上海第一房价洼地，告诉了我们浦东楼市的本质

前几天分析了内环第一洼地（《上海内环第一房价洼地，捡漏去？》），今天帮大家找到了上海第一洼地。

有多洼？隔一条江，房价差两倍还多。

徐汇、黄浦靠黄浦江一带的老破小最便宜的也要7.5万，贵的能到9万甚至10万。

过条江到世博，直接断崖式跌到4万出头。

4万以下的都能淘到。

也就一两公里房价差这么多，买徐汇、黄浦的人都疯了吗？

看地图大家也知道，内环到黄浦江这里拐了弯，徐汇滨江、黄浦滨江不该画到内环外。

不管是位置还是能级，他们都不比内环差。

内环线这么走，是为了迁就南浦大桥。

如果没有这个特殊情况，世博都成内环内了。

而且世博并不是孤立在外，通过各种通道能和浦西联系在一起。

过个桥就直插黄浦腹地，真心方便。

地铁更方便，7、8、13号线牢牢的把世博跟浦西绑在一起。

看看这地铁密度，说是内环标准不过分吧。小小的世博，十个地铁站。

有过江通道、地铁，浦西购买力可以外溢过来，世博居民也能去浦西上班、就医。

其实新房上，世博跟浦西就是一个价格体系。

保利世博十七八万，华润后滩十三四万，跟黄浦、徐汇一脉相承。

老破小价格一般是新房50%左右，你看看徐汇、黄浦是不是大致这个范围。

只有世博，老破小是新房的20-30%。

新房和老破小的价差，世博全市第一。

浦东、浦西价差极大，新房、老破小价差极大，看懂这两点就看懂了浦东楼市。

为什么世博老破小这么便宜？

直觉上的答案是，这里资源匮乏。

商业上就世博源，体量10.8万方不算小，毕竟是世博轴改建的，跟现代化的商场不太一样。

各区商场都进步了，世博源显得就很一般。

没有好医院，平时看病得去浦西，或者仁济医院。

更重要的是没学区，贵的老破小很多都带学区。

世博这里很多学校，基本没能打的。

这些都是客观事实，但是都不是本质。

徐汇、黄浦的一些老破小也不见得都靠近医院、都有学区，但是都很贵。

最本质的问题是，浦东楼市跟浦西还是偏独立，尤其是老破小市场。

浦西客户根本不看世博，你便宜还是贵，跟他没关系。

一个都不在视野内的事件，不会对你决策有任何影响。

你不会因为地上的蚂蚁调整步速。

保利世博能共享到浦西客户，靠的是江景。

上海因江而生，天然的追求江景，上海江景房又极度稀缺。

澐启滨江也很贵，是前滩的拉动。

前滩是一个bug，历史留下了中环内滨江成片空地，陆家嘴集团携最新规划理念，从0打造，一跃成为上海居住高地、产业高地、商业高地。

一套老房子都没有的区域，上海中环内找不出第二个。

其实越高预算客户，越没有区域隔阂。

豪宅客户会同时关注太古北滨江、保利世博、安澜上海、万科高福里等等。

联洋的中产，现在也在被杨浦新房分流。

越到刚需市场，浦东、浦西分界越明显。

很多刚需客户，浦东生活习惯了，会觉得浦西拥挤。

浦西生活习惯了，会觉得浦东荒凉。

老破小市场分界更明显。

徐汇、黄浦的老破小主力买家是本地人，有些是本地置换，有些是分户买房（孩子成年），有些直接是动迁户。

接触过几个徐汇动迁家庭，基本只要徐汇、黄浦、长宁，而且徐汇不能过植物园。

浦东？完全不在选项内。

当然浦东的老破小居民，可能也不会换到浦西去。

浦东都住习惯了，何必多花钱到浦西。

买房的客户有区域隔阂，租房的隔阂没那么严重。

所以租金上差距就没那么大。

35平一房徐汇能租4200元，世博能租3700元。

世博是徐汇的88%。

要买下来，徐汇得卖280万，世博的卖150万。

世博是徐汇的53%。

徐汇的宛南二村不对口复旦附属，溢价不高，没有拆迁预期，溢价不高。

老破小楼层、装修对价格影响很大，上面只是粗略估计，平均而言世博租金回报率能比徐汇高50%以上。

买卖市场，浦东的房子很难分享浦西客户，所以价差大。

租赁市场，浦东的房子容易分享浦西客户，所以价差小。

买卖和租赁完全是两个独立决策，考虑的因素完全不同。

浦东老破小市场偏独立，是价差过大的本质原因。

但为什么是浦东便宜？为什么不是浦西便宜得多？

浦东不是经济发达，购买力强吗？

看整体是浦东楼市更缺房子，看老破小，反而是浦东供应过剩。

尤其是靠黄浦江这里，原来都是厂房，配建了太多工人新村。

比如世博这里，原来是上钢三厂，周边建了上钢1-10村。

还有德州1-7村，上南1-12村等等。

放眼过去，密密麻麻。

往北走，南码头、塘桥、潍坊、梅园、崂山等等，全是工人新村。

往南走，杨思、三林等等，又是老破小。

这里是全上海最大的老破小集中区，高度同质化。

靠陆家嘴的金融精英，肯定买不完。

现在浦东产业外扩到中环，前滩、张江、康桥、周浦产业越来越多。

这些人没必要买老破小，掉头去郊区买次新电梯动迁房更开心。

上班时间差不多，但是动迁房环境更好、房龄更新。

浦西老破小也多，但是本地置换购买力强大，消化的了。

浦西产业又在市区，上班在徐家汇的客户很多买了老破小，他们不愿意去泗泾买动迁房，通勤差太远了。

老破小的供需关系，浦西更健康。

浦东不仅世博老破小便宜，除了潍坊、梅园等少数顶级学区房，大部分都比浦西便宜很多。

浦东北部金杨一带，有些老破小只要2万多了。

隔壁的杨浦还是要五六万。

所以浦东老破小内部比比好了，不要跟浦西比，大家独立结算。

次新房市场反过来，浦东新房给的少，购买力强，供需更健康。

浦西新房给的多，杨浦虹口静安扎堆了，反而不坚挺。

当然自住的话，我们还是推荐世博，性价比太高了。

未来随着地段隔阂的消失，你觉得世博会反弹吗？

可以沙龙现场，我们详细交流。