全国首例！中国信达盘活十年烂尾楼

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（来源：不良资产行业观研）

来源丨不良资产头条综合URI

在上海嘉定，有一座名为中旭大厦的烂尾楼，2015年工程封顶时，因为资金问题，工程停滞。

2025年，中国信达接手，通过证券化的方式将其盘活，并将原来的商业用途改为保障性租赁住房，成为国内首个Pre-REITs基金模式试水烂尾楼改造保租房的典型案例。

作为停滞十年的烂尾办公楼，中旭大厦曾是嘉定新城城市界面提升的“拦路虎”，其位于嘉定新城核心区域，距离保利大剧院仅1.2公里，项目占地面积约2.2万平方米，总建筑面积6.17万平方米，地上建筑面积4.5万平方米，原规划建筑为商业、办公楼。

2011年，广西中旭房地产开发有限公司以0.91亿元竞得该地块，楼板价为2066元/平方米，溢价率为3.0%；2015年，中旭大厦的结构顺利封顶，但是因中旭房地产公司资金链断裂，项目自此长期停滞；2025年3月，中旭开发商等25家关联企业向法院申请合并预重整；2025年4月-7月，京东资产交易平台拍卖中旭大厦项目100%股权及应收债权，历经三次拍卖均流拍，三拍拍卖价为1.71亿元，折合楼面价约3800元/平米；2025年8月，新城公司领导一行实地调研中旭大厦项目盘活情况；2025年12月，信达地产与新城公司达成合作，正式启动项目。

收购方式与交易结构

本次交易采用“AMC主导+基金赋能+专业运营”的结构化运作模式，形成闭环式资产盘活路径。资金层面，依托中国信达2025年3月发起的550亿元不动产盘活投资平台，其中250亿元专项用于Pre-REITs业务，中旭大厦项目资金主要来源于子基金信达坤泽（规模50.01亿元），信达地产旗下信达悦生活认缴2.5亿元作为有限合伙人，负责项目商业板块运营，实现资金与运营的绑定。

执行层面，构建“三方分工”体系：信达地产承担项目代建职责，负责工程修复、改造施工及建设管理，解决烂尾楼工程遗留问题；信悦资管（信达地产资产管理平台）提供全流程资产管理服务，涵盖前期定位、规划设计、招商运营及后期租赁管理；嘉定新城发展有限公司负责政策对接、政企协调及技术支持，为项目落地提供保障。

退出层面，预留Pre-REITs至公募REITs的通道。待项目2028年建成并实现稳定运营后，计划纳入信达Pre-REITs基金培育，通过3-5年运营提升资产价值与现金流稳定性，最终推动资产注入公募REITs完成退出，实现“不良资产-优质保租房-证券化资产”的价值跃迁。

政策支撑 改规划

中旭大厦包含三幢主体建筑，总建筑面积达6.17万平方米。1号楼作为保障性租赁住房主体，将建设873套住房，涵盖一室户与两室户，面积范围为30至68平方米，采用全装修全配套设计，实现租客拎包入住。2号楼将引入餐饮消费业态，3号楼将布局大小零售商业，同时在社区内规划建设多样化运动场所，满足住户日常休闲运动需求，整体打造集居住、消费与休闲于一体的综合性活力社区，旨在系统提升未来住户的生活品质与居住体验。

此次交易的落地，核心依托于多重政策的协同支撑。一方面，国家层面鼓励AMC机构参与存量资产盘活，明确支持AMC通过基金化、证券化方式处置不良不动产，为信达Pre-REITs模式介入提供合规基础；另一方面，上海持续推进保租房供给扩容与城市更新，2025年相关政策明确允许商业办公用地调整为保租房用途，且对烂尾楼改造项目提供政策对接、流程优化等支持，降低项目转型与审批成本。

政策红利从三方面破解项目痛点：

其一，解决用途合规问题，通过用地性质兼容调整，让烂尾办公楼具备保租房运营资质；

其二，降低资金成本，保租房相关税收减免、民用水电气政策直接提升资产收益空间，增强对Pre-REITs基金的吸引力；

其三，拓宽退出通道，保租房REITs常态化发行机制为项目最终证券化退出提供保障，打通“盘活-培育-退出”的政策闭环。