北京买房|回龙观板块分析及买房攻略（二）部分小区踩盘

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上一篇整体对回龙观板块进行了一个整体的分析，让大家对回龙观板块有了一个整体的认知，这篇来具体介绍一些部分踩盘过的小区，大家可以先去看看上篇:

北京买房|回龙观板块分析及买房攻略（一）

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

注意：回龙观的整体社区路线是田字格设计，决定了它很多的小区都会临街，大家看房的时候注意下，看看噪音情况能不能接受，很多房子临街，但不一定很吵。

1、龙锦苑二区

龙锦苑一共有5个区，1、2、4、5、6，围绕着育新小学，几个区品质都差不多，离地铁站的远近不一。龙锦苑二区是2005年的一类经适房，离地铁站大概450m，小区管理和绿化都不错，全部都是6层板楼，楼间距也挺大的，户型非常棒，据说还得过鲁班奖，得房率达88%，对应育新小学，这是回龙观最好的小学了，很多人还专门买育新小学对应的小区。小区的主要户型是2居和3居，88平的两居都临街，但不是特别吵。

看了两个户型，一个三居一个两居，都很不错

88.75平（套内78.44），2/6层，报价498w

5/6层，116.7平，报价519w，年前看的，现在已经没有了，非常优质

2、冠庭园

这个小区是2006年的商品房，10栋楼，有两栋是商业楼，挨着华联购物中心，生活购物很方便，小区品质不错，毕竟商品房社区，外立面都贴了瓷砖，而且是钢混的板楼，顶层复式，楼间距也比较大，700m左右到地铁站，环境和管理都不错，得房率也很高，接近90%了，物业费也很便宜，8毛9，容积率很低，一共才592户。缺点就是人车不分流。

年前看的这个房子，已经卖了，2层/7层，报价486，482.8w成交的

这个户型美中不足的是南卧会对客厅采光有点遮挡，不过对于我这种买老房子的人来说，已经很棒了，龙锦苑的那种户型不敢奢求

3、天露园一区

看到'天'开头的了，对，天露园是2008年的一类经适房，分一区和二区，它是第三批经适房，小区管理相对一般，而且是自采暖，环境也一般，离地铁站也远，大概就是8号线1.4km，13号线2km的样子，楼道里还有养鸟的，优点就是楼龄新一些，户型也比较方正，南北通透。天露园一区有23栋楼，都是6层的板楼，物业费便宜6毛5

5/6层，97.6平，报价455w

4、风雅园二区

这个小区是2000年的一类经适房小区，分1、2、3区，据说二区比一区和三区好一些，我只看了二区。风雅园二区离水景公园非常近，出门即可散步遛弯，绿化率高，环境不错，物业管理也可以，挺干净的小区，有地下车库，半人车分流，在2000年建成的经适房就有地库的，已经很先进了，也是顶层复式，6层板楼的小区，离地铁站步行距离1.1km左右。

中间楼层/7层，报价480w

5、云趣园一区

云趣园也是2000年的一类经适房，分1、2、3区，环境不错，绿化率也比较高，有草坪，有网球场，还有环形车道，物业管理也还可以，楼道挺干净的，有地下车库，半人车分流。一区共31栋楼，1644户，有4栋楼是办公楼---幼儿园、老年活动中心等，南门和北门各一个幼儿园，出北门就是8号线育知路地铁站。全部是6层板楼，2居和3居室主力户型。

95.11平，3/6层，报价490w

6、龙禧苑五区

龙禧苑是首批经适房的样板社区，2002-2004年建成的一类经适房，分为1,2,3,5区，不过3区也叫北店嘉园，后面会有介绍这个小区，二区主要是大户型，我看的五区。龙禧苑五区有8栋楼，其中2栋是商业楼，楼间距挺大的，绿化不错，和云趣园相似，物业管理也不错，楼道挺干净。离8号线育知路地铁站步行1km左右，离物美、上品折扣这些地方也很近，购物方便

4/7层，85.2平，报价478w

7、北店嘉园

这个小区就是我刚提到的龙禧苑三区，2003-2006年的，是个回迁房社区，但是它比商品房社区质量还要好，是因为当时村民自己监工的，所以各方面都不输商品房。环境非常好，物业管理也很好，这个回迁小区的村民非常有钱，好多小区外面的铺子都是村民的，还会有分红，所以小区的绿化和维护很棒，里面种了很多银杏，银杏难活且难维护，一度成为网红小区，很多来拍照的，可见这个小区的洋气了。不过离地铁站远一点，8号线得1km，13号线更远1.7km左右，13号拆分完以后，离地铁站会近一些。

88.18平，2/6层，报价525w

8、流星花园三区

流星花园分1、2、3区，2003-2009年建成，自采暖。一区是联排和独栋，二区1-8号楼是6层板楼不带电梯，9号楼11层带电梯，三区是花园洋房，重点说三区。流三环境是很不错的，有喷泉，有水系，绿化也不错，环境好，低密度，小区建筑质量也不错，外立面都贴了瓷砖，一层带院，顶层带露台。小区有外挂电梯不占公摊面积，86%的得房率也是很优秀了，离8号线平西府地铁站900米左右。缺点就是，对于一个号称花园洋房的小区来说，竟然没有地下车库，而且人车不分流，车位很紧张。

下面这个户型是主打户型

中间楼层/11，86.28平，报价559w

还看了一个这种户型，是流三最好的户型了，好像是个顶层，如果中间楼层会更贵一些：

顶层/11层，99.78平，报价575w

9、龙锦苑东四区

龙锦苑东分1、2、3、4、5区，1、2、3、4、5区的两居都临近，3区的个别楼不临街，但会贵一些。四区是2009年建成的，第三批经适房，环境管理还可以，自采暖。

两居基本就是下面这两种户型

左98.66平，低楼层/6，报价489w，右101.73平，中间楼层/6，报价4

10、融泽嘉园

终于写到这个回龙观最大的社区群了，2016年建成的西城回迁的楼盘，品质比正常的回迁要好一些，分三期建成，有8个院。环境还可以吧，人车分流，有地下车位，中间是草坪，被各个楼围着，毕竟比较新，管理还行。

这个小区一共有49栋楼，有11000多户，小区大，出房多，所以这个小区是回龙观房价的风向标，涨的时候涨的快，跌的时候跌的快。我一般不太建议买太大的小区，因为卖房的时候容易造成同一时期竞品多，要不上价。

小区的教育配套，小学上育翔小学，中学是161中学的回龙观分校，还不错，小孩想在回龙观上学的可以考虑这个小区。现在离地铁龙泽站步行1.2km左右，但24年底13号线拆分完成后，离地铁新龙泽站还是很近的。

讲真，我自己是不太喜欢这么高的楼的，总高34层，我当时去看房的时候，震惊到我了，仰起脖子看他的时候，显得自己太渺小了，我还是喜欢小板楼，比较接地气，太高的楼层让我很没有安全感，而且这种高楼后期维修什么的也不如矮楼，停电或者电梯坏了都比较麻烦。另外这个小区得房率低一些，只有75%左右，住户多，人口密度大一些，还有由于是二类经适房，税费也是多一些的。此外，有不少房子是临街的，注意下这一点。户型很多，1-3居都有，一居450w起步，66平左右，2居88平左右，3居105平左右

中间楼层，87.7平，报价585w

本来打算去北京人家小区再看看来着，时间来不及了，我就简单说一下吧，北京人家是2002-2006年的小区，环境管理啥的和流星花园差不多，现在离地铁站比较远，2km左右，但规划有地铁，管理还可以，40栋楼，3300多户，低密度小板楼社区，1-4居都有。均价5.4w左右。

好了，回龙观板块的介绍就结束了，这篇主要是补充上一篇的部分小区踩盘，回龙观小区太多了，根本写不完，只是讲了一部分，给大家一个参考吧。

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