“以租代售”的商住两用房能“买”吗？

投资也好，刚需也罢，具有明显价格优势的“商住两用房”在2017年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台后暂时再无翻身可能。投资的还能观望收手，刚需的就比较惨了，好不容易首付攒的差不多了，北京的商住两用房限购了，环北京的房屋需要三年社保，最后一根救命稻草也被强劲的政策风一吹而散。

前两天一个客户跟我咨询说，他看上北京一处商住两用房，开发商承诺不限购，但需要按照开发商约定的方式进行交易，首付款为房款的50%，但可以分三次支付，剩余房款可向开发商贷款，可贷款20年，且贷款利息比银行基准利率还低。

客户很着急，北京的商品房太贵，根本不敢考虑，环北京的商品房又没购房资格，好不容易看到自己心仪的房屋，慌里慌张的问我这房有风险吗？能买吗？单从客户描述的的交易方式来说简直就是诱人的蛋糕，如果不是自己代理了几个此类型的案件，也无法识破开发商“披着的羊皮”。

跟客户简单确认几个细节后就断定客户所描述的就是“以租代售”的商住两用房。关于商住两用房的前世今生本人就不再赘述了，如果哪位朋友有兴趣可以前往本人专栏查阅《商住两用，一举两得？鸡飞蛋打？》我们重点说一说以租代售的模式和法律风险。

一、“以租代售”是什么？

说白了就是开发商为了规避限购政策，迅速回笼资金想出的幺蛾子。严肃一点解释一下这个概念：开发商将尚未出售的空置的商住两用房进行出租，并与承租人签订租赁合同，待限购政策取消后，承租人即可购买所承租的房屋，开发商即以租房时的价格卖给承租人，而承租人在租房合同期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待承租人付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果承租人在合同期限内不购买该房屋，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房，但承租人提前退租需依约承担违约金。

二、 “以租代售”如何操作呢？

开发商与买受人签订《租赁协议》，租期20年，按照目前房屋市场价确定20年租金总价。该租金价格高于周边房屋租赁价格，往往与市场交易价持平。虽然协议上标注租金标准以及分期付租的方式，实际上却是“像买房一样一次性缴纳“租金”，首付50%，首付可以分期支付，剩余部分每半年一付款。

除了首付部分，买受人甚至可以贷款，但贷款的机构并非银行，而是开发商，贷款可贷20年，贷款利息比银行基准利率还低。而且补充协议里往往会标明： “甲方同意在乙方获得购买资格后按约定的价格优先购买该房屋”。事实上这里指的“获得购买资格”实际上就是限购政策取消后，买受人可以按照租赁合同约定的价格购买。

三、这种交易方式有什么法律风险呢？

首先，买受人签订的是租赁合同，并非买卖合同，买受人从法律意义上来讲并非是该房屋“真正的主人”，仅仅是没有房屋所有权的承租人。承租人对房屋仅仅享有20年的使用权，没有处分的权属。虽然买受人按照高额房屋交易价支付房屋租金，但开发商才是房屋的法定所有权人。开发商有权将房屋进行抵押，如果开发商资金链一旦断裂，债权人主张权利，房屋有可能被法院查封或拍卖，买受人的房屋使用权也将荡然无存。

其次，根据《银行业监督管理法》，未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。开发商违法贷款的行为一旦被查处，买受人将无法按时支付租金，有可能承担未能按时支付租金的违约风险。

再次，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业、办公类项目擅自改变为居住等用途；开发商在建（含在售）商办类项目，销售对象只能是合法登记的企事业单位、社会组织，不能为个人。北京住建委同北京市规划和国土资源管理委员会就联合发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，监管部门为防止开发商“以租代售”违规行为提出三项措施，其中就包括明确租赁合同订立期限不得超过10年。买受人签订的《租赁合同》一旦违反法律法规，将可能面临合同无效的法律后果，买受人的“购房款”有可能有去无回。

最后，如果在合同期内房价大涨，开发商为了追逐利益，很可能将房屋再出售其他善意第三人，宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格将房屋出卖给买受人，那么买受人以承租人的身份主张权利，付出的不仅仅是时间成本，还有真金白银。甚至可能错过购买新房屋的大好时机。出租年限越长，风险就越高。

所以开发商正是瞄准了当前处于中层且为刚需的“北漂”们，大肆宣传此种销售模式，顶风作案，希望各位买受人理性选择，不要在限购政策的影响下饥不择食，购买后才捶胸顿足，悔不当初。慎重选择，希望能对您有所帮助。