成立业委会到底有多难？杭州经验值得学习

8月10日下午，省政协“提高城市社区物业服务管理水平”月度协商座谈会召开。省政协主席韩勇、副省长陈国强出席座谈会并讲话。省政协副主席李冬玉、杨冠军和秘书长闫超英出席。

省政协委员、民主党派有关负责人、专家学者、物业管理部门代表、物业公司代表、业主代表和省委、省政府有关部门负责人进行了发言和互动交流。

省政协委员、陕西法智律师事务所主任雷西萍，省物业管理协会会长刘如强，省政协委员、安康市妇女联合会主席邱祖凤，华商报记者马虎振，省政协委员、西安财经大学教授陈晓莉，省住建厅原巡视员张孝成等人先后做了座谈发言。

在《西安市物业管理条例》2017年1月1日开始实施前，华商报从2016年11月25日起策划了“用好新条例 管好咱的家”专题报道，集中关注西安市各个小区成立业委会的情况，报道时间跨度一年多，至今还在持续关注，力度之大全国少有。 其中，2017年8月21日的深度报道《业委会成立之困》引起了各级关注，省委常委、西安市委书记王永康，西安市市长上官吉庆作出批示，要求西安市房管局拿出解决方案。

2017年12月3日至7日，华商报又组织了西安3个小区业委会主任、两个小区筹备组业主代表，以及业内专家、公益律师代表共9人，一起到杭州进行了考察学习。考察回来后又分别于2017年12月11日、12日、16日刊发了“破解业委会成立难杭州之策”系列报道，介绍了杭州市的先进做法以及可资借鉴的经验。

在本次月度协商会上，省政协主席韩勇在讲话中特别肯定了华商报。他说：“这次会议还有个亮点，华商报也带人到了杭州，做了深入的工作。今后可以和媒体很好配合，我们很感谢华商报做的这些工作。”

以下为本报记者提交的的题为《破解业委会成立难 杭州经验值得学习》发言完整版。

破解业委会成立难 杭州经验值得学习

以住宅小区为主的商品房兴起于上世纪八九十年代。在城市化进程加快、房地产市场繁荣的大背景下，商品房住宅小区已成主流。如今，大量住宅小区已过保修期亟待维保整修，但作为业主共同治理平台的业主大会和业委会却呼之难出。

业主大会召开难，业委会产生难、换届难、履职难，已成为普遍现象。问题到底该如何破解？杭州的做法值得我省学习和借鉴。

成立业委会 到底有多难？

2017年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》开始实施。华商报策划了“用好新条例 管好咱的家 ”系列报道，从2016年11月开始持续推进西安各个小区成立业主大会、选举业委会的进程，为此还聘请了公益律师和报名的小区结对子。一年过去，2017年12月记者回访发现，36个对接公益律师的小区只有3个成立了业委会，19个仅获批成立了业主大会筹备组。

这些报名的小区，为成立业委会经历了各种各样的困难：

从2011年起，西安浐灞半岛两小区为成立业委会组织了筹备组，可4年多来选举却迟迟启动不了，一方面是行政区和开发区管理衔接问题，另一方面却是开发商迟迟不愿提供经费和办公用房。

2015年到2017年，西安香克林小镇小区业主在筹备业主大会，选举业委会的过程中，就先后遭遇了材料被街办弄丢，业主代表遭人围攻、筹备组成员被取消资格等一系列情况，最后只得将街办告上法庭。

2016年，西安荣城名苑的业主们开始酝酿成立业主大会、选举业委会。谁知，业主、街办、物业三方一起商讨有关事宜十几天后，小区里就发生了电梯内被人喷字“杀你全家”事件。2017年7月29日，小区终于进行了业委会选举，但最终以失败告终。

尽管暴力阻挠、人身威胁的情况也存在，这已经比2009年西安城北某小区发生的“正筹办业委会，发起人被当街打死”的情形要好得多了。

成立业委会 到底难在哪？

首先，成立业委会往往伴随着业主的共同维权行动，作为利益对立面，开发商和物业公司很难配合。

其次，有关部门对开发商、物业公司的管理失之偏软。《西安市物业管理条例》第三版条例实施10年，从未处罚过一个物业公司。

第三，部分基层工作人员对成立业委会的重要性认识不足，不愿作为；有的则乱作为，随意制定规矩抬高门槛，拖延成立业委会的进程；有的在利益面前丧失原则，甚至和开发商、物业公司“穿一条裤子”。

第四，小区太大人太多，业主们意见很难统一，容易被开发商和物业公司利用，从而导致业主之间“窝里斗”。还有部分业主不关心小区事务，有的甚至不在小区住，很难征求意见。

第五，社区治理涉及数十部法律、法规，普通业主和基层工作人员很难全面把握；地方物管条例的一些规定还不够细，容易使业主因理解不到位而导致程序或关键细节出问题从而前功尽弃。

此外，小区业态多、面积大导致物业管理区域难划分，小区地处开发区和行政区交叉地带导致“两不管”等诸多原因，都可能导致业委会成立难。

破解这些“难” 杭州怎么做

那么，破解这些难题究竟该怎么做？杭州的做法值得借鉴。

2017年12月3日至7日，华商报曾组织西安3个小区业委会主任、两个小区筹备组业主代表，以及业内专家、公益律师代表共9人，一起到杭州进行了考察学习。大家觉得杭州最大的亮点就是：既有民间的“第三方”，又有官方的“三方办”。

这些民间“第三方”机构把召开业主大会、选举产生业委会的整个过程进行了标准化梳理，变成一套可复制、可操作的流程，同时还采用电子信息和网络手段来进行业主意见征集，规范且高效，通常三个月内就可成立一个业委会。在选聘物业和对物业工作进行专业监理评价方面，他们也有一套系统方案。这些民间“第三方”不仅赢得了市场，为业主们提供服务，还常常给街道办、社区提供专业咨询服务，对基层部门的工作帮助很大。

更值得说的是官方的“三方办”。2017年8月，杭州市拱墅区率先成立了住宅小区居委会、业委会、物业管理三方协同治理工作领导小组，简称区“三方办”，10个街道分别成立对应的领导小组和办公室。 该办公室副主任赵永芳介绍，建立这个办公室，就是要把三张皮捏在一起，加强对居委会、业委会、物业三方的组织协调。这项工作有个核心，就是党建工作。拱墅区所有社区都已把党支部在物业公司和业委会当中建立起来，以发挥党员的骨干作用。 “三方办”还建立了一些机制：每月开一次联席会议，领导小组所有成员单位都要参加；和法院定期开会，了解物业涉诉案件比较集中的问题以寻找工作重点；成立区级物业纠纷调解委员会，哪个小区有问题就从专门智库中抽人去帮助调解；还成立了全区业委会主任联谊会，对业委会主任进行培训，以提升业务水平、帮助解决困难。

此外，杭州还有96666作风效能投诉电话、市民满意度调查，让政府部门不敢忽视市民的事；杭州还出台了28个示范文本指导业主大会业委会工作，操作性、针对性很强；杭州对开发商和物业公司的制约更有力，比如规定开发商交房前要把首次业主大会的筹备费用交到街道办，如果不交就不给盖章，房子就无法交付。

华商记者 马虎振