土拍遇冷新房“限签” 长沙楼市“寒意”浓

    本报记者 何文英

    10月19日，多次延期的长沙第二批土拍终于落下帷幕。与此前多地块熔断摇号竞拍的盛况相比，此次土拍明显有了“凉意”，29宗住宅用地仅10宗地块成功出让，均为底价成交。另一方面，长沙新房销售也因前期价格上涨较大引起合同限签，加大了开发商资金回笼压力。

    上海立信会计金融学院孙文华博士在接受《证券日报》记者采访时表示：“交易行为基于预期，开发商拿地目的是为了获利，长沙土拍遇冷，说明开发商的获利预期降低，房地产土地市场遇冷；新房‘限签’是长沙贯彻落实‘房住不炒’的精神实施的政策，在此背景下开发商资金实力也将进一步受到考验。”

    土拍现场感受：“还没开始就结束了”

    从首批土拍与第二批土拍的各项数据不难看出长沙楼市的“寒流”来袭之猛。

    6月1日，长沙市2021年首次集中供地供应项目共计36宗，经过十小时的激烈角逐，成功出让33宗，流拍3宗，总成交面积296.3万平方米，成交金额381亿元，其中最火的048号地块以熔断价14157元/㎡刷新了长沙楼面价，成为新晋“地王”。

    首次土拍吸引了保利、阳光城、绿地、绿城、建发、碧桂园、龙湖等多家地产头部公司。据统计，首批成交的33宗地块中，外来房企竞得22宗地，国企央企拿地数量14宗，而长沙本土房企斩获不多。

    第二批次长沙集中供地中，29宗地块在土拍前一天即有8宗地块中止交易，8宗取消交易，剩余参加土拍的13宗地块3宗流拍，10宗均以底价成交，成交金额88亿元，全程用时仅15分钟。其中8宗地块被国有企业竞得，长沙本地国企就拿下7宗，外地房企参与度明显降低。

    一位参与了两次土拍的业内人士在接受《证券日报》记者采访时表示：“第二批土拍跟首批土拍的对比太强烈了，寒意太明显，这次土拍感觉是还没开始就已经结束了。”

    事实上，长沙土拍遇冷早有信号。数据显示，全国已经完成第二轮集中供地的15个城市，挂牌土地共700宗，流拍及中止交易数量达206宗，流拍及中止交易率达到29.4%。据同策研究院统计，9月份土地累计购置面积为1.37亿平方米，同比增速为-8.5%。

    孙文华认为：“此前开发商拿地背后有金融机构贷款作为坚实的资金后盾，而在房企融资‘三道红线’的压力下，开发商融资难度加大，因此拿地更趋谨慎，同时在‘房住不炒’的政策下购房者观望氛围增加，也调动了开发商的畏难情绪，两者叠加降低了开发商的拿地预期。”

    新房限签开发商资金压力加大

    另一方面，长沙最近新房销售也遭遇了合同“限签”，这对开发商而言可谓雪上加霜。长沙开福区某楼盘销售顾问告诉《证券日报》记者：“现在新房合同打印不了，各个楼盘只能排队等签，估计要到年后去了。”该置业顾问表示，“限签”没有明文规定。但记者从多个楼盘求证“限签”确实存在。

    根据长沙市房地产调控有关政策，购房者从选定房屋到办理网签，需经过在全市网签系统录入购房者信息、申请购房资格审核、购房资格审核通过后办理网签的流程。因此，长沙市网签未涉及“预网签”流程，但购房者需先通过资格审核方可网签。

    2017年，长沙楼市“限购”“限售”“限价”“限签”“限贷”全面启动。其中“限签”是指限制签订网签合同，一般来说是限制均价较高住宅的网签，从而控制全市网签均价，达到控制房价涨幅的目的。

    2020年年底，长沙也曾启动“限签”，有购房者在住建局网站上问及“限签”何时解除时，长沙市住建局回复称：我市执行分区域有序签约，部分房源网签正在轮候待签。

    “不能网签，银行就不发放贷款，这意味着开发商不能快速回笼资金，现在开发商推盘的动力明显下降。”上述置业顾问表示，最近来他们楼盘看房的人也比以前少了，在土拍遇冷、合同“限签”的背景下，购房者的观望情绪明显增加。

    值得一提的是，10月19日国家发改委调研长沙楼市时指出，要继续贯彻落实“房住不炒”要求，保持调控定力，完善长效机制，加强市场监测，尤其是要密切关注一些企业和项目经营问题，把防风险放在首位，保持房地产市场平稳健康发展。

    业内人士认为，因融资及销售受阻市场遇冷，多家开发商资金实力受到严峻考验，一些项目甚至出现停工以及交付难题，发改委的此次调研也透露出相关部委对目前房地产市场出现的新问题的高度关注。

（编辑 上官梦露）