宅基地使用权及地上建筑物/构筑物转让合同（释义、详备版）

宅基地使用权及地上建筑物/构筑物转让合同（释义、详备版）

转让方（甲方）： ________

证件类型与号码： [ ]居民身份证 [ ]其他：，号码：

户籍地址： ________

现住址： ________

联系电话： ________

受让方（乙方）： ________

证件类型与号码： [ ]居民身份证 [ ]其他：，号码：

户籍地址： ________

现住址： ________

联系电话： ________

乙方所属农村集体经济组织（村集体）：

_____省 ____ 市 ____ 县 ___ 镇 ___ 村

乙方家庭成员情况（用于审核“一户一宅”资格，可另附页）： ________

鉴于条款（签约背景与目的）

1.甲方为 ________ 村集体经济组织成员，合法持有位于 ________ 的宅基地使用权及地上建筑物/构筑物所有权。

2.乙方为 ________ 村集体经济组织成员（必须与甲方同属一个村集体），符合申请宅基地条件，目前在本集体内 ________（[ ]拥有 / [ ]不拥有）其他宅基地及住房。

3.甲方自愿将其合法拥有的宅基地使用权及地上建筑物/构筑物所有权一并转让给乙方，乙方自愿受让。

4.本次转让已获得甲方所在村集体经济组织（村民委员会） 的初步同意，各方承诺将共同完成相关审批、备案手续。

5.本合同各方已充分知悉国家及地方关于农村宅基地转让的法律、法规及政策，并确认本次转让不违反法律的强制性规定和公序良俗。

基于上述事实，各方根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，经充分协商，订立本合同。

第一条转让标的物详情

1.1 宅基地使用权部分：

土地所有权人（集体）：________ 村集体经济组织。

* 集体土地使用权人（现使用权人）：甲方（姓名：）。

* 权属证书：

□《不动产权证书》（宅基地使用权）

□《集体土地使用证》

□其他权属证明文件。证书编号： 。

* 坐落位置：。

* 宗地面积： 平方米。其中，建筑基底面积： ________ 平方米。

* 四至范围（必须精确，可附图）：

* 东至：（如：本户墙体外缘/村道东侧路肩）

* 南至：（如：本户院墙/邻户张某宅基地边界）

* 西至：（如：本户墙体外缘/村内排水沟西沿）

* 北至：（如：本户台阶/规划绿化带南界）

* 批准用途：农村宅基地/住宅用地。* 使用期限：长期（或按批准文件记载）。

1.2 地上建筑物/构筑物部分：

* 所有权人：甲方（姓名：）。

* 房屋现状：□已登记（产权证号：）/□未登记。

* 主要建筑：结构为 ，共 ____ 层，总建筑面积约 ________ 平方米。《房屋状况明细表》见附件一。

* 附属设施：包括但不限于围墙、独立厨房、厕所、化粪池、水井、固定棚架、种植的林木等。《附属设施及物品清单》见附件二。

* 权利负担：□已设立抵押，抵押权人： / □未设立任何抵押或担保。

（释义）

本条款是合同的基础。 所有信息的准确性直接关系到合同的有效性和可执行性。特别是“四至范围”，描述越精确（参考永久性参照物），未来越能避免邻里边界纠纷。

“鉴于条款”与“乙方所属村集体” 的填写至关重要，用于锁定双方“同属一个集体经济组织”这一法定前提。若乙方非本村成员，合同自始无效。

附件的重要性： 《房屋状况明细表》应包含每间房屋的用途、面积、建造年代、结构现状（有无裂缝、渗漏等）。《附属设施清单》应尽可能详尽，并可在交付时确认。这些附件是确定转让范围、评估价值和交付验收的直接依据。

第二条标的物权利状况承诺与保证

2.1 甲方陈述与保证：

a) 甲方系转让标的物的合法、唯一权利人，或已取得全部共有人的一致授权（《共有权人同意转让声明书》见附件三）。

b) 转让标的物权属清晰，无任何权属争议、债权债务纠纷、司法查封或行政限制。

c) 转让标的物未被纳入近期（已知的）土地征收、征用、拆迁范围。如已获知相关计划，甲方已在本合同签订前向乙方完整披露。

d) 甲方转让行为已获得配偶及其他成年家庭成员的书面同意（《家庭成员同意书》见附件四），且该转让不损害其他亲属（如未成年人、被赡养人）的合法权益。

e) 甲方承诺，在本合同签订前 ____ 日 内，未曾与任何第三方就同一标的物签订转让、赠与、置换或抵押合同。

2.2 乙方陈述与保证：

a) 乙方具备本集体经济组织成员资格，并符合申请宅基地的“一户一宅”条件。

b) 乙方受让该宅基地及房屋是用于 自住及家庭生活，承诺不用于经营性房地产开发，不擅自改变土地用途。

c) 乙方已对转让标的物的区位、现状、权利状况、周边环境及地方政策有充分了解，系基于独立判断自愿受让。

（释义）

本条款是风险防控的核心。甲方方的保证是乙方的“定心丸”，若违反，构成根本违约。特别是2.1(c)关于拆迁的保证，宅基地涉及巨大拆迁利益，必须明确。

附件三（共有权人同意书）和附件四（家庭成员同意书） 是防止“家内纠纷”导致合同无效的关键文件。即使宅基地登记在一人名下，也常被视为家庭共有财产。未取得共有人同意，其他共有人未来可能主张合同无效。

乙方的保证（2.2(b)）是为了契合宅基地的福利保障属性，维持合同的合法性基础。

第三条转让价款、支付方式与资金监管

3.1 转让总价款：

经双方商定，本次转让总价款为人民币________ 元整（小写：¥ ________）。此价格为 打包价，包含宅基地使用权、地上全部建筑物、构筑物及附属设施的所有权益。

3.2 支付方式（建议采用“资金监管+条件成就支付”模式）：

* 第一期（定金与首付）： 本合同生效后____ 个工作日 内，乙方向双方约定的共管账户/资金监管账户（或甲方书面指定并经乙方认可的账户） 支付人民币________ 元，其中________ 元为定金。

* 第二期（主要付款）： 在满足以下全部条件 后____ 个工作日内，乙方向甲方支付人民币________ 元：

> 1) 甲方已将标的物按本合同约定腾空并交付乙方（签署《交付确认书》）；

> 2) 甲方已向乙方移交全部原始权属证书、批准文件及相关图纸；

> 3) 双方已共同取得甲方所属村集体经济组织出具的、同意本次转让并盖章确认的《村民会议或村民代表会议决议/证明文件》原件（附件五）。

* 第三期（尾款）： 在双方按照当地政策，共同完成向乡镇人民政府（街道办事处）的备案手续，或取得其他形式的官方认可文件 后____ 个工作日内，乙方支付剩余尾款人民币________ 元。

3.3 资金路径与凭证：

所有款项均通过银行转账方式支付。甲方在收到每笔款项后，应向乙方出具等额、合法的收款收据。

指定收款账户信息（用于接收本合同项下全部款项）：

开户行：________

户名：________

账号：________

（释义）

付款节点与合同履行关键步骤挂钩，是保护乙方资金安全最有效的方式。将大部分款项支付与“取得村集体同意文件”和“完成乡镇备案”挂钩，极大地降低了付款后无法完成合法转让手续的风险。

“共管账户”或“资金监管” 是更高级的风险防范措施，可由双方信任的第三方（如律师事务所、村委会指定人员）暂时托管大额款项，待条件达成后再指令支付给甲方。

强调银行转账和收取收据，是为了形成完整的支付证据链，避免现金支付无据可查的风险。

第四条标的物交付、验收与过户协助

4.1 交付期限：

甲方应于 ________ 年 __ 月 __ 日前，将标的物腾空，并保持本合同及附件描述之现状，交付给乙方。

4.2 交付内容：

交付时，甲方应同时向乙方移交以下文件与物品：

* 本合同第一条所列的全部权属证书、批准文件原件。

* 宅基地宗地图、房屋平面图等原始资料。

* 附件二所列的、可移动的附属物品。

* 与房屋相关的历史缴费凭证（如水电、有线电视等）。

4.3 交付验收：

双方应共同验房，签署《宅基地及地上物交付确认书》（附件六），作为交付完成的凭证。确认书应载明交付时房屋及设施的具体状况、是否存在瑕疵等。自交付确认书签署之日起，标的物的保管责任、意外损毁灭失风险及产生的全部费用（如水电费、物业费等）由乙方承担。

4.4 过户协助义务：

如未来当地政策允许办理正式的宅基地使用权及房屋所有权转移登记（变更至乙方名下），甲方负有无条件配合的义务，包括提供资料、签署文件等。因办理手续产生的规费、税金，双方约定按以下第 ____ 种方式承担：

* □ 由甲方承担；

* □ 由乙方承担；

* □ 双方按法律规定各自承担；

* □ 其他约定：________ 。

（释义）

《交付确认书》（附件六）是“风险转移”的界碑。签署后，房屋哪怕因火灾、盗窃等意外受损，损失也由乙方自行承担，因此验收务必仔细。

“过户协助义务”是前瞻性条款。 目前全国范围内宅基地确权登记颁证工作正在进行中，未来可能开放过户登记。此条款明确了甲方未来的配合责任，为乙方锁定了长期权利。

税费承担必须明确。 这是重大利益分配事项。建议提前咨询当地相关部门可能涉及的税种和费率，并在合同中明确约定，避免日后产生高额纠纷。

第五条违约责任

5.1 甲方违约情形及责任：

a) 若甲方违反本合同第二条中任何一项陈述与保证（如权属有瑕疵、共有人反对、隐瞒拆迁信息等），导致合同无效、被撤销或无法履行的，乙方有权单方解除合同。甲方应在收到解约通知后 ____ 日内，双倍返还乙方已支付的定金，并返还乙方已支付的其他款项，同时按转让总价款的____% 向乙方支付违约金。若违约金不足以弥补乙方损失的（包括但不限于乙方因此遭受的房价上涨损失、中介费、律师费等），甲方应予以补足。

b) 甲方未按约定时间交付房屋或移交文件的，每逾期一日，应按转让总价款的 ____‱（万分之几） 向乙方支付违约金；逾期超过____ 日，乙方有权解除合同，甲方按本条第(a)款约定承担责任。c) 甲方无正当理由拒绝配合办理村集体同意手续或未来可能的过户手续的，每拒绝/拖延一次，应向乙方支付违约金人民币 ________ 元，并继续履行义务。

5.2 乙方违约情形及责任：

a) 乙方未按本合同约定支付款项的，每逾期一日，应按逾期金额的 ____‱（万分之几） 向甲方支付违约金；逾期超过____ 日，甲方有权单方解除合同，乙方已支付的定金不予返还，且乙方应按转让总价款的____% 向甲方支付违约金。

b) 乙方违反2.2条保证，擅自改变土地或房屋用途，损害集体利益或造成不良影响的，甲方及村集体有权要求其改正，并可按合同约定追究其违约责任。

5.3 合同解除后果：

合同解除后，甲方应在____ 日内 退还乙方已支付的全部款项（根据违约情形扣除或没收定金），乙方应在____ 日内 将标的物返还甲方。有过错的一方应赔偿对方全部损失。

（释义）

违约责任条款是“牙齿”。条款必须具体、可量化。对于甲方根本违约（如权属问题），设定了“定金罚则+总价款百分比违约金+损失赔偿”的组合责任，力度较大，以制约甲方。

违约金比例要合理。 过高的违约金（如超过实际损失30%）法院可能酌情调低。常见的日违约金标准在万分之三至万分之五之间。

明确合同解除后的“相互返还”义务和期限，使合同有始有终，避免衍生新的占用纠纷。

第六条特别约定事项

6.1 拆迁补偿利益归属：

双方确认，无论本合同签订后何时发生土地征收、房屋拆迁等情况，因该宅基地及地上物产生的全部补偿、补助、奖励权益（包括但不限于土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、搬迁费、临时安置费、各项奖励金等），自本合同约定的交付之日（以交付确认书签署日为准）起，均归乙方所有。若补偿款项发放至甲方账户，甲方在收到后____ 日内 必须全额、无条件转付给乙方，否则按每日 ____‰ 的标准向乙方支付资金占用费。

6.2 历史遗留问题处理：

交付前产生的与标的物相关的所有税费、水电费、网络费、债务纠纷等，均由甲方负责清偿并了结。因甲方未结清导致乙方受损的，甲方负责赔偿。

6.3 政策风险告知与承担：

双方已知悉，宅基地转让存在政策不确定性。若因未来法律、政策变动导致本合同部分条款无法履行或出现争议，双方应友好协商解决；若因此导致合同根本目的无法实现，可协议解除合同，双方互不承担违约责任，甲方在扣除必要费用后返还乙方已付款项。

（释义）

第6.1条是“黄金条款”。宅基地的巨大潜在价值往往体现在拆迁补偿中。此条款明确约定了“交付即转移一切未来拆迁利益”，是保护乙方核心利益的关键，能有效防止卖方在面临拆迁时反悔。

第6.3条是“风险缓冲条款”。宅基地转让受政策影响极大，此条款以“情势变更”原则为基础，为双方在遭遇不可预见的政策风险时提供了公平退出的通道。

第七条合同的生效、变更、备案与争议解决

7.1 生效条件：

本合同自甲、乙双方签字并按指印，并经甲方所在地的村民委员会审核盖章予以见证/备案 之日起生效。

7.2 合同备案：

本合同生效后____ 日内，双方应共同将合同副本送交乡镇人民政府（街道办事处）的农村经营管理部门或自然资源管理部门 备案。

7.3 争议解决：

因履行本合同发生争议，应协商解决；协商不成的，任何一方均有权向宅基地所在地的人民法院 提起诉讼。

7.4 其他：

本合同一式____ 份，甲方持一份，乙方持一份，送村民委员会备案一份，送乡镇人民政府备案一份，各份具有同等法律效力。本合同未尽事宜，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。通知送达以下地址即视为有效，地址变更需书面通知对方。

（签署与附件）

甲方（签字并摁指印）： ________

日期：________ 年 __ 月 __ 日

乙方（签字并摁指印）： ________

日期：________ 年 __ 月 __ 日

见证/备案方（甲方所在村村民委员会）（盖章）： ___

负责人或授权代表（签字）：________

日期：________ 年 __ 月 __ 日

（以下为附件清单，所有附件均为本合同不可分割的一部分）

l附件一：《房屋状况明细表》

l附件二：《附属设施及物品清单》

l附件三：《共有权人同意转让声明书》

l附件四：《甲方家庭成员同意书》

l附件五：《村民会议/村民代表会议同意转让证明》

l附件六：《宅基地及地上物交付确认书》

终极注意事项与行动建议

1.合法性审查前置（最重要！）：

第一步：确认乙方资格。 确保乙方是本村村民 且名下无其他宅基地（符合“一户一宅”）。可要求乙方提供其所在村组的证明。

第二步：核实甲方权利。 查看《集体土地使用证》或《不动产权证书》原件，并与村委会档案核对。务必见到所有成年共有人（尤其是配偶），并签署同意书。

第三步：获取集体同意。 在支付大额款项前，必须拿到村委会盖章的同意转让书面文件（附件五）。 这是合同有效的“准生证”。

2.尽职调查要做实：

查历史： 向老村民、村委会打听该宅基地有无历史纠纷、是否为继承取得（可能涉及其他继承人权益）。

查规划： 到乡镇自然资源所或规划部门咨询，该地块是否在道路规划、市政建设或未来可能的拆迁范围内。

查现状： 亲自反复查看房屋，检查有无隐蔽的质量问题，确认四至边界有无被邻居侵占。

3.资金安全与证据固定：

杜绝现金交易！ 所有款项通过银行转账，备注“宅基地转让款”。

保留全过程证据： 从谈判、签约、付款、交接到村委会沟通，所有短信、微信、录音、录像、收据、会议记录等均妥善保存。

重视附件制作： 附件一、二、六应尽可能详细，可拍照、录像作为附件的一部分，并由双方签字确认。

4.寻求专业帮助：

法律咨询： 强烈建议花费一定费用，聘请熟悉当地农村土地政策的律师 审查合同、指导流程。这笔费用远低于潜在的风险损失。

官方咨询： 主动前往乡镇政府相关部门，口头或书面咨询该转让行为是否符合当前地方政策，了解备案流程和要求。

5.心态与认知调整：

认清风险本质： 目前，此类转让的最大风险是政策法律风险，而非交易对手风险。国家禁止城镇居民购买，对农村内部转让也限制严格。

合同是“保险绳”，非“万能钥匙”：再完美的合同，如果违反了法律的强制性规定（如卖给外村人），也是无效的。合同的作用是在合法框架内，最大限度明确双方权利义务、固定证据、降低履约风险。

着眼未来，但立足现实： 合同约定了未来拆迁利益和过户协助义务，但需清醒认识到，短期内如不能正式过户登记可能困难。交易的稳定性在很大程度上依赖于村集体的认可和邻里社会的承认。

免责声明：本模板包含复杂情形下的风险防范设计。宅基地转让法律风险极高，在签署前，请务必结合当地最新政策，咨询专业律师意见，切勿直接套用。