楼市陷入“卖不动，买不起”怪圈，如何打破僵局？曹德旺一语道破

现在只要聊起房子，不管是手里有房想出手的业主、开发商，还是攥着首付想买房的普通刚需，全都是一肚子苦水。整个国内楼市，已经彻底陷入了一个让人无奈的怪圈：一边是海量的房子堆在手里卖不动，库存越积越多；另一边是普通老百姓看着房价，掏空钱包都买不起，只能望房兴叹。

相信每个关注楼市的朋友都有切身体会：想买房的人，看着动辄上百万的房价，再看看自己每个月几千块的工资，只觉得安家的梦遥遥无期；想卖房的人，房子挂出去大半年，看房的人寥寥无几，就算主动降价几万、十几万，还是很难成交，只能眼睁睁看着房子砸在手里。

这个死局到底该怎么解？对此，我们可以从最真实的市场现状，到破局的核心关键，再到必须做好的几件事来好好谈一下。

01 楼市死局：一边房子堆成山卖不动，一边普通人掏空钱包买不起

咱们先看最真实的市场数据，就知道现在的楼市怪圈有多离谱了。先说说房子卖不动的现状，已经到了什么程度。官方数据显示，2025年末全国商品房待售面积就达到了76632万平方米，而且住宅待售面积还在持续增加，根本没有停下来的意思。新房市场库存高企，二手房市场更是卷成了红海，2026年全国二手房挂牌量已经突破了850万套，直接创下了历史新高。像武汉、重庆、成都这些人口大城，二手房挂牌量全都突破了20万套，同一个小区里，同户型的房子你降五万、我降十万，都想抢为数不多的买家，可就算卷成这样，真正能成交的也没几套。

房子越积越多卖不动，可房价却依然居高不下，普通老百姓想买套房，依旧是难如登天。2026年4月的最新数据显示，全国百城新建住宅平均价格达到了17129元/平方米，二手住宅均价也有12733元/平方米。这意味着，就算在普通的二三线城市，随便买一套100平米的房子，总价就要150万到180万；要是在北上深这些一线城市的中心区域，一套100平米的房子，至少要五六百万。

这笔钱对普通家庭来说，到底意味着什么？要么是看着房价彻底望洋兴叹，连首付都凑不齐，只能一辈子租房住；要么就是掏光家里两代人六个钱包，勉强凑够首付，然后背上二三十年的房贷，后半辈子彻底成了房奴。每个月发了工资，先把一大半拿去还房贷，日常吃喝、孩子教育、老人养老都要精打细算，连生个病、换个工作都不敢，日子过得紧巴巴，毫无幸福感可言。一边是天量的房子没人买，一边是无数刚需买不起房，这个看似无解的死局，到底根源在哪？其实早就有人一语道破了。

02 曹德旺一语道破核心：卖不动的根源，是房价高到刚需接不住了

面对这个卖不动也买不起的死局，网红企业家曹德旺早就说过一句掏心窝的实在话，直接戳中了问题的本质。他直言，开发商和手里有多套房的业主，就应该主动降价促销，把房子真正卖给有自住需求的刚需群体，不然这个僵局只会一直持续下去，永远解不开。

曹德旺的话，说白了就是把最现实的问题摆到了台面上：现在房子卖不动，根本不是大家不需要房子了，也不是没人想买房了，而是虚高的房价，早就已经远远脱离了普通人的收入水平。真正有住房需求的刚需群体，根本接不住这么高的房价，就算想买房，也没有那个经济实力。

就像现在很多城市，一套房子动辄上百万，可当地普通人的月工资也就三四千块钱，夫妻俩不吃不喝干一辈子，都未必能买得起一套房，这样的房价，刚需怎么可能接得住？如果能把虚高的房价降下来，让房价逐步回归到普通人能承受的范围，让真正有自住需求的人买得起房，那这个看似无解的死局，自然就迎刃而解了。

可现实情况是，想让开发商和二手房业主主动大幅降价，并没有那么容易。很多开发商和多套房业主，始终抱着侥幸心理，总觉得房价很快就会止跌反弹，宁愿房子砸在手里卖不出去，也不愿意降价出手。也正是因为如此，楼市的僵局才会一直持续下去。

03 想彻底破局，先让老百姓的钱袋子鼓起来，收入涨上去才是根本

当然，想要彻底打破楼市“卖不动、买不起”的死局，光靠降价还远远不够。除了让房价逐步去泡沫、去投资化，最终回归居住属性之外，还有几件事必须扎扎实实做好，缺一不可。

第一件必须做好的事，就是要实实在在提高居民的收入，让老百姓的钱袋子真正鼓起来。过去这些年，国内经济快速发展，GDP的大蛋糕越做越大，可这块蛋糕，大部分都被企业拿走了，普通居民的收入增长，一直跟不上经济增长的速度，更跟不上房价上涨的速度。老百姓手里没钱，就算房价降了一些，还是买不起房，这才是楼市僵局最核心的根源。

2026年的工作报告里，也明确提出了“城乡居民增收计划”，核心目标就是让居民收入增长和经济增长保持同步。只有让GDP的蛋糕更多地向普通居民倾斜，让老百姓手里有了实实在在的可支配收入，才有能力买房，房价才能真正稳住，也才能从根源上打破这个“买不起也卖不动”的僵局。

04 给低收入家庭托底，加快保障房入市，建立双轨制市场

第二件必须做好的事，就是加快保障房的建设和入市步伐，给城市里的低收入家庭做好居住托底。咱们必须承认一个现实：就算房价再降，也总有一部分城市低收入家庭，还是买不起商品房。如果强行让房价在短期内大幅下跌，又会对整个金融体系、经济发展和社会稳定产生不小的冲击，这也是所有人都不想看到的。

所以当下最稳妥、最迫切的事，就是加快保障房的入市节奏，实实在在解决那些买不起商品房的低收入群体的居住需求。未来的房地产市场，应该形成两大并行的体系：中高收入家庭，可以根据自己的需求购买商品房，满足多样化的居住需求；而城市里的低收入家庭，可以选择价格更低、有政策保障的保障房，解决最基本的居住问题。

只有这样，房地产市场的长效机制才能真正建立起来，既保障了每一个普通人“住有所居”的权利，又能让商品房市场平稳健康发展，彻底摆脱现在“涨也不行、跌也不行”的尴尬局面。

05 稳房价是底线，不能大起大落，必须实现软着陆

第三件必须做好的事，就是稳住房价，不能让它大起大落，最终实现楼市的软着陆。就像我们前面说的，让开发商和二手房业主大幅降价，本身就有很大的难度，他们始终抱着房价反弹的侥幸心理。而从地方层面来说，也不乐见房价在短期内大幅下跌。毕竟房地产行业关联着上下游几十个产业，一旦房价断崖式下跌，会对整个经济和社会稳定造成巨大的冲击，这是谁都不愿意看到的结果。

所以最合理的路径，就是让房价保持相对稳定，用时间换空间的方式，慢慢挤掉房价里的泡沫，剥离房子的投资属性，让它最终回归到居住属性，逐步和当地居民的收入水平接轨。最终让楼市实现“软着陆”，把它对经济和社会的负面影响降到最低。

说到底，楼市现在的死局，核心本质就是房价和居民收入的严重脱节。房子是用来住的，不是用来炒的，这从来都不是一句口号。想要打破现在的僵局，降价让刚需买得起是基础，让老百姓的收入涨上去是根本，用保障房给低收入群体托底是底线，稳住房价实现软着陆是前提。只有这几件事都扎扎实实做好了，房子才能真正回归居住的本质，普通人才能不用再为一套房掏空半辈子的积蓄，楼市也才能真正走出僵局，迎来健康平稳的发展。