上海滨江鄙视链

上海滨江哪家强？

这是一个很有意思的问题。

陆家嘴，外滩，北外滩；

黄浦滨江，北滨江；

徐汇滨江，前滩；

世博滨江，东外滩；

三林滨江，前滩南；

这么多滨江段，谁是龙头老大？谁的潜力最大？

讨论刻板印象没有意义，多角度的系统论证才能有所启发。

1、最成熟的中心滨江段，陆家嘴+外滩

陆家嘴和外滩这个组合构成了上海的门面。

外滩万国建筑群代表上海的过去，陆家嘴三件套代表上海的现在；

外滩的游客眺望陆家嘴的天际线；陆家嘴的金融精英和富豪，俯瞰外滩的百年建筑。

二者互相成就，共同打造上海最精华的滨江段。

陆家嘴CBD是一个难以复制的时代奇迹。

它的GDP和纳税额，在上海乃至全国的地位，用一个时髦的词来讲，那都是遥遥领先；

一个陆家嘴，撑起了黄浦江两岸几十个板块的房价，从浦东联洋到杨浦东外滩，都有陆家嘴上班族的身影。

外滩则是上海百年前的商业中心，现在的旅游中心，每一个第一次到上海的人都要到外滩到此一游。

要说陆家嘴和外滩的唯一缺点，那就是发展太成熟，已经没有任何增量。

尤其是外滩，核心区的商办都是老楼，豪宅几乎没有。

这个时候，我们的眼光就需要往南看，南外滩，董家渡金融城，这里是黄浦现在发力的地方。

如今董家渡的商办入住率和租金都已经达到了一流水平，绿城黄浦湾的价格也早已起飞。

2、潜力很大的核心滨江段，北外滩

在官方的表述中，陆家嘴、外滩和北外滩是组团发展的；

都是上海滨江的一梯队。

然而北外滩由于历史包袱较重，错过不少机遇，发展慢了一头；

但北外滩有其核心优势，区位无敌。

跨苏州河往南，就是上海的人文中心外滩；隔江到对岸，就是上海的金融中心陆家嘴。

两边的距离，都是1.5公里左右。

而且北外滩滨江高层，是上海唯一可以面南背北，俯瞻陆家嘴三件套，以及外滩万国建筑的地方。

北外滩，外滩，陆家嘴，这个黄金三角组成的上海核心商务区，关乎上海的城市竞争力和未来。

在此基础上，北外滩的规划理念就非常高，对标纽约伦敦东京等全球性城市的建设经验，准备把北外滩建设成国际顶级的商务区。

北外滩而最终的目标，是顶级的核心区。

因为，北外滩的一线江景都留给了办公楼，区域内也没什么值得关注的住宅。

买房的话，可以关注北外滩的延伸板块，东外滩和临平路。

临平路的瑞虹一到十期，已经在整个虹口都有着极佳的口碑，这里是虹口唯一一个整体界面漂亮的次新住宅片区。

北外滩发展的越好，作为靠近北外滩的次新住宅片区，房价也就会更坚挺。

3、势头最猛的滨江段，徐汇滨江和前滩

要说上海楼市近几年最火热的地段，徐滨和前滩绝对数一数二。

房价炒的火热，当年新房买到即翻倍。

云锦东方最高的时候卖到了26万一平，已经是市中心的水平，

商业繁华度也和陆家嘴、徐家汇等老牌地段不能比；

从成熟度来看，徐汇滨江目前是七分熟，但已经炒到了十分的价格，需要阶段性回避。

当然，还是要肯定徐汇滨江的发展成果，从当初的龙华到如今的徐滨，它的日新月异，肉眼可见。

别的不说，徐汇滨江的产城融合做的尤其好，江边散步拍照打卡，舒适度拉满了。

再说前滩，因为前滩的住宅小户型多，这里一度被投资客挤满，也让前滩的房价结实坐了一把过山车

以前前滩的配套还未起来，房价却已经涨高；如今配套落地，房价却回落下来。

23年年末的时候前滩所谓最后的新房更是没触发积分；

泡沫出清，前滩的楼市更加理性和健康。

但前滩的好小区还是太少，未来真正的豪宅需要前滩南、三林滨江来做补充。

4、增量最大的滨江段，东外滩（内环部分）

东外滩，是杨浦唯一一块中央活动区。

虽然前期拆迁不顺，但振奋人心的是，这里引来了互联网巨头：美团，B站，字节跳动，纷纷入驻。

企业来了，财政税收就有了，对后续的开发建设（拆迁），帮助很大。

再加上杨浦优越的高校资源，人才优势，互联网产业，复旦，同济，上财，都是国内顶尖的高校，区内的企业可以近水楼台，

相比北外滩，东外滩新房项目很多。在未来全部建成入住之后，这里会形成一个全新的中产社区。

工作在北外滩的人，买不到北外滩的话，可以选择东外滩，这里选择更多，价格也更亲民。

为什么看好东外滩的未来？无他，内环内滨江带这么大片空地，任谁都眼馋。

北外滩和东外滩的未来，都是极好的，但东外滩的开发周期可能更长一些。

目前来讲，东外滩很适合社恐散步，没别的原因，主打一个人少安静；

同样潜力很大的还有黄浦世博滨江。

最近这几年，世博滨江建了一批新豪宅，强势崛起，与新天地、南外滩形成三足鼎立的豪宅区格局。

世博滨江存在感较低，但区位极佳，增长潜力很大。

板块西侧是徐滨最重磅的西岸金融城，东边是董家渡金融城，隔江与企业总部的世博园相望。

世博滨江的豪宅盘房龄新，品质也很高，单价在20-25万，如融创滨江壹号院（三期）和绿地黄浦滨江，三房总价在3500万左右，可惜距离江边比较远。

新天地、南外滩在该总价段没有能与其对标的楼盘，竞争力较强。

中产盘耀江花园、白玉兰家园对口双一梯队学校，也比较有卖点。

5、资源大比拼

总体来看，

住宅景观资源：

浦东滨江（陆家嘴、北滨江、前滩）>=虹口滨江（北外滩、苏河湾）>黄浦滨江（董家渡、世博）>徐汇滨江>杨浦滨江

海珀旭辉看卢浦大桥和后滩景色还不错。

商业资源：

浦东滨江（陆家嘴、前滩2大顶级商圈）>黄浦滨江（外滩高端酒店、BFC）>虹口滨江（苏河湾+北外滩高端酒店）>徐汇滨江（西岸金融城建成后，或反超至第二位）>杨浦滨江（无）

产业资源：

浦东滨江（陆家嘴、世博、前滩）>黄浦滨江（外滩、董家渡金融城）>虹口滨江（航运、二流金融公司）>徐汇滨江（传媒港 空置率高30%）=杨浦滨江

教育资源（相对不重要）：

浦东滨江（洋泾菊园 前滩华二、惠灵顿）>其他（都不行）

浦东滨江全线领先，杨浦滨江垫底。

未来增量：

北外滩、杨浦滨江增量大、能级高，北外滩能级更高，杨浦滨江增量更大；

徐汇滨江、黄浦滨江有一定增量、能级高；

三林滨江增量大，能级低；北滨江增量小、能级高。

其余板块基本没有增量。

黄浦当下强，增量少；徐汇当下中上，增量中下；杨浦当下中下，增量大；

浦东北面增量少但能级高，南面能级低但增量高。

闵行滨江和宝山滨江暂不讨论，发展周期无限长。