上海R4用地已入市4个，你想在哪个租赁社区躺平？

高考结束，又是一年毕业季。 年中将至，租赁行业也大考在即。

4月我们曾盘点了今年即将入市的租赁用地项目（详情点击《》），白驹过隙，转眼已到6月，租赁用地项目入市情况如何，各家产品又有何亮点？让我们详细来看。

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租赁用地项目入市4个，

松江独占其三

截至目前，上海已开业租赁用地项目4个，松江3个，宝山1个， 其中华润置地有巢国际社区泗泾店与派米雷LINK新界（泗泾）未来社区为 集体用地试点项目。

项目体量都较大，华润置地有巢国际社区泗泾店、东部经开区店、中集·中央公园房源数过千，均为大型租赁社区，全部分批入市，派米雷LINK新界（泗泾）未来社区体量相对较少，一次性推出。

表1：租赁用地项目信息列表

数据来源：CAIC集团战研中心整理

从地理位置看，松江3个项目均分布在外郊环，中集·中央公园在郊外环。中集·中央公园距7号线美兰湖站较近，轨交通勤相对便捷，其余项目通过开通接驳班车，降低交通劣势。

从客户来源看，项目附近均有产业园分布，企业较多，但制造业占比较高，客群相对偏刚需，B端客户占据一定比例。派米雷LINK新界（泗泾）未来社区因定位较为高端，企业客户相对较少，附近企业中高层管理人员入住较多。

图片来源：CAIC集团战研中心制作

2

聚焦产品本身，

一室户设计延续，大社区特点初显

租赁用地项目多为自建自营，相对改造类项目拥有更多的自主性与可发挥空间。尽管多数还是在传统集中式公寓的基础上探索，但部分项目在社区打造与产品设计上逐渐偏向普通住宅。

1 社区布局：多围合式，社区功能完善

首先社区布局来看，仅有巢泗泾店采用行列式布局，其余均为围合式布局，所有项目均采用人车分流设计；在社区功能设计上，基本都配备篮球场、草坪、跑到等户外休闲场地，其中派米雷社区规划较为丰富，除常规场地还配置滨水广场、宠物公园、屋顶星空花园等场地，同时因为功能配置较多，也导致社区空间较为零散。

中集·中央公园

华润置地有巢国际社区泗泾店

华润置地有巢国际社区东经店

派米雷LINK新界（泗泾）未来社区

2 户型设计：一室户为主，面积段重合度高

在户型设计上，各项目面积段重合度较高，多在30-80㎡，且主要以一室户小户型为主，搭配少量一居室或两室户型。 其中，华润置地有巢两项目为其国际公寓社区产品线标准产品，在外立面与户型上基本相同，中集与派米雷都在一楼设置了花园房，且每个户型都配置阳台。

①一室户

在一室户的设计上，与传统集中式公寓基本无差别，华润有巢一室户产品均采用干湿分离设计，派米雷社区通燃气，根据《上海租赁社区规划建设导则》，对厨房区域进行分隔设计。

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区35㎡一室户

②一居室

一居室户型总价较高，客户需求较低，各项目配给都较少。一居室户型多采用干湿分离设计，室内空间较大，较为舒适。

▲华润置地有巢泗泾店60㎡一居室

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区55㎡一居室

③两室

有巢与中集两卧室均朝南，布局上与一居室几乎相同，等同于将客厅空间打造成一个卧室，派米雷多数两室户型保留朝南客厅，在北边设计一较小次卧，边套采用双朝南卧室，客餐厅东西面开窗，采光与空间感都十分不错。

▲中集·中央公园58㎡两室一厅

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区80㎡两室两厅

3 室内装修：国内知名品牌，收纳设置各异

在室内装修上，各项目在电器等品牌选择上较为统一，基本为国内知名品牌，如海尔、美的等。派米雷全屋定制式衣柜，收纳功能完备，甚至在阳台区域也设置了较大收纳空间，整体装修品质较高。中集在收纳上基本满足需求，华润有巢收纳设置一般，玄关收纳较为齐全。

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区收纳空间

4 公区打造：适当简化功能，健身房配置方式多样

在公区打造上，各项目均保留影音阅读、会客区域，仅中集保留公共厨房设计。在健身房的设置上，派米雷规划为商业，对外招商，基础功能免费对租户开放，中集考虑与私人健身工作室合作增加营收，华润有巢不做变化，健身房仅作为公区功能的一部分。此外，中集还规划设计电竞室、桌游室等多样空间，未来在社群活动上也会十分丰富。

中集·中央公园公区规划图

总结来看， 中集·中央公园户型层次分明，配置齐全，交通较为便捷，综合条件较好，未来中集金地美兰城综合体建成后，租住生活将更加丰富； 华润有巢国际社区定价较低，得益于周边产业发展 ， B端客户 较多；派米雷LINK新界（泗泾）未来社区定位较为高档，产品品质较高，租金相对也较高，边套两室产品性价比高，但体量较少。

3

选配、减配、加配，

租赁社区在摸索中前进

租赁大社区作为新生业态，尤其是超级租赁社区在中国市场的运营暂无经验可循，项目规划及产品设计缺乏精准数据参考，只能是摸索前进。从已入市的4个租赁用地项目来看，以下三点或值得关注：

1 根据定位选择性配置燃气

在参观项目时，我们有听到一个争议较大的问题——需不需要配燃气。有人认为，通燃气成本高，但客户敏感度不高，增加运营成本；有人认为，燃气更便捷，且分隔厨房区域可有效避免油烟，居住舒适度更高。

华润置地有巢国际社区东经店厨房

派米雷LINK新界（泗泾）未来社区厨房

对此，分析师认为，需要因项目定位而异。主力客群为青年白领，烹饪需求较低，无燃气，配置公共厨房也可以基本满足客户需求。主力客群为家庭客户或者高能级客户，对燃气及室内分区要求较高，应相应配置燃气功能，提高租住体验。

2 合理减配公区功能

实际上，即使在传统集中式公寓中，公区的功能配置也是一个需要探讨的问题。当对象转换为租赁社区时，我们或许可以得到一个肯定的答案，即公区功能可适当减配。一是，公区效能不高，二是，租赁用地项目一般都配置一定比例的商业面积，可补足部分公区功能。三是，租赁用地项目社区空间较大，可分担部分公区职能。

3 匹配客户需求趋势

此外，我们也发现越来越多的租赁社区开始接受携宠物入住，并提供相应的社区空间及管理服务。据了解，派米雷LINK新界（泗泾）未来社区在宠物入住前需签订宠物管理条约，并缴纳押金2000元，社区内设置宠物公园及宠物便桶。而后续即将开业的“中建·幸孚+”等租赁社区也都将接受宠物入住。

派米雷LINK新界（泗泾）未来社区-宠物花园

数据显示，90后，95后养宠物的比例逐年增大，而集中式公寓多为安全问题拒绝携宠物入住，如何依靠合理的管理与便利设施打造宠物友好型租赁社区也是各品牌需要思考的问题。

结语

据悉，张江纳什国际社区、宝地月浦项目、“中建·幸孚+”公寓等也将陆续入市。未来，各家品牌绝不会仅停留在产品策略上的差异，在招商、运营管理、社群搭建等方面也将更加多元。

后续，

CAIC集团战研租赁团队将持续更新

租赁大社区等相关研究内容，

并陆续发布各类项目的详细测评，

本文提到的四个租赁用地项目

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