深圳房产：刚需学位房不能乱买，90%的人都会选错

　　1、问：东哥好，我想在深圳买一套总价260万左右的小两房，考虑投资+自住。想找学位好一点的，因为小孩快上初中了，到时候初中读公立也可以，您有什么推荐吗？

　　答：你好，这个预算以内的两房只能买一些市区的大厦物业，这类多半不具有良好的学区属性，否则早就不止260万了。另外，远郊还可以淘到两房的。而龙岗是几个远郊里教育最好的，深圳前50名的龙外、以及龙城中学都还有得选。

　　2、问：老师，我在深圳龙岗有一套木棉湾地铁口的学位房，是十年的二手房了，环境一般。街道办旁边，之前加高杠杆，感觉有些撑不住，但看到附近的布吉文体中心在动工，学校初中部也在建，在考虑要不要出手？您怎么看？

　　答：最好明盘，布吉没有学位房，百合外国语是私立。打补丁似的旧改对周边的拉动其实是很有限的。布吉的基建底子太薄弱，不是几朝几夕就能整理好的。

　　3、问：大东老师，我现在有两套房，后海的房自住，有房贷。还有一套在新洲椰树花园90平的老房子，已还清贷款，从投资5年的时间考虑，是否值得把新洲的房子卖了去置换？您有没有好的楼盘可以推荐？月供2万。谢谢！

　　答：你好，椰树花园这类的房子，不论从位置还是品质来看，都属于沉没类资产。跑输大盘确定无疑。建议尽快出手，套现+月供2万，总预算大概可做到900W。 第二套只要置换正确了，两年内，可比静止不动多获取100-200万的资产增幅。

　　4、问：你好东哥，已付咨询费。我去年年底仓促卖出南山的大陆庄园，小户型52平价格350万。收到卖房款后手里还有200万现金，也有名额可用。今年支付了20万的定金买罗湖雍翠华府的小3房，76平价格400万，我目前月供只能扛1.5万。但相信现在市场应该有笋盘出现。我纠结的是放弃罗湖雍翠华府的20万定金，重新在南山、或者宝安寻找一套450万以内的房子？还是履约去买罗湖算了？2022年14号地铁线开通，东边的布心有可能跑赢西边吗？毕竟雍翠华府均价5.2万了，您有什么建议吗？谢谢！

　　答：你好，感谢付费会员提问！罗湖的布心5万一平，看起来很值得。至于前景大家心里肯定都有数了，前景好能这么便宜吗？不过对于罗湖来说，小幅洼地的补涨还是会有的。我始终认为，对刚需来说，住的舒服比那百八十万的帐面浮盈重要得多。但是如果考虑未来的升值空间，罗湖肯定是跑不过西部的。更好的方案是，先用拖延留给自己留出充足的时间淘淘西边的笋盘，有性价比高的再考虑出手。

　　5、问：您好大东老师！我现在名下没有房产，有首套名额。现在手上有300万现金，总价计划在900万以内。原打算买大运颐安都会5期140+、或是仁恒四季园2期140+、或者阳光天健。后面听朋友的建议先考虑龙华、或是信义嘉御山、红山华业、金地、水榭1-3、上塘特发、港铁、曼海宁等。请问我该怎么选择好一些？单价多少值得买？还有就是高峰龙实验哪个学校更有潜力？我们主要考虑自住＋升值＋学位，麻烦老师帮忙指点建议，谢谢！我是付费会员。

　　答：会员你好，深圳的学位房该怎么选？

　　1、尽量买入点招少或者无点招的名校学位房，安全系数会高很多。

　　2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗。尽量选择教育集团旗下的名校。

　　3、关注一些非名校、无点招、但成绩一直稳定扎实的学校。

　　4、民办学校落后是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小的生存空间，不必过于关注。

　　5、如果是自用，要重点关注名校成绩的水分有多大。

　　高峰其实潜力不错，但是一直比较致命的问题是租房也能够上学，这也算是一个bug了。龙华区共引入两个名校，深圳高级中学和深圳外国语。龙悦居带的学位是深圳四大老牌名校之一的——深圳外国语的学位，龙华分校是深外首次合作办学的第一个分校，深外会格外用心。龙悦居也可以重点考虑，其次是书香门第名苑、金地上塘道、或潜龙曼海宁。