新房改，与投机者的末日

我是紫沐，这是我第363篇日记。

上篇文章发出后，好几位刚需粉丝都问了我类似的问题：

市场确实到底了，政策优惠也给力，买房冲动是有的。

但沸沸扬扬的新一轮房改，会不会改变整个楼市格局？

楼市红利会不会减弱，资产流通性会不会降低？

他们很担心，所以还在犹豫。

我可以很明确的说，新房改对楼市格局肯定有影响。

最大的影响，就是加剧了分化。

保障性住房，像人才房、保障房、公租房这一类房子。

要是大量入市，刚需商品房的流通性，肯定会被冲击。

这是很简单的供求问题。

供应大幅增加，需求没咋变，价格自然就会往下降。

所以第一个分化，就是刚需类房子，和改善类房子，以后的行情会相互独立。

严格来说，刚需、刚改型资产，以后都容易被调控。

只有改善型资产和豪宅，能回归商品属性，价格由真实市场来调节。

行情来了，大家都涨的日子，再也回不去了。

所以有一类投机行为，基本宣告落幕。

以前楼市黄金年代，有一批人会专门去炒老破小。

那时候的楼市，行情还是大锅饭模式，普涨。

很多人就是靠炒老破小赚到第一桶金。

但以后这操作没法再复制，或者说再复制就是作死。

因为新房改要来了，天量保障性住房入场。

真正手头紧的刚需都会被分流，老破小就没有向上冲的动力。

没有强学位支撑、环境和配套弱的老破小，甚至会陷入无量下跌的循环。

靠老破小叠加起来的资产包，也就成了炸药包。

当然了，虽然新房改对刚需市场造成冲击是注定的。

但刚需市场内部，也会有分化。

毕竟保障性住房不是什么新事物，很早以前就有。

它们普遍有个特点，就是地段比较偏，位置比较差。

你很难在中心四区的核心板块看到保障房出现。

甚至在次核心区域，保障房也极其稀少。

所以优质刚需房，受新房改的冲击就比较小，整体供需相对平衡。

这也是一直呼吁刚需买房，把地段放在首位的原因。

有听进去的，现在不会慌。

但反过来，那些本来就供需失衡的地方。

那些一堆新房待售，地段价值又不明显的地方。

情况就不太乐观。

比如吐槽最多的，黄埔新城、祈福、知识城、亚运城、新造、增城等等。

因为它们本来就内部竞争严重，互相打价格战才能出货。

而保障性住房的选址，又普遍以这些地方为主，进一步加大了内部住房供应。

那无论是开发商，还是里面的个人业主，想出货，都得割更多的肉。

这也是新房改带来的第二个分化，刚需房内部的分化。

所以按正确的选筹思路，有核心竞争力的刚需房依然可以买。

但非核心的刚需房，就尽量别去接。

正在持有的，抓紧卖。

未来两三年，都是你逐步出清劣质资产的时间。

因为保障性住房的建设和推行，不会这么快。

建房子是要钱的。

以现在的经济环境，和抓襟见肘的地方财政，短期没法解决“钱从哪来”的问题。

抓住这个出逃时机，才能避免把蟹货烂在手里。

当然，被新房改影响的不止刚需房。

比如改善型资产，它同样受置换链条桎梏。

而豪宅，却是定位越发明确的资金沉淀首选。

两者之间的行情分化，同样会变大。

所以房产投资这个词，以后和大部分人没关系了。

真正有价值投资条件的产品，门槛会越来越高。

而且门槛起来的速度，远高于劳动储蓄的速度。

未来买房、换房，90%的需求，其实可以归类为自住+跑赢。

购入的资产，比市场平均涨幅高；

购入的资产，比板块平均涨幅高；

购入的资产，比同总价段产品涨幅高；

购入的资产，比同楼盘其他产品涨幅高。

赢得越多，就越保值。

我觉得自住+跑赢的购房思维，会比自住保值更进一步。

同时也更实际。

因为每个人对保值的要求是不一样的。

而有没有跑赢，看得见，摸得着，能统计出来。

如何跑赢？

我觉得后续的大环境，更讲究实际。

随着楼市黄金时代过去，现在的买家，对自住的舒适性越来越看重。

板块目前发展进度如何，配套是否齐全，很重要。

单纯有规划，单纯拼未来的地方，会比较危险。

还是那句话，“钱从哪来”短期很难解决。

意味着规划兑现的速度，会没有以前快。

规划兑现的成果，也可能会缩水。

前段时间，官方对第四期地铁报批的回复，就是证明。

那些拿着远期地铁规划做宣传的盘。

很可能到你换房的时候，地铁都还没建起来。

所以现成的配套越好，在接下来的行情里，越有机会跑赢。

有实力，就拥抱顶尖资产，做价值投资。

改善换房，就不要脱离核心地段，目标自住+跑赢。

刚需置业，抛弃概念板块和内卷板块，规避新房改的冲击。

环境在变，楼市在变，置业理念也得与时俱进。

旧流派的末日，也是新打法的开篇。