纳量约28.7万平方米。至此，空置率较2022年末下降3.0个百分点至10.4%。

图3 2015-2023年长沙优质零售市场表现

数据来源：戴德梁行研究部

随着经济运行持续恢复，接触型、聚集型消费需求不断释放。从消费类型增速来看，餐饮收入恢复强劲有力，截至2023年11月，餐饮收入同比增长25.8%。从新开店业态来看，零售为全年新开店主力业态，约占总新店开业数量的42.9%。餐饮以占比31.9%的份额居次位，同比上升7.7个百分点；休闲娱乐、儿童类业态的占比也较2022年分别上升约3.7个百分点和2.4个百分点。

根据2023年长沙引进首店品牌业态分析，餐饮、休闲娱乐等接触型、聚集型业态占比有所增加，分别同比增长3.4个百分点、3.5个百分点。从引进首店的品牌能级来看，2023年华中首店和中国内地首店的占比分别同比增长13.4个百分点和4.2个百分点，首店品牌能级有所提升。

图4 2023年长沙引进首店品牌分析

数据来源：戴德梁行研究部

2024年预计还将有华润万象城、梅溪湖招商花园城、观沙岭招商花园城和保利时光汇等4个优质零售项目投放市场，将为长沙优质零售市场带来约55.0万平方米的新增供应。莫晓艳分析，优质项目的入市在一定程度上将为开发商和品牌的信心重塑提供支撑。

土拍市场低温运行

2023年，长沙市六区土地市场共挂牌出让地块116宗，最终成交102宗，总成交面积达408.1万平方米，同比下降约36.7%；总出让金额达345.0亿元，较去年同期下降约34.6%。成交楼面均价达3,689.9元每平方米，较2022年上涨约10.2%。溢价率低位运行，同比上升1.3个百分点至2.8%。

图5 2013-2023年长沙市六区土地市场成交情况

数据来源：长沙市国土资源局/戴德梁行研究部

2023年市六区土地成交主要集中在岳麓区和望城区，分别占总成交面积的42.6%和29.0%。其中湘江新区为热点区域，覆盖岳麓区和望城区部分区域，占总成交面积的40.2%。从各类型成交面积来看，工业用地是2023年长沙市六区土地市场供应主力，成交面积约占全年市六区总成交面积的36.8%；其次是纯住宅用地，约占总成交面积的33.7%。因年内出让地块质素较高，各类型土地成交楼面均价均呈不同幅度上涨，其中纯住宅用地面均价同比上涨42.6%至6,337.8元每平方米。

住宅市场利好政策频出，去化周期上行至13.6个月

2023年，为促进房地产市场稳健运行与持续健康发展，政府频频优化调整政策，政策环境进一步宽松。但从市场反应来看，需求复苏的持续力仍显不足。长沙市五区新建商品住宅批准上市面积录得616.5万平方米，同比下降约32.8%；销售面积643.0万平方米，较去年下降约2.6%；成交均价为14,717.2元每平方米，较2022年上涨约5.1%。

图62016-2023年长沙市五区新建商品住宅供需表现

数据来源：中国指数研究院/戴德梁行研究部

从分区成交情况来看，岳麓区为市五区新建商品住宅的成交主力，销售面积239.6万平方米，同比升高4.3%，占全年市五区总销售面积约37.3%；其次是雨花区和天心区，分别占总销售面积约21.0%和20.2%。价格方面，除开福区外，其余四区成交价格均同比上涨，其中雨花区与天心区增幅最大，分别较2022年增长12.3%和8.3%。

从成交面积段来看，140-200㎡为2023年市五区新建商品住宅主力成交面积段，销售面积291.7万平方米，占总销售面积约45.4%，同比提升5.0个百分点，改善型房价热度小幅上涨。2023年长沙新建商品住宅出清周期整体呈现“降—升”趋势，截至12月底，出清周期上行至13.6个月，存量增至647.8万平方米，去化压力再度加码。分区来看，五区出清周期均超过10个月，库存去化承压。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示，在中央政治局会议提出的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的市场定调下，于市场过热阶段出台的限制性政策有望在2024年继续优化调整，楼市供需两端政策仍有放松空间，同时政策及操作层面还将进一步优化支持房企资金环境的改善。随着各项政策发力显效，经济面积极因素不断累积，市场情绪有望逐渐提振，并支撑楼市逐渐进入平稳、发展轨道。

图7 2022-2023年长沙市五区出清周期情况

数据来源：中国指数研究院/戴德梁行研究部

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示：随着国家 “双碳“愿景的提出，监管日益严格的ESG要求，资本市场各具特色的ESG评级，都推动企业愈发重视ESG管理体系建设，走可持续商业发展道路，包括要解决好能源管理与转型、可持续供应链、低碳空间载体、绿色产品研发多个议题。对于房地产行业而言，将可持续发展理念融入开发运营的全生命周期，能够全面提升资产价值，包括降低开发成本、吸引优质租户、提升租金收入等；同时ESG表现优秀的投资标的更受投资者青睐，更有利于长期资产价值提升和资产退出。

戴德梁行可持续发展服务平台华南区顾问业务负责人石莹分析：目前，已有多家领先的地产公司通过在GRESB（全球房地产可持续发展评级）的亮眼表现来展现其可持续发展能力，并获得更有利的融资机会。戴德梁行可持续发展服务平台作为最懂房地产的可持续发展合作伙伴，服务了兴业太古汇、北京凤凰中心等多个地标性建筑，为企业及建筑资产增值赋能，实现可持续发展目标，推动城市建筑在环境、社会和经济多维度协同发展。