南京溧水卧龙湖小镇：问题多多，山雨欲来风满楼？

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

提到南京溧水卧龙湖小镇这一地产项目，它在南京当地和媒体圈素有“劣迹斑斑”之名。

作为一个位于南京溧水卧龙湖旁，依山傍水，产品包含别墅、公寓、小高层等的“优质”项目，它在建设和交付阶段一直负面新闻不断。

从“虚假宣传、偷梁换柱、甚至私设违建、非法开工”，到交付房屋被投诉“空鼓、起砂、地坪开裂”，再到“无视‘禁墅令’”争议、拖欠工程款争议、欠税…

作为一个房地产开发项目，卧龙湖小镇可以说是在规模上和问题数量上成正比。就在近期，它还因为拖欠工程款而遭遇了被工程方在营销中心门口拉横幅的事件。

深究起来，卧龙湖小镇项目似乎正在遭遇着前所未有的困境。地产行业大环境堪忧的背景之下，充满争议的它能挺过这一轮房地产萧条吗？作为主体开发商，南京卧龙湖置业又能否解决它现在所深陷的迷局呢？

卧龙湖小镇，到处不合规？

去年开始，就有一些媒体对卧龙湖小镇项目进行了深度的剖析，而从一些媒体报道口径中，卧龙湖小镇项目在最基本的建设合规性上都面临着很大的问题，在此之后长达十几年的时间里遭遇持续批评也就显得没那么奇怪了。

公开信息显示，卧龙湖小镇位于南京市溧水经济开发区，规划土地面积高达260万平方米，实际用地总面积为999981平米，项目毗邻南京地铁S7号线卧龙湖站。

巨大的项目体量之下，卧龙湖小镇的定位也相当“高端”。

按照官方介绍显示，该项目“由美国规划设计师操刀，是以北美风格为基础打造的集人居、旅游、文娱等一体的特色小镇”，在南京卧龙湖置业有限公司的操盘下，它还配备了马术、帆船、游艇俱乐部以及康养体系、商业娱乐设施等复杂业态，可以说是“五脏俱全”。

丰富而高端的业态配备、良好的生态环境让卧龙湖小镇项目始终不乏关注度，虽然该项目地处南京郊区溧水区，周边配套也不算完善，它还是在这些年吸引了众多购房者。

不过，兼具独栋别墅、联排别墅、洋房、高层住宅业态的卧龙湖小镇项目却被质疑在相关用地及规划手续上是否合规。

据悉，在2003年之后，国土资源部陆续发布文件停止别墅类用地的供应和审批，国务院也发布通知要求停止别墅房地产开发项目的土地供应，防止大套型商品房占用更多的土地。

在此背景下，2006年开始获地、2008年开始陆续开盘的卧龙湖小镇项目被很多人认为是在违背国家相关政策的前提下开发建设别墅产品的，此举似乎让卧龙湖小镇的别墅项目从一开始就背上了违规争议。

此外，卧龙湖小镇的一些组团项目还被质疑存在容积率不达标的情况。

根据相关媒体的统计显示，以卧龙湖置业C4独栋别墅组团为例，该项目的容积率只有0.46，不符合国土资源部限定的住宅容积率不得低于1.0之规定。

需要指出的是，住宅容积率不得低于1.0的规定同样堵死了别墅类用地的审批之路。但人们疑惑的是，卧龙湖小镇是如何在规定出台后还能继续开发别墅、推出低于规定容积率的产品，甚至一直到今天，卧龙湖小镇还在开发新建独栋别墅产品。

种种涉嫌违规之下，卧龙湖小镇项目并非没有受到有关部门的关注。据报道，该项目在2013年、2014年、2017年陆续进行过一些整改动作，但在整改之后，卧龙湖小镇的综合容积率数据只有0.8，依然比规定的数据要低，而卧龙湖小镇仍在堂而皇之地高调宣传自己各类别墅产品的优越性。

除了“无视‘禁墅令’”争议，卧龙湖小镇项目的违规争议这些年来还被曝出了很多。

例如，卧龙湖小镇官方宣传其规划土地面积约3900亩，但该项目获得的国有土地只有1500亩左右，那么多出来那么多的土地哪来的？这个问题目前并没有明确的说法。

至于多出那么多土地的用途和业态规划则更加让人迷惑了，在卧龙湖小镇旗下马术学院、护理院、医院、高尔夫练习场等跟住宅、商业、旅游关联不大的大量业态中，它们到底符不符合规划建设时的相关土地要求？

当然，在持续的质疑声中，卧龙湖小镇也在面临有关部门的制裁。

据网络消息，虽然规划、宣传了大量高端业态，但由于违规，项目高尔夫球场已经被强制铲除，赛马场建设被勒令停止，还有医院规划也因为不符合用地属性而停止开发。

可这样又存在了一个更加复杂的问题，那就是持续很多年的时间里，卧龙湖小镇的很多用地规划其实在一开始就是违规的，但它却在之后才整改，还有很多违规之处没有整改。即便不考虑这些情况，那么多因为开发商“美好”宣传而选择置业的业主们在发现很多业态规划其实并没有办法实现时，他们又该怎么办呢？

现如今，庞大的卧龙湖小镇项目似乎已经成为一座问题多多的“试验田”，除了部分开发成熟的街区组团之外，更有大量空置房源、荒草遍地的别墅坐落其中，这些结果的发生无疑在一开始项目规划的时候就已经注定了。

深扒之下，更多问题浮出水面

如果说项目审批的违规之处还可以解释为历史原因的话，那么现如今已经开发、运行十几年的卧龙湖小镇项目则因更多的争议而陷入持续的口诛笔伐中。

比如，由于项目体量相当庞大，它现在还在持续建设、开发中，而在近期，有工程方直接跑到了卧龙湖小镇营销中心门口拉起了横幅。

根据网络上流传出来的照片以及相关内部人士的透露显示，卧龙湖小镇项目存在着不少项目工程款拖欠的情况，而一些工程公司由于生存压力所迫，直指卧龙湖小镇存在各种耍赖、拖延工程款以及推翻双方已经达成的合同及会议纪要行为的情况。

天眼查数据显示，卧龙湖小镇的开发商南京卧龙湖置业有限公司存在着多达310条自身风险和五十条被起诉的立案信息，其中不乏被合作工程方起诉催款的案例。

另外，卧龙湖置业还存在着数额巨大的欠税，截至目前，该公司累计欠税余额总金额为11174.38万元，涉及房产税、土地增值税等各类科目。

从历史欠税公告上来看，其51468.39万元的欠税总额也能够说明一些问题。

或许，随着房地产市场的持续降温，卧龙湖置业像很多其它房企一样遭遇了资金困境？

与其说是资金困境，不如说是卧龙湖置业这家公司把巨额资金转移到别的地方去了。

据统计，卧龙湖小镇项目入网总套数为三千多套，目前已经销售2400多套，成交价按12000元每平米计算的话，项目售价达到47亿元。但其房屋开发成本预估只有27亿元，卧龙湖置业并未选择将多出来的钱用于偿还工程款及税收，而是用在了海外地产、购地置业、金融投资上，存在巨额资金去向不明的嫌疑。

坊间的传言是，卧龙湖置业的两位老板一个是美国国籍、一个是澳大利亚国籍，这就让其“销售额多转移到国外去了”的传言四起。

考虑到在过去很多年的“地产大跃进”期间，卧龙湖小镇项目也存在不少盲目扩张、管理维护缺位的情况，我们可以发现该项目至今还有很多规划的商业后续建设进度缓慢，这不由让人担心它会不会在某些规划建设上最终“烂尾”。

面对这样一种严峻的情况，有卧龙湖置业相关工作人员曾经在面对媒体的采访时表示，项目预计到2024至2025年前后完工，而即便到时真的能够按计划实现，这离项目最开始拿地已经过去了近二十年的光阴。

在工程公司“破坏当地营商环境”的控诉以及大量商业开发迟迟未落地之下，卧龙湖小镇项目还有更多的工程问题需要去解决。

比如在消费者直接面对的产品与服务层面，卧龙湖小镇因自身复杂的情况而连续多年被业主投诉。

交付的房子装“假窗户”、存在疑似私设违建和非法开工的情况、所交房屋“一套房空鼓50余处”、部分房屋紧邻公墓、楼地面渗水、门框变形、框洞间隙大、配套电器故障、随意变更配套、甚至“肆意霸凌业主”…

在网络上，我们可以搜索到不少相关业主及媒体对于卧龙湖小镇项目的控诉，业主的愤怒之下，有些人还给卧龙湖小镇起了一个叫做“恶龙湖小镇”的外号。

尽管问题多多，但卧龙湖小镇项目仍然能够扛着风浪继续推出新项目、吸引不知情的业主及购房者，这种现状让人十分不解。

比如在网上流传出的这个叫做“卧龙湖康养小镇”新推项目中，我们竟然还看到了“新冠防疫操”这样的活动。全面开放的当下，只能说卧龙湖康养小镇的“康养含量”看起来并没有太多的科学含量，其中的运营实力不免让人产生质疑。

对于卧龙湖小镇被披露的大量问题点，我们将会进行长期的关注，相信在有关部门和相关媒体、业主的监督下，它的这些问题点一定不会轻易地就这么躲过去。

只希望，目前已经引发关注的种种争议不会是卧龙湖小镇“山雨欲来风满楼”的征兆，它最好的“解”还是直面问题并一步一步解决掉才行。