投资稳吗？东莞一二手房价倒挂板块，只剩这5镇

虎年春节，嗖的一下就过去了。

假期，就如烟花一样，灿烂而短暂。

打工人们，该调整好作息，迎接新生活啦！

2022年，东莞还适合买房或投资吗？

从数据来看，2021年新房成交约4.3万套，下跌33%；二手房网签约2万套，下降42%。

毫无疑问，在买房这件事上，去年很多人偃旗息鼓。

可是东莞是一个不擅长画饼，但价值却非常强悍的城市。

“双万”新起点：GDP达10855亿元，常住人口1047万人，城市向上的力量肉眼可见。

即使很多买房人正在观望，2021年东莞房价涨幅还是超过10%。

2022年，东莞的楼市大概率会回暖，稳健发展。

改变浮躁心态，更谨慎地选择板块，去“中心城市选择城市中心”，找到更有价值的产品，才是我们继续要学习的功课。

对于“打新”族来说，2020年开始在东莞出现的一二手倒挂情况，成为选择的风向标之一。

一句话总结就是：哪里倒挂选哪里。很多人认为一二手房价倒挂的区域，新房的上涨空间更大。

但东莞发布二手房参考价后，已迫使价格虚高的二手房开始回调，挤掉水分。

一二手房价倒挂的趋势，正在减弱。

一二手房价倒挂的板块势必会减少。

虎年开年，东莞哪些镇还存在“一二手房价倒挂”？

以东莞市住建局发布的一二手房价数据为对比标准，如有个别区域出现新的变化，与过往数据不符合的，留言区评论起来。

先上图：

可以看出“一二手房价倒挂”的镇寥寥无几，仅有5个：

分别为高埗、道滘、凤岗、黄江和松山湖。

一起来看看详细的情况。

高埗：2022靠单盘出彩

近年，高埗只有1-2个新盘在售，甚至处于半断供的状态。

2021年，高埗新房均价22667元/㎡，成交250套；二手房均价25330元/㎡，成交86套。

一二手房价差2663元，一二手房套数比0.34：1。

可以看出，无论新房还是二手房成交量都不多，其中二手房月均只能成交约7套。

高埗成交活跃的二手小区，只有新世纪颐龙湾，均价为25330元/㎡。

高埗，与莞城、万江一桥之隔，是主城刚需外溢的选择。

但高埗最大的掣肘就是新房供应一直跟不上。

2020年，新世纪颐龙湾在售143-236㎡大户型，毛坯均价约2万/㎡；安联尚璟在售89-167㎡3-4房，最后一期备案价约2.2万/㎡，精装交付。

2021年上半年断供，直到9月30日新世纪颐龙轩一次性备案7栋住宅楼，共559套，备案均价25696元/㎡。

到了2022年，高埗的新盘，依然是十分稀缺，仅有华侨城天鹅堡。

华侨城天鹅堡，是东莞首批限价房，价格非常透明，26755元/毛坯。

从房价来看，高埗从2020-2021年涨幅超过5000元，而从2021-2022年只涨1000出头。

新房价格非常“美丽”。即便是对比隔壁的石碣，也能得出同样的结论。

石碣的中海左岸东宸，最新一期的毛坯备案均价31833元/㎡，超过很多刚需的心理价位。

2020年至今，相比石碣，主城人更喜欢跑去高埗买房。

尤其是莞城人，100个买房人中有38人选择高埗。

还有，华侨城天鹅堡的户型也很“靓”，有143/190㎡大户型，产品偏改善。（为增加居住舒适度，天鹅堡原定178㎡的大平层，已扩大为190㎡）。

2022年高埗的“独苗”华侨城天鹅堡，1600多套的货量，还算充足。

详细了解华侨城天鹅堡，可查看房视君此前的文章：

总的来说，2022年高埗的新盘极具性价比，房价破“3”的万江和严重缺乏供应的莞城东城人，可以多多关注。

道滘：4大新盘，主城外溢可关注

2021年，道滘新房均价18503元/㎡，成交442套。

只有18503元的新房价格，有点失真，因为目前在售的水岸·君悦东方均价约2.6万，但因受网签不及时的影响，签约价格并未反映出市场的真实情况。

二手房价24297元/㎡，成交272套。

一二手房价差2663元，一二手房套数比0.62：1。

道滘的楼市，比高埗更活跃一些，二手房月均成交约23套。

先来看看，2021年道滘成交活跃的二手小区。

金地城南艺境，二手房参考价27992元/㎡，楼龄6年，据贝壳网显示近90天内成交5套。

在二手房参考价出台之后，道滘二手房还能稳定成交，实属难得。

此前房视君就推荐过主城外溢首选“西道滘东茶山”，文章链接就在下方：

大家可以看这张图，主城买房人外溢的路线很清晰，无非是往北向高埗、石碣，往南朝厚街大岭山，向西的道滘，以及向东的寮步、茶山。

而道滘的优势在于靠南城，有地铁，新房价格处于低位。

如今，再加上一二手房价倒挂，道滘的“闪光点”又增加啦。

2022年，道滘有4个的新盘可供选择，新中式、连片大盘、江景房等，满足不同的需求。

水岸·君悦东方，已备案5栋住宅楼，共348套，最新一期备案均价28032元/㎡，毛坯交付。

项目打造约4.8万㎡的新中式园林，通过南阁大桥10分钟可达厚街万达，备受厚街、城区客户关注。

了解楼盘详情，可戳：

首嘉·鹭湾1号，是一个小体量楼盘，但距离江边仅50米，建面约114-128㎡的2梯3户全四房户型，带来纯粹的改善人居体验。

了解楼盘详情，可戳：

时代香海彼岸分四期开发，一二期已经交付使用，周边配套完善，三期洋房有望在2022年入市。

里岸目前是现楼，所见即所得，主推建面约124-152㎡的大户型，但入市时间一直未定，大家可以先忽略。

中海麒瑞花园，总户数2048套，作为2022年道滘体量最大的单盘，该项目楼面价17919元/㎡，预计售价会破3万，带动道滘楼市成为全市热点。

总的来说，2022年的道滘新盘看点满满，尤其是南城和厚街的刚需，不妨多加关注。

黄江：双科学城辐射，利好楼市

2021年，黄江新房均价23560元/㎡，成交1181套；二手房均价23753元/㎡，成交830套。

一二手房价差2663元，一二手房套数比0.7：1。

黄江二手房市场活跃，可供选择的小区比较多，包括中信凯旋城、黄江碧桂园和班芙春天等，月均成交约69套。

2021年黄江很少被提及，只是因为它的在售新盘比较少，仅中泰峰境顺买余货，主推87-106㎡3房户型，均价约2.4万/㎡。

黄江未来发展潜力巨大，有很强的确定性。

黄江，被夹在松山湖科学城和光明科学城中间，作为中间枢纽，享受双科学城的利好。

既在松山湖科学城创新链上，又融入“光明—黄江”创新发展区，黄江聚集科技创新资源。

黄江承接深圳的产业外溢，已引进一大批优质产业项目，协议投资额超170亿元。

2021年12月31日，黄江联通双科学城的隧道——黄江镇公常公路（X232）与莞深高速交汇节点下穿隧道正式通车，有利黄江更好地融入光明新区。

公常公路X232与莞深高速交汇节点改造工程（图源：黄江视窗）

另外，黄江将通过轨道连接深圳都市圈，包括3条城市轨道线路和2条城际轨道线路，并依托轨道站点打造“TOD”之城。

目前在建的东莞地铁1号线，黄江北、黄牛埔、黄江中心、黄江南经过黄江，并将在公明站与深圳对接。

科学城、TOD、对接深圳都市圈，这些与东莞发展息息相关的关键词，都能在黄江身上找到，有坚固的板块价值作为支撑，黄江的新盘“水”不了。

2022年，黄江6个全新盘，通过招拍挂和旧改打造的项目各占一半。

通过招拍挂拿地的项目有保利北岸时区花园、保利未来时区花园，以及泰安府。

保利两个项目，毗邻东莞地铁1号线黄江北站，为TID地铁上盖物业，目前已完成投资备案。

泰安府体量极小，总建面仅6751㎡，包括一栋商业楼和一栋住宅楼。

另外，板湖村的上群花园一、二期和华南塑胶城的飞马温馨家园，均为旧改项目。

总的来说，被双科学城带飞的黄江，随着2022年黄江北站TID项目入市，势必人气上涨。

凤岗：受限购影响大，新盘竞争激烈

2021年，凤岗新房均价24481元/㎡，成交1376套；二手房均价27721元/㎡，成交483套。

一二手房价差3240元，一二手房套数比0.35：1。

凤岗是受限购影响较大的镇，很多深圳人没有社保，失去“扫货”的资格，导致二手市场并不活跃。

凤岗目前成交相对活跃的二手小区，有永江花园、水岸豪门和臻翠园等，参考价约2.7万/㎡。

凤岗“临深”的区位优势明显，被深圳三面包围，尽享深圳优质资源。

同时还引进天安数码城和京东智谷等新型产业园，不断推动产业转型。

凤岗得天独厚的地理优势，依然吸引着大批开发商。

目前凤岗在售5个新盘，招商雍祥府、嘉辉豪庭·逸峯、保利招商·锦上、三正·鹏程上花园和世城悦湖花园，均价3.3-3.9万/㎡，竞争较为激烈。

此外，2022年凤岗还有8个新盘正在路上，供应量非常大。

其中包括鸿荣源熙园山院，可售楼面价为25997元/㎡，排在全市第四，入市后房价或许会徘徊在“4字头”。

总的来说，目前凤岗的二手房成交较冷、供应量较大，若投资者要做好长期持有的准备。

楼市要回暖，临深片区还得靠深圳客。

2022年大概率临深楼盘愿意等社保，争取深圳客。

松山湖：二手房价领跑全市

2021年，松山湖新房均价19770元/㎡，成交490套；二手房均价39449元/㎡，成交407套。

这个新房价格低的吓人，因为其中含有人才房的价格，人才房9500元。

松山湖的新房网签含有大量的人才房，所以网签价格看起来失真啦。

先来看看，2021年松山湖成交活跃的二手小区。

松山湖二手房参考价“4”字头的有光大锦绣山河四期、松山湖1号花园和星城翠珑湾。

据房视君统计，松山湖这些“高傲”的二手小区大部分房源，业主实际要价超过二手房参考价。

甚至松山湖的万科虹溪诺雅的97㎡3房，光大锦绣山河一期、四期的改善四房，此前曾以超过7万/㎡的单价成交。

了解详情，可戳：

松山湖的二手房价领跑全市，其新房的吸引力也不逞多让。

2021年，深业松湖云城和中海松湖林语入市，想买房都得摇号排队。

中海松湖林语，10月、11月分两批备案，共868套，主推建面100-176㎡的3-4房，目前已售罄。

了解楼盘详情，可戳：

深业松湖云城，最新一批备案均价47167元/㎡，加推的1、2栋住宅户型为119平、143平、190平改善四到五房，圈层更加纯粹。

了解楼盘详情，可戳：

此外，2022年松山湖还有一个备受关注的项目——万科松悦花园，配建3万平世界知名酒店悦榕庄，规划12栋住宅共251套，目前正在建设中。

总的来说，松山湖作为东莞的“三核”之一，实力毋庸置疑，但提高了买房人的门槛和竞争激烈程度。

其实，连高傲的松山湖二手房，也都开始有些扛不住啦。年前离春节大概半个月的时候，实地看过一套光大锦绣山河二期的四房，单价4.8万。

2020年的时候，这个小区的成交价可是破6的。

上述五大一二手房价倒挂的区域，值得关注，因为它们都是价值区域。

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