业主首车免费，租户首车200元/月！小区停车新规，引发“公租房权益”之争

“同样在小区居住，凭啥业主第一辆车能免费停，我们公租房租户首辆车就要每月交200元？”近日，浦东新区航亭环路399弄东方鸿璟园小区公租房租户冯女士向“新民帮侬忙”反映，小区近期推出的机动车停车新规，对业主与公租房租户实行两套截然不同的收费标准，这让不少靠开车通勤的租户们难以接受，也折射出上海公租房使用过程中，小区配套权益分配的现实难题。

停车收费被指双标

冯女士介绍，东方鸿璟园位于浦东祝桥镇，2016年建成，共890户居民，其中配建104套公租房，由浦东新区保障性住房投资运营有限公司负责管理。因小区地理位置较偏远，距离最近的轨交16号线惠南站还有约7公里，私家车成为许多居民和租户日常出行的主要交通工具，停车需求尤为迫切。

“以前小区地面车位是先到先得，不管业主还是租户，停车都不收费，虽然有时回家晚了要抢车位，但至少大家待遇一样，规则公平。”冯女士告诉记者，她2024年经申请住进小区公租房，两年多来一直开车上下班，“我公司在金桥，如果坐公交地铁要换乘多次，耗时近两个小时，只能选择自驾。”

矛盾的爆发源于去年11月小区业委会推出的停车新规：业主首车免费，第二辆车每月200元，第三辆车按临停标准收费；而租户首辆车每月需缴纳200元，第二辆车按临停收费。

小区停车新规

按此标准，冯女士每月需多支出200元停车费，一年累计达2400元。“申请公租房的家庭，经济条件本就不宽裕，这笔凭空增加的开支，对我们来说是不小的负担。”冯女士的困惑，也道出了不少公租房租户的心声：同样是小区居民，为何停车权益却有天壤之别？这种差别对待是否合规？

供给短缺规则失衡

记者联系到东方鸿璟居委会，一名工作人员道出了停车新规出台的背景：小区共有548个地下产权车位、315个地面公共车位和52个商铺车位，近年来，随着入住业主逐年增多，不少家庭添置了第二辆甚至第三辆车，小区车位供需矛盾日益突出。“高峰时期，小区登记在册的车辆达到2000多辆，远超车位总量，停车乱象频发。”工作人员坦言，每天19时过后，地面车位便会迅速“满员”，不少业主只能见缝插针停靠，甚至因停车、挪车发生争执，严重影响社区秩序。

小区地面车位供不应求

为缓解停车乱象，去年底，业委会联合居委会、物业，开展多轮意见征询，并邀请公租房产权方一同讨论，力求制定兼顾各方的停车方案。起初，业委会提出不区分业主和租户，首辆车每月收费100元、第二辆车200元的统一方案，但遭到部分业主强烈反对。有业主认为，小区公共车位属于业主共有，理应遵循“业主优先”原则，通过阶梯收费、价格杠杆，优先保障业主的核心停车权益。

停车矛盾愈演愈烈

经过多轮权衡，业委会最终敲定了当前的差异化收费方案，并经业主大会表决通过。但这一方案的出台，却忽略了公租房租户的合理诉求。作为小区合法居住者，他们同样依赖公共车位停车，却因“非业主”身份，承担了更高的停车成本。

除了收费标准的差异，小区内标有“公租房专用”字样的车位形同虚设，进一步加剧了公租房租户的不满。冯女士表示，她所住的公租房附近地面，曾划设多个“公租房专用”停车位，但这些车位常年被业主车辆占用。“既然明确标注了专用，说明小区交付之初，公租房是有优先租赁车位规划的，如今却名存实亡，这让我们很难接受。”

建设年代政策空白

记者查询相关政策发现，矛盾的深层根源，在于小区建设年代的政策空白。2024年，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等七部门印发的《关于本市保障房配建的实施意见》明确要求：凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目（租赁住房建设项目除外），均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例，配建保障房及相应产权车位；配建的保障房应与商品住房建设项目一并规划设计，并共享商品住房建设项目的公共配套设施、公共停车位和公共通道。

但东方鸿璟园2016年交付时，上述保障房配建产权车位的政策尚未出台。居委会工作人员解释，部分租户提出的“公租房专用”车位，其实是当初约定的公租房优先租赁车位，并非产权车位，且其租赁方式、收费标准未在前期明确，因此目前仍向全体居民开放。同时工作人员也表示，停车新规目前尚未正式施行，各方仍在沟通协商，力求达成共识。

东方鸿璟园

记者随后致电浦东新区公共租赁住房投资运营有限公司，询问公租房配套设施、租户停车权益等相关问题，工作人员表示将及时上报有关部门，后续将由专人答复。但截至发稿时，对方尚未给出明确回应。

配套权益分配不均

业内人士表示，从法律层面来看，东方鸿璟园推出的停车新规具有一定合法性。根据《中华人民共和国民法典》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。该小区的停车新规，通过差异化收费优先满足业主的停车需求，且经业主大会表决通过，程序上符合法律规定。同时，上海现行相关政策中，对保障房住户的停车收费标准暂无明确细化要求，这也给社区自治留下了较大空间。

停车新规合法，但是否意味着新规能兼顾公平和温度？“‘业主优先’有明确的法律依据，但‘优先’不等于‘排他’，不能因为租户的身份，就剥夺其合理的停车权益。”业内人士进一步指出，小区公共车位属于全体业主共有，公租房租户作为合法居住者，依法享有共有设施的使用权，但其因没有业主表决权，在社区规则制定过程中，意见难以得到有效表达和采纳，这也是此类矛盾反复出现的关键症结。

从租购同权的政策导向来看，上海正加快建立租购并举的住房制度，而小区停车权益的公平分配，是租购同权的重要体现，也是社区治理精细化水平的直接考验。东方鸿璟园的停车矛盾，并非个例，而是公租房配套建设的相关小区在租购同权推进过程中，配套权益分配不均的一个缩影：早期建设的小区缺乏保障房配套车位规划，后期社区自治过程中又容易忽视租户诉求，最终导致矛盾激化。

破局需要多方协力

要化解此类停车矛盾，实现业主与租户的权益平衡，需要业委会、居委会、物业、公租房运营方及相关职能部门协同发力，既要守住法律底线，也要兼顾人文关怀，让社区治理更公平和精细。

其一，优化社区自治流程，拓宽意见征询范围。建议小区业委会在制定涉及保障房住户权益的规约时，打破“业主主导”的单一逻辑，将公租房租户纳入意见征询范围，设立专门的租户沟通渠道，充分听取租户的合理诉求。可重新梳理车位资源，比如对“公租房优先租赁车位”进行明确界定，划定专属区域并加强管理，同时适当调整收费标准，实现“优先不排他、公平不偏袒”。

其二，完善政策配套细则，强化监管引导。相关职能部门应尽快细化保障房停车权益的配套政策，明确公租房配套建设小区的车位分配原则、停车收费标准，为基层社区治理提供明确依据。同时，加强对小区停车新规的监管，对不合理的差异化收费进行规范引导，确保社区规则既符合法律规定，又兼顾租购同权的政策导向。对于新建配建保障房的项目，严格落实5%产权车位配建要求，从源头化解车位供给矛盾。

原标题：《业主首车免费，租户首车200元/月！小区停车新规，引发“公租房权益”之争》

栏目编辑：王军

来源：作者：新民晚报 房浩