福州楼市分析：南二环，又要降价？

昨天5群网友分享南二环部分在售项目的情况，正好配合着目前的情况来聊聊，南二环的又一波来袭。

融信海纳新潮

项目位于南二环后坂，算是前两年板块的代表盘之一，安商房定位，185亩的大盘，分成ABC三个区，其中B定位纯商精装，C区分栋毛坯安商。

虽然项目体量较大，不过在赶上了2021年的回暖期，整体的去化不错，而且价格也是一路上涨。

伴随着高去化，项目后来也遇上了不少负面消息。

项目北侧的绿化用地发现被拿来建设庙宇，最终定性是乡愁公园，庙宇也盖棺定论。

当然相比于庙宇的事件，后来房企的暴雷更是雪上加霜，其中一度项目停工。

在官方介入后，目前AC区，对比约定的交房时间2023年3月31日，官方回复延期交房时间是6月30日。

至于B区的交房时间，合同约定的交房时间为2023年10月，就看最终能否按时交付了。

对于项目而言，目前网签还剩余121套商品房未售，其中C区4套，B区117套。

当初项目的售价，B区精装2.8-3W，C区毛坯2.4-2.5W左右。

近期出现项目的工抵房海报，为了更好的对比房源情况，从价格出发找到实际的房源：

从海报来看，打出的是精装准现房+送车位，很明显就是目前还有库存的B区，从备案单价找到对应房源，全部都是低楼层，折扣力度在77折左右，如果配上车位，74折左右。

从实际出发，海报的价格确实很吸引人，但是从房源情况出发，虽然折扣力度较大，不过都是低楼层，实际的吸引力并没有想象的高。

只能说这样的海报，这样的价格，在房源不明的情况，对于南二环目前的市场，冲击是足够的。

中骏世界城璟悦

相比于融信海纳新潮的工抵房，真正对板块最具的杀伤力的还是位于三叉街的中骏世界城璟悦，项目前几个月的特价，直接打崩了板块的价格体系。

对于这个板块的网红盘，走势跟海纳新潮基本类似，价格一路走高，还出现了捆绑车位，最终高峰价格：精装3.4W+车位。

上一次的特价直接打出精装2.7W，虽然当时房企看上去风险很大，不过依然吸引了很多购房者，最终跑量成功。

不过对于项目而言，并没有结束，目前B地块的二期，还有一栋11号楼未备案上市。

群友发的消息显示，这个特价盘，预计在51左右，推出二期的最后一栋，预计届时可能又是一次南二环的价格洗礼。

当然对于中骏，这仅仅是二期的最后一波，项目作为TOD项目，其中还有一个E地块，配建部分公租房，定位地铁上盖，体量也不低。

届时这个地块的上市，预计还会再来一次价格冲击，而且从房源总量来看，冲击力可能还不小。

建总领筑

对于南二环，除了上述两个代表盘外，还有一个国企盘，就是建总领筑，这个项目很好的代表了国企的操盘模式。

项目2020年4月领证上市，3年过去，项目开启交房，依然还未卖完。

近期项目领取北区最后一栋的备案，3号楼，合计84套，备案均价2.65W，公摊25.5%。

对于项目而言，优劣势也比较清晰，纯商定位，小高层住宅，土地年限短，周边城建一般，紧邻学校有一定噪音。

项目北区大部分楼栋都是主打一梯一户的产品，面积段在110平左右，公摊高达25%，做三房两卫设计。

在当初的楼市，刚需项目基本以连廊为主，加上安商房扎堆，项目的优势也相对明显。

2020年的第一次开盘，面对不算火热的楼市，也做到了高去化，算是为数不多的几个代表。

随后项目采取了分批开盘，几个月开1-2栋，硬是开盘开了3年，北区604套房源，最终也就网签374套，加上南区的210套房源，网签89套。

目前项目：合计房源814套，网签463套，去化率56%。

3年时间，项目在2020年楼市一般的情况下做到高去化，面对2021年短期的回暖，板块在售新盘价格持续走高的时候，还在佛系分批开盘，最终把自己卖成了另外一个“水晶榕著”。

如今现房在售，面对板块的处境，四大金刚，同样的国企操盘，同样的纯商定位，更优的得房率，部分也有一梯一户。

可以说项目3年前的优势，在如今的楼市，只剩下一个，买房即可入住。

四大金刚

最后就是板块在售的四大金刚，目前除了左海望悦开盘外，剩余三个项目都还在宣传。

其中榕发的北源云著，去年跟左海差不多时间预售，宣称年底开盘，随后春节后，如今51后。

届时51节，如果中骏二期最后一栋上市，不排除榕发又要延迟了。

可以说：中骏一己之力对抗福州四大国企。

对于目前四大金刚的处境，确实不算太理想，不过从实际出发，它们的优势也比较清楚。

简单提出一个问题：预算220W-250W，要求：地铁、商圈、非远郊，纯商。

很明显可选的并不多，最简单的对比，就两个项目，东区的保利云上、金山的万科城市之光。

在去化速率上，很明显这两个项目都远强于已经开盘的左海望悦。

保利云上：虽然地处东区，也是东2.7环，地铁有一定距离，周边就一个宜家，北面城建偏差，划片的学校只是多了一个冠名，自身还存在人才房配建，地块狭长，高层住宅，居住舒适度一般。

万科城市之光：虽然地处金山，不过是工业区三环边，定位地铁上盖的TOD，周边橘园洲产业园，自身配建商业，实际进出小区存在疑问，超级大盘定位，户型存在歧义，部分高层住宅，未来的管理和居住都存在不确定性。

四大金刚：地铁一号线，白湖亭万达、SM，整个区域旧改，城建在交房的时候会有所改善，地处二环内，处在东进南下的政策线上，板块限高后，小高层住宅，部分洋房，高得房率，同样的110-120的面积，大部分是一梯一户，户型设计也非常主流。

可以说如果仅仅从配套户型社区这些出发，四大金刚不用说，肯定是领先的。

至于为何左海首开不理想，之前也分析过，其中最大的原因还是库存预期过高，没人可以保证在交房前，这些期房的价格底线在哪里。

特别还是多家房企同时拿地开发，这里面的价格战很明显会更加激烈。

作为对比保利云上的刚需户型热销，最大的优势就是周边衬托的好，整个东区都在做刚改以上的产品，单价普遍3.1-3.6W，根本没有竞品存在，所以云上的热销，并不一定是自身多优，而是客源没得选。

万科城市之光，处境略有相似，整个金山的新盘，前几年就是绿轴的几幅，天序、紫金都卖到3W+。

城市之光首开给出一定力度的优惠，南北区做出价格差，北区的楼栋折扣后精装2.85W，连廊的中间89平，最终精装总价240W左右。

这个总价，精装+纯商，三房两卫，在金山的众多楼盘里面，同样没有竞品。

综上，在对比过后会发现，云上和城市之光的优势在于，周边价格承托的够高，同时没有竞品存在，直接拉高了项目的优势，作为对比四大金刚，中骏把价格压死，周边竞品一堆。

所以很多时候会发现，南二环看上去配套之类都不算差，但是就是卖不出这两个项目的数据。

盘点总结

对于南二环，五一可能又会有一波价格来袭。

对于目前楼市，南二环也是特立独行的存在，整个福州的刚需客源，要是打算购买新盘，其实能够匹配的项目，屈指可数。

放在以往，四大金刚的社区属性+配套+目前的售价，可以说是刚需的首选之地。

奈何如今的楼市氛围较差，搭配期房的价格预期过差，这些巨量库存要如何解决，也是一大难题。

对于刚需客源而言，也比较简单，关注库存走势，关注房企定价，期房的时间成本并不低。

对于南二环的翻身之战，很明显需要一次热销，恢复信心。

不过本土国企的操盘，配合上面的建总领筑，硬是从热销盘卖成现房，再搭配融信、中骏的特价。

可想而知，南二环的现状：最差的时间，遇上最差的那伙人，搞出了最差的局面！