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政府收储商品房并非化解房地产危机好方案,可能引发严重的后果

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内容提要:

各级政府原本已经捉襟见肘,债务率高企。政府有足够的资金收储存量新房吗?政府的资金用于收储,如果房价继续下跌,亏损的责任和后果,谁来承担?如何管控收储过程中和后期经营管理过程中的利益输送和贪腐?收储房的收入能否覆盖收储债务成本、运营成本和装修折旧?政府收储能否扭转房地产下行趋势?



5月16日的中国房地产报报道称,房地产行业重磅传闻终于迎来落地声。因为5月14日,杭州市临安区发布一则公告说,经杭州市临安区政府研究决定,在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。该区还明确了收购价格以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价,最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。

杭州市临安区住房和城乡建设局保障科相关工作人员这样解释该公告:“本身我们就有公租房筹集任务,正常情况下是通过开工新项目来筹集房源,考虑到近期商品房去库存压力较大,决定购买存量商品房转为公租房,这既完成了公租房筹集任务,又可以完成存量商品房去库存任务。”

杭州市临安区落地新政,实际上就是市场传闻的银行提供贷款、全国各地政府购买尚未售出的存量住房的政府收储救市方案。

可以说,杭州市临安区这则公告,打响了以收储模式去房地产库存的第一枪。

政府购买房地产开发商的待售房屋以缓解供过于求,意味着未来不管是公租房、廉租房还是拆迁安置房,都可以通过存量盘活的方式来解决。

但这一模式,禁不起三郎的五问。所以,并非是化解房地产危机的好方案,可能还会在某些方面,削弱市场力量在化解危机中的积极作用,从而引发更多的、更严重的危机。

第一、各级政府原本已经捉襟见肘,债务率高企。政府有足够的资金收储存量新房吗?



根据国家统计局数据,2024年3月底,我国商品房待售面积为74833万平方米,在建的施工面积还有678501万平方米。即使从现在开始任何房地产项目都不批,卖掉这些已开工和已完工的商品房,按照一季度22668万平米的销售能力,需要整整100个月。

行业内有一个大体类似的意见,那就是如果能够将住房去化周期压缩至18个月以内,就可以缓解现在的危机。也就是说,政府需要在几年内,收购目前在建和完工商品房的82%,约61.77亿平米。按一季度每平米9420元销售均价的8折价计算,需要收储资金46.57万亿元。如果按5年完成计算,每年需要收储资金9.31万亿。

2024年,中央财政赤字安排3.34万亿元,地方财政赤字安排7200亿元,超长期特别国债1万亿元,地方政府新增专项债3.9万亿元,广义的财政赤字规模为8.96万亿元。

也就是说,政府收储所需的9.31万亿资金,相当于今年广义的财政赤字规模的104%。

2024年一季度,全国一般公共预算收入同比下降2.3%;一般公共预算支出同比增长2.9%,赤字8979亿元,同比增长61%。

很显然,由于经济比较低迷,财政歉收,但又面临机关事业单位工资、办公费用、债务利息的刚性支付,自身已经入不敷出,依靠超长期国债、特殊再融资债券来帮助政府渡过难关,哪有钱来收储商品房的?

去年1月,央行印发了《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》,推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划,这也是央行专门设立的结构性货币政策工具,支持相关金融机构于2023年年底前,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。

中国《经济观察报》在2024年1月报道称,这八个城市已获得来自央行的低息贷款,以购买存量闲置房用作租赁住房。但是,各地金融机构一季度只发放了20亿元租赁住房贷款,反映出银行和地方政府仍抱持谨慎态度。

即使央行有能力将1000亿元租赁住房贷款强制商业银行10倍贷出去,5年也仅能收储3.3亿平米商品房,相当于4个月的销售量。余下商品房还有96个月的去化周期。

第二、政府的资金用于收储,如果房价继续下跌,亏损的责任和后果,谁来承担?



三年前深圳国资委高价接了宝万之争的宝能持有的万科股票,当时买万科平均每股20.47元花费了664亿元,其中有445亿是贷款的,年利率4.5%,一年利息20亿。今天万科股价为8.18元,万科股价与借款利息,已经让深圳国资委损失了458亿,亏损了69%。

炒房的击鼓传花的游戏已经结束,至少10年内无法重新开始击鼓传花。因为:

一方面,骑牛研究所依据相关资料估算,截至2023年末,我国存量住房面积约为325亿平方米,住房空置率约为16%。其中,空置二手房面积约52亿平方米。我们的总人口在下降,但空置房在增加,商品房严重供过于求。

另一方面,家庭部门债务收入比超过了145%,利息收入比也超过了收入增长幅度2个点以上。

就这两个基本条件,已经决定了未来5-10年,商品房价格都只可能下跌而不可能上涨。连续上涨了30年后,房价已经没有上涨的基础与空间了。

而各地政府为了向土地要钱,还在想方设法增加土地和住房供给。比如深圳年初刚出台的城中村改造征求意见稿,城中村可建面积数惊人。

现在全国各城市房地产严重过剩,即使有政策支持,也无法改变供过于求的基本面。

如果我们连续5年每年拿1000亿来收储商品房,按租赁住房贷款支持计划3%的优惠利率计算,每千亿元贷款利息每年需要30亿,5000亿就是150亿。如果房价每年跌5%,5年累计下跌23%,房价加利息,将亏损超过1500亿元,亏损30%。

这不是耸人听闻。三年前有谁说深圳国资购买万科股票会亏损7成,深圳人一定会把你当疯子。

第三、如何管控收储过程中和后期经营管理过程中的利益输送和贪腐?



房地产行业,从拆迁、土地收储、土地拍卖、项目规划、工程检查验收,可以说每一个环节,都有大量的权力寻租、利益输送、贪腐被查处的案例。因此,房地产、交通等领域,是我们这些年贪腐重灾区。

拆迁腐败。2023年5月29日,光明网报道,泗县房屋征收管理服务中心拆迁事务六所的四名核心人员:所长王红卫、副所长张松、副所长马成齐、档案管理员端晓伟涉嫌严重违纪违法被查处。其中,所长王红卫情节最为严重,四年间收受礼品礼金总额达260多万元,涉及群众80多人。

土地拍卖腐败。2022年6月1日,上观新闻报道称,原芒市国土资源局土地收购储备中心主任李立春,在“水域轩园”项目土地竞拍和使用权转让中以权谋利,为瑞丽市司法局原党组书记、局长邓光辉等人以其亲属名义底价竞得“水域轩园”地块土地使用权提供帮助。李立春从中非法获利101.6万元,邓光辉从中非法获利386.28万元。

土地收储腐败。2023年6月19日,新华网报道,武汉市政府原副市长李忠在任武汉市蔡甸区区长、区委书记期间,在蔡甸城建投资开发有限公司收购某房地产开发公司土地过程中徇私舞弊,收受巨额贿赂。

2023年8月2日,陕西纪委的秦风网报道称,该省甘泉县保障性住房管理中心干部马某套取廉租房租金补贴,不仅马某父亲一人违规享受了廉租房租金补贴,其妻子、女儿、母亲、外婆、舅舅、姨夫等亲属,都在马某的庇护下,每月非法享受着56元廉租房租金补贴,涉案59472元。该县当时追缴违规廉租房补贴接近100万元。

目前我们有高达100个月去化期的天量商品房库存,但基于政府的财力和债务承担能力,每年只有1000亿元的收储资金,1.3亿平米左右的收储能力。

那么问题来了,那么多楼盘,收哪家的,不收哪家的?按什么价格收?这其中的寻租空间,异乎寻常。 在房地产企业销售低迷,债务高企,濒临倒闭之时,突然有了政府收储,这对哪一家房地产公司来说,都是救命的灵丹妙药,价值大到不可言状。

如何让政府收购自己的库存商品房?如何让政府用更好的价格收购自己的商品房?习惯于行贿的地产商和习惯于权力寻租的官员,一个是地火,一个是天雷。我们有什么有效的措施来阻止这一场场的天雷勾地火?

政府收储商品房后,不管哪家国企去管理,都会涉及装修、出租、维护、资产处置等巨大的寻租空间。而每一套房、每一个租户,这些零散的环节和目标分散的业务对象,原本就不太容易管控。

收储的房产无论是作为廉租房、长租房,还是转手售卖的房源,我们不可否认,运营管理他们的每一个环节,中间的巨大利益空间和监管困难都是天然存在的。至少到目前,并无有效的应对措施。怎么办?

第四、收储房的收入能否覆盖收储债务成本、运营成本和装修折旧?



据经济观察网报道,目前,已有青岛、福州等多个城市用住房租赁贷款收储了商品房,纳为保租房,并对外出租。

目前,央行规定的这类贷款利率原则上不超过3%。

诸葛找房数据研究中心发布报告称,2023上半年全国租金持有收益下滑,租金回报率为1.91%,较2022年回落0.03个百分点,自2020年开始已连续4年下滑。

即使不考虑装修折旧因素和管理费用,以及未出租部分的物业费,这样的租金回报率,也只能覆盖收储资金成本的64%。

致命的是,由于存量房越来越多,租赁价格原本就在下行。政府大量收储商品房后再出租,势必会严重冲击现有的租赁市场,加速租金下行。

再考虑到装修折旧、运营、维护等成本,大多数城市收储存量房用于出租住房或者保障房,大概率都会亏损,导致地方政府或城投平台的资产收益率进一步下降,债务风险进一步加大。

第五、政府收储能否扭转房地产下行趋势?



政府收购存量住房理论上可以降低库存水平,但无法减少住房供应量,因为收储行为本身,只是商品房库存从开发商到政府平台的转移。最终的商品房需求,还是买房和租房的居民。所以,首先我们需要肯定,政府收储无法缓解商品房供过于求的压力,只能缓解开发商的债务和库存压力。

其次,政府收储大概率还会加剧商品房的供求矛盾。因为政府一旦进入商品房收储模式,将给房地产市场发出扭曲的信号,抑制市场力量对房地产企业的优胜劣汰和结构优化,推动地方政府继续着力于土地财政,开发商继续着力于建房,卖给政府收储,从而酝酿着下一次更大的房地产危机。

第三,试点城市没有一个能够通过收储措施改变或缓解房地产危机。截至2024年5月10日,全国约有11个地方政府试点收储商品房。但从这11个城市的新房销售量和房价来看,没有一个扭转了房地产下行趋势,他们的销售量和房价下降幅度,基本上与平均水平相当甚至高于平均水平。

【作者:徐三郎】

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