北京
大型的购物商场的商铺的买卖、租赁过程和普通的房屋产权有所区别，因为考虑到购物商场需要保持统一的管理、规划，所以一般房产开发商出售商铺时会一并要求返租，即开发商将房屋卖给买家，但是买家要把商铺重新租给开发商，开发商再进一步转租。在这种情况下，商铺的租户是否有义务将租金直接交给所有人呢？本文通过（2022）浙02民终4397号案例介绍一下这种交易模式，也对租金交付问题进行简单分析。
2012年A公司与某国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，同时与涉案楼盘管委会签订《某中心装饰家居市场投资建设协议》，该协议第四条约定，A公司可以出售涉案楼盘地上面积28%以内的商铺，但对出售的商铺一律返租，实行统一经营管理，保持市场业态的完整性。
俞女士随后向A公司购买了一处商铺，并在2015年9月9日取得房产证。同时，俞女士与A公司签订了《委托代理经营管理合同》，约定俞女士将商铺委托A公司统一出租和经营管理，期限为十年。A公司会负责对应商铺的运营、推广、维护、改造、公共装修、费用收支等等，同时A公司承诺前六年租金收益不低于52587元／年，如实际租金收益高于该约定金额，超出部分的70％归俞女士，其余30％作为招商服务费支付给A公司。
但是问题出现在2018年：2018年A公司被依法申请破产清算，这时租户交给A公司的租金大概率会被全部冻结，到不了业主手中。但破产管理人也考虑到实际情况，决定继续履行A公司与小业主签订的《委托代理经营管理合同》，实际支付租金。2020年8月，A公司与B公司签订《资产变卖协议》一份，将现代家居广场以及和515户小业主签订的《委托代理经营管理合同》中的相关权利一并转让给B公司。
2021年9月，A公司管理人通知俞女士解除与A公司签订的《委托代理经营管理合同》。2021年11月A、B公司签订好协议，随后由B公司对现代家居广场进行统一经营管理。
本案中，被告租户周先生承租的商铺面积比较大，是三位产权人的商铺共同联通构成的，并且租户已经将直至2022年6月的租金全额支付给了A、B公司。而这三位产权人中的两位同意将代理经营权限转给B公司，至于不同意的，自然就是本案的原告俞女士。俞女士起诉的内容主要是要求租户周先生退出自己名下的商铺，并且支付2021年6月至2022年的场地占用费。
一二审法院最终都没有支持俞女士的请求，因为涉案类型的商铺在法律上具有特殊性。首先，大型商场中的商铺归属于整个商场，商铺本身没有独立的强弱电和给排水系统，所以需要由A公司进行统一管理规划，如果全部交由业主个人，必然会对同场地内其他人行使权利造成障碍。其次，《中华人民共和国民法典》第132条的规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。本案中，租户周先生所承租的三处商铺已经是一个整体，无法单独分离出俞女士的这部分，强行分割必然会损害其他两位业主的利益。综合以上几点，法院最终没有支持俞女士的请求。
简单来说，在大型综合商场中，虽然产权人对自己名下的商铺享有所有权，但是这种所有权会严格受到《民法典》第132条的限制，不能随意享有权利。而租户始终只需要向自己签订租赁合同的对方支付租金。
如遇法律问题或其他生活上的法律相关难题，请私信或者评论区留言提问，或者直接百度搜索我们的联系方式，我们将竭诚为您提供专业的法律咨询服务。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
