郑州土拍没有“打响”

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今年以来，河南郑州房地产市场颇为曲折，疫情反复叠加楼市的持续低迷，郑州为救市推出不少利好政策，可市场却迟迟未能回温，加之近几月曝出的烂尾停工风波，楼市信心走入低谷，也进一步波及了土地市场。

9月21日，多城开启三轮供地出让活动后，郑州第二批集中供地才姗姗来迟。本次其计划出让17宗地块，总起拍价126.52亿元，但在开拍前一日，郑州突发公告宣布终止其中3宗地块的出让，在某种意义上也透露出这三宗地连底都“兜不住”了。

至此，今日出让地块仅余14宗，起拍价103.24亿元，最终所有地块均未产生溢价，全部底价成交，收金103.24亿元，相较首轮1.9%的溢价率热度又进一步下滑，拿地企业均为国/央企，尤其是郑州地产集团，包揽了半数地块，首轮拿地的龙湖、越秀、万科、碧桂园、永威置业等纷纷缺席。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，郑州土拍热度一直不高也与城市供地结构有一定关系，其推出的地块一直以城改用地、旧城改造用地为主。

据了解，本次供应的17宗地中，郑政出〔2022〕20、21、28、29号（网）地块为城中村改造项目用地，郑政出〔2022〕18、19、23、24、25、26、30号（网）地块为合村并城改造项目用地，郑政出〔2022〕22、27号（网）、郑政东出〔2022〕5号、6号（网）、郑政经开出〔2022〕012号、013号（网）地块为政府储备用地，占比分别约为24%、41%、35%。对于房企而言，约65%的地块是已有长期跟踪的意向房企对接，其余35%的地块才是较为“干净”的普通涉宅地。

后者中不乏郑州热门区域地块，如郑政东出〔2022〕5号（网）北龙湖地块以及郑政东出〔2022〕6号（网）龙子湖地块，前者位于土拍热门区域，后者为近年来板块内供应较少的地块。

北龙湖地块位于郑东新区龙湖区域龙湖外环北路南、龙源西三街西，土地面积约6.1万平方米，起拍价21.54亿元，容积率2.5。地块周边有中海云鼎湖居新盘在售，单价约3万元/平方米，而根据规定，北龙湖地块未来住宅毛坯均价不超过3.13万元/平方米，装修价格不得超过4700元/平方米，叠加1.41万元/平方米的起拍楼面价，利润空间有一定保障，但这也没能激起房企的竞拍热情，具有国资背景的河南东龙控股以底价拿下该地。

龙子湖地块位于龙子湖区域姚桥路北、行健街东，周边高校林立，居住氛围浓郁，有正商书香华府、永威五月花城等项目以及幼儿园、丹尼斯等配套，且近几年板块内鲜有宅地供应，该地块的披露也让不少市场人士预料或会拍出热度，但最终的结果却不甚理想，郑东新区建设投资以底价8.64亿元竞得。

规模房企中，仅保利一家出面拿下了郑政出〔2022〕20号（网）地块，成交价22.08亿元，也是本轮起拍价最高的一宗，该地块为刘庄、杓袁城中村改造项目开发用地，开发主体即是保利，此番拿地结果也并未令市场意外。中建七局则拿下了郑政经开出〔2022〕012号（网）地块，其位于经开第十四大街以东、经南十三路以南、经开第十五大街以西、经南十四路以北，成交价13.43亿元。

更多的还是郑州国资企业“兜底”，如郑州地产集团接连摘得惠济区、中原区、管城区等7宗地块，其中多宗是与其他城投、国资公司联手竞得，不过总拿地价并不高，仅24.08亿元；郑州金水控股、郑州经开投资发展、管城建设开发等亦有落子。

值得一提的是，前一日宣告终止的郑政出〔2022〕18、19号（网）地块为惠济区弓寨宋庄李西河合村并城用地，原定的开发主体为融创，但此次其并未现身，也无平台公司托底，两宗地块提前进入了终止程序。

同策研究院研究总监宋红卫在采访中告诉记者，郑州土拍市场的低迷有房地产市场大环境的影响，整体购房意愿不强、信心不足，“郑州目前项目开盘去化率近3成左右，住宅库存达到1635万平方米，去化周期约24个月，去化压力下，房企拿地不积极”。

其还强调，从郑州本身来说，停工事件的影响还在，虽然随着纾困政策的介入，对停工项目的复工有一定推动，但对于购房者信心而言，仍有影响。

9月上旬，郑州市郑州市住房保障局召开“郑州市房地产开发企业瘦身自救行动”保交楼吹风会，会上提出要在10月6日前实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。同时郑州市纾困基金还将尽快推出一批标杆项目，确保9月底前投放不低于50亿元的纾困资金，推动实质性复工复产。

从出让结果来看，郑州楼市信心恢复还需要一段时间。

记者 左宇

编辑 孙婉秋