北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
很多人对楼市有个误区，就是觉得开发商最愿意推高房价的。其实未必，因为既然是商人，那看重就是利润额vs利润率，然后最重视的是周转率+流动性，也就是“货如轮转”，不怕利润薄，只要周转快就能多赚钱。
所以商人们才更喜欢贷款，负债经营虽然风险大，但等于是用别人的钱来周转，放大了杠杆和利润率。
也就是说开发商并不是太看重价格高低，因为库存是有限的，即便价格再高，那成本低的库存也只能赚这一批货的钱。而下次就得被迫去竞拍高价土地了，利润率未必增加。
而且既然商品价格是由供需关系决定的，那反过来说，价格也必定影响供需关系，价格高了就会降低销量，价格越高买的越少。
这和很多人的认知不一样，总觉得房子是例外，房价越涨买的人越多。但其实不是，这看看销量就知道了，越到后期疯狂涨价的时候成交量越低。一是因为对市场有感觉的人们都早就买完了，他们不会去追涨。
二是因为开发商们大多数都没货了，最后炒作的都是二手房+很少的新盘。而此时接盘的都是错过了前期低点的，后知后觉者永远都是韭菜。
也就是说，房价上涨初期确实能让开发商多赚钱，但过了临界值之后就没什么意思了。大多数开发商们看着上涨的房价干着急，自己货少就赚不到多少钱，货多的那些也很可能降低了销量，影响了周转，最后还很可能砸手里一大批库存。
还一点，商品价格上涨，那入场的竞争者就会增多，什么买卖都一样，领头的赚钱了就一定有跟风者。那这些人进场的结果是什么？
首先就是推高成本，原材料的价格上涨呗。最直接的就是土地价格，这看看历次行情疯狂时的地王就知道了，你以为开发商愿意多花钱啊？不都是无奈的去抢地嘛，就因为竞争者太多，商品价格是由供需关系决定的。
当然这也有另一个原因，就是开发商们也昏头了，同样觉得以后房价还会继续涨。那此时拿了高价地也没什么，高来高走就是了，反正最后都是韭菜们买单。
否则如果此时不去抢地，虽然有可能省了钱，但周转的原材料就没有了。没有了原料就无法生产，公司队伍还是否保留？工资发不发？就算发基本工资，没业务的团队也是保不住的。但如果散伙了，下一轮周期到来的时候就来不及组建团队了，拿什么跟竞争对手拼？
这可以参考当年的老潘，上市之后虽然有钱了，但因为他们夫妻在财务上太过于保守，所以导致没有存量土地，断顿儿了。那后果就是Soho的团队人心不稳，尤其是他的营销铁军面临散伙的风险。后来老潘没办法，把营销团队借给易小迪去卖房了，宁可帮别人赚钱，也要养住团队。
但老潘夫妻为什么不拿地啊？地价太高了呗，让会计出身的老潘和金融出身的张欣都算不过账来，所以不敢拿。他们其实就是开发商的典型代表，在房价上涨的时候非常的纠结。
尤其是这些大佬，每次楼市暴涨的时候都别扭死了。典型的看看王石的名言“阿猫阿狗都赚钱了”。背景就是房价上涨，涌入了大量的小房企和炒房客，赚的比地产老泡儿们还多，气人不？
最后一点，开发商之所以也不愿意推高房价，主要是涨钱了也未必能揣兜里，各种税费是都跟着涨的，而且各地的管理政策还会更加严格，开发商的利润或许更低。比如现在北京动辄几万十几万的房价，但实际利润呢，未必有当年卖几千块钱的时候高，开发商一旦管理不好还赔钱呢。
总之吧，开发商如果是一锤子买卖的，那当然愿意推高房价了。但如果是专业的大开发商，那与其推高房价，不如平稳的周转，这样才能圈进更多的买房人，利润才能保持长期的稳定。当然，如果能做到垄断+利润独享，那换谁都愿意推高商品价格的……
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