上海的老破小，涨了！

老破小已经跌无可跌了！

你是不是发现，身边很多人讨论起来老破小会和你这么说。

去年以来上海老破小的成交占比，一路飙升。

现在300万以下的房子成交占比已经达到了7成。

市场上，稍微好点的房子，基本上出来就秒了。

几天成交也不是谁在吹牛的事情。

甚至很多挂了很久，都快成僵尸房源的房子，现在也都能卖掉了。

都感觉老破小是跌得差不多了，那实际老破小的情况是不是真的到底了呢？

今天就用数据来看看上海老破小的真实情况。

挂牌价上涨了

我觉得大家最关心的一定是老破小的价格。

我们先来看看老破小价格变动如何。

这次所用数据来自于头部中介，选用的是2000年前老破小（50平以下）、老破大，2010年以后的次新房。

线上结论：

老破小的挂牌价确实涨了。

只不过还不是暴涨的节奏，如果一定要说是跌无可跌， 目前看是比较像。

市区的老破小挂牌价从2025年9月之后就是缓慢下跌，并且逐步筑底上扬的过程。

不过，大家也会发现，不止老破小，市区次新、老破大的挂牌价也在向上。

说明低价房源不断消化后，挂牌价底部在被抬高。

魔都财观制图

不过郊区的情况会有点差别。

郊区老破小挂牌价趋势目前和市区是同步的，都开始上涨。

但郊区老破大、次新，尤其次新挂牌价趋势还没进入上涨或者横盘。

单纯从挂牌价价格来说，郊区次新是这三类产品中止跌最慢的品种。

魔都财观制图

如果要看具体反弹的力度，我这里给大家算好了。

市区老破小挂牌均价比年初反弹了1.3%，郊区反弹了3.2%。

魔都财观制图

挂牌均价层面还只是筑底。

当然，具体到小区房源的成交是有分化的。

像市光二村的1房从2.7万到3万。

场中路的1房从3万到3.7万，高楼层比中楼层多卖了26万。

市区老破小市场可能不再是绝对低价的买方市场。

代价不小

如果分环线来看，由内到外依次实现“止跌”。

魔都财观制图

中环以内的老破小挂牌均价的最低点是最先到来的。

但是各个环线的付出的价格代价是不一样的。

上海老破小的挂牌均价变化：

内环内下降了25%；

内中环间下降了27%；

中外环间下降了36%；

外环外下降了50%。

魔都财观制图/环线间老破小挂牌均价

也就是说，越靠外老破小降价越猛。

如果细分外环外老破小，那郊环外的挂牌降均价很可能下降超过50%的。

如果看整体的成交均价的变化，市区老破小已经下降了41%，反弹为7%。

郊区老破小下降了52%，反弹为2%。

有点意外的是市区次新房均价有42%的下跌，有30%反弹。

魔都财观制图

总体来说，现在老破小价格的上涨还很弱。

结合上海现在成交价火爆的现象，有点底部放量的感觉。

或者说是“很多人想抄老破小的底”。

至上涨是否稳固且持续，还需要持续的成交支撑。

老破压力小了很多

第二个大家最关心的方面，就是老破小现在的竞争激烈程度如何了。

上海市的总体挂牌了是持续处于下降区间。

老破小的同样也是在不断去库存。

目前是不到7600套的水平，相当于2023年2月，以及2020年的12月。

是一个非常微妙的位置。

因为，2023年2月是老破小库存加速上升的中段。

而2020年12月是老破小库存加速下降的开始。

有点像一个牛熊换挡的位置。

魔都财观制图

区分来看，市区老破小目前挂牌量6342套，郊区为1233套。

魔都财观制图

对比2025年，市区老破小挂牌量已经减少了43%，郊区减少了41%。

是老破小、老破大、次新房三个品类里下降幅度最大的。

是唯一一个比2020年5月挂牌量还要低的品种。

魔都财观制图

2020年5月，上海正处于市场热度的上升时期。

2021年5月可以说到了牛市顶点。

当下市区老破小比牛市顶点的挂牌量高50%。

相比之下，次新房依然是在高位。

尤其是郊区次新房，可以说越远压力越大。

主要是老破小这个单品不会有新增供应，但次新房是还会有不断供应。

分环线来看：

全市老破小挂牌量均为明显的降幅。

魔都财观制图

内中环间老破小挂牌量减少2556套，是最多的。

中外环间下降幅度51.8%，是最大的。

魔都财观制图/分环线老破小挂牌量

内中环间的老破小，现在是市场上最受欢迎的。

这些板块大幅减少

很多老破小板块，在经历1年多的消化后，有了明显的变化。

2025年上半年的情况可以看到：

中原、甘泉宜川、中山公园、世博、金山新城等等区域老破小挂牌量都是全市前20的。

而且1-6月份这期间，减少不明显。

魔都财观制图/老破小挂牌量排行

今年老破小挂牌量前十的板块有了很大变化。

不仅仅是排名，挂牌量也减少了很多。

魔都财观制图/老破小挂牌量排行

去年第一名中原板块，从522套，下降到了217套。

降幅58%，相当可观。

即便是今年第一名淞宝316套，对比去年464套，也有了明显的下降。

过去1年多时间，上海老破小板块挂牌量减少前五：

中原、甘泉宜川、中山公园、鞍山、世博。

魔都财观制图/老破小挂牌量减少排行

除了大宁、徐家汇这样有额外学区溢价支撑的板块，多数板块降价幅度不小。

平均在10-20%不等。

看得出市区板块老破小是以价换量的主力。

有个比较特殊的甘泉宜川板块，因为跌的早，现在挂牌价反而回升。

魔都财观制图

最后

综合来看，上海老破小确已走出向好趋势：

挂牌价底部抬升、库存加速去化、市区老破小率先止跌。

但涨仍是局部的、脆弱的。

老破小还没有全线反弹，只是分化筑底。

但现阶段依然有捡漏的机会。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。