物业公司“撤场潮”袭来：居民不愿交物业费，物业公司也不干了

物业正在大规模撤离小区，这并非个别企业经营不善，而是已蔓延至整个行业。

2026年4月8日，登上微博热搜，业主控诉集中爆发：保安消失、电梯失修、垃圾堆积、门禁失效，这股撤离潮正式进入公众视野。数据显示，2025年1-9月全国物业主动撤场案例超100起，2025年初至2026年3月底更是达到212起，涵盖绿城、中海、保利等头部企业，平均每两三天就有一个小区被物业弃管。

科瑞物管调研显示，2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，每年约有2万个小区更换物业。撤离的不仅是小公司，行业“天花板”万科物业也按下止损键，2026年4月宣布终止徐州6个项目服务，武汉某小区也接到其撤场通知。

具体来看，中海物业因入住率低、欠费高退出湖北鄂州某小区，金科服务运营重庆某小区10年后撤场，龙湖物业因历史遗留问题退出上海某项目。

上市公司撤场更普遍：万物云2024年退出50余个住宅项目，世贸服务、彩生活、中海物业退场面积均达数千万平方米，2025年雅生活、永升服务也大规模瘦身，甚至楼龄5年以内的次新房撤场占比达35%，颠覆“老破小才难管”的认知。

物业撤离的核心原因，首先是收支失衡。近两年多地将降物业费作为民生政绩，全国超100个小区物业费降幅达20%-35%，部分城市搞“一刀切”降费，却未同步降低服务标准。

而人工、社保等成本持续上涨，导致认真服务的物业难以维持，万科物业在徐州某项目的撤场公告直言“收支严重亏损，无法维持运转”，正是行业困境的缩影。

更致命的是物业费收缴率低迷。中国物协数据显示，全国住宅物业平均收缴率仅71.2%，老旧小区不足55%，江苏某小区甚至跌至16.5%，累计欠费近300万元。

行业公认85%的收缴率是生死线，即便百强物业2025年平均收缴率也仅87.32%，且呈下降趋势，毛利润均值同比下滑0.97%，陷入“增收不增利”困境。杭州某3800户小区，物业曾斥资治理人工湖获好评，但收缴率长期不足50%，累计欠费超1200万元；浙江湖州某小区收缴率从62.82%暴跌至16.5%，最终物业不堪重负撤场。

钱收不上来，物业只能缩减预算、精简人员，形成“服务变差—业主拒缴”的恶性循环。

房屋老化是更深层的结构性问题。截至2024年底，我国房龄超30年的住房占比达35%，总量超230亿平方米，上海未来10-20年每年将有超20万户住房进入集中维护期。房屋老化带来外墙脱落、管线老化、电梯大修等高额成本，改造费用动辄百万级，仅靠物业费难以覆盖，若缺乏专项资金和政府支持，物业只能选择撤离。

即便头部企业也举步维艰。万物云2024年营收约362亿元，毛利率仅13%，受房企爆雷、新项目减少影响，不得不频繁退场；碧桂园服务受母公司债务危机拖累，管理面积增长放缓，只能靠新业务拉动业绩，凸显地产去杠杆背景下物业行业的艰难。

物业撤离的代价惨痛。南京多个小区在物业撤场72小时内陷入混乱，垃圾围城、消防瘫痪、盗窃频发，月牙湖花园房价半年暴跌25%，有业主省下三年物业费，却亏掉几十万房产首付，让拒缴业主幡然醒悟。

反观海外，美国、欧洲的物业服务更为健康。美国采用“业主协会+物业公司”模式，物业公司仅作为“管家”，收费透明，大修费用单独收取，业主可通过HOA组织更换服务商，且有政府托底保障基本秩序。

而中国物业行业过去靠规模冲估值、截留公共收益“躺赚”，模式畸形，且多数小区缺乏业主组织，业委会成立难、专业不足，与物业权责不清、对立严重，物业撤离后小区易陷入失管状态。

其实物业并非不能撤，关键在于有规则、有流程。

山西出台办法，明确物业退出需平稳过渡、公示财务数据，对违规企业予以处罚；呼和浩特启动物业专项整治，推行“退出—衔接—接管”闭环管理。北京某小区原物业撤场后，街道牵头接洽新物业，调整物业费并推行“优先体验再缴费”，实现无缝接管。

破局还需多方发力：政府需通过老旧小区改造专项资金，解决电梯加装、外立面修复等问题，由街道或国企物业兜底无人接管小区；业委会需规范运作，公开公示重要事项，保障业主参与权；对拒缴物业费的行为，需完善法律处罚渠道。

监管层也在行动，2026年两会拟将《物业管理条例》修改为《物业服务条例》，新规落地织密业主权益保护网。

物业撤离潮戳破了行业“躺赚”虚火，靠开发商输血、规模扩张的旧模式已走到尽头。当物业公司褪去“管理者”身份，回归“服务者”本质，业主愿意为优质服务买单，政府做好兜底保障，才能打破“低质低价—拒缴—更低质”的死循环。

小区最终属于居民，推动相关规则完善，就是守护自己的居住环境。若配套制度跟不上，大量小区环境恶化，还将影响二手房市场，最终受苦的还是百姓。