北京楼市，这家央企胆子真大

来源：市场资讯

（来源：北京进深）

文/北京进深 徐迪

规证到手半个月后，铁工投顺义新盘青云国樾官宣了户型图。

看分布是位于东区的6栋，标准建面79-139㎡，共5个面积段，8种户型。

赠送方面，延续了顺义一贯的豪横尺度。

南北通面宽的阳台扩容；端户还有等进深的侧边飘窗全赠送。

最重要的是，青云国樾的阳台，只有主卧部分的开敞阳台计一半建面；

绝大部分是防火挑檐+设备平台，面积全赠送。

防火挑檐封不封？

这个问题感觉都多余问。

尽管开发商在回复反馈意见中明确：开敞阳台、设备平台、防火挑檐均按规划许可进行建设，不可封闭。

并且白纸黑字上加盖了红色公章，显得非常有诚意。

但是户型设计师显然有自己的想法。

79中间户北边一间小卧室，不封阳台只有1.45米的进深，放个单人床都会挡门；

79边户的小卧室，进深虽然标着2.45米，但是被玄关柜挤掉的缺角空间，进深也就1.5米左右。

不谈舒适性，如果不把阳台包进来，这个尺度根本就无法实现居住功能。

108四居的问题更加明显，北向小卧室面积不到4平米，还没有阳台的面积大，只能做个储物间；

南向次卧阳台以内进深是2.15米，按照3米面宽计算，房间面积也只有6米出头。

顶配建面139㎡，北面小卧室进深也都不到2米。

户型图上的三居、四居，都是把阳台包进来之后才有的格局。

负公摊产品

一旦接受阳台可封闭的设定，这套户型图就非常炸裂了。

以引流款79㎡边户为例。

三居两卫，还有独立入户玄关，也是刷新市场对这个面积段户型的认知了。

之所以能在80以下面积段实现这种功能，是因为它的实得面积超83㎡。

非新规盘，即使是洋房产品，得房率能达到80%就不错了。

套内83㎡的房子，建面起码要在105㎡左右。

而青云国樾的赠送面积全加起来足有22㎡，实际使用率达到105%，妥妥的负公摊产品。

当然这个户型只在2号楼的东边户，共11套，手慢无。

同面积段中户，有55套。

没有侧边飘窗的加持，并且北向设备平台的进深也缩短了。

整体赠送面积少了7㎡+，实得率也大打折扣。

拿地回溯

青云国樾所在顺义新国展三期地块成交于2月3日，中国铁工投资建设集团有限公司（以下简称“铁工投”）以28.1亿元底价摘得。

土地面积总计5.97公顷，规划建面约12.86万㎡。

项目包含3幅子地块，03、04地块为住宅用地，建面合计约8.24万㎡，容积率2.0，折合楼面价3万元/㎡；

南侧05地块为商业用地，建筑规模约4.62万㎡，容积率2.5，折合楼面价约0.73万元/㎡。

整体建筑规模上，住宅占比64%，商业占比36%，相当考验开发商的商业运营水平。

拿地当天，项目开发主体北京铁工城市开发建设有限公司成立，注册资本2000万元，由铁工投100%持股。

项目公司法人、董事、经理由袁晨亮担任。

铁工投为中铁股份（601390.SH）的全资子公司，其主业聚焦于基础设施、市政工程、生态治理等领域。

此前极少参与北京商品住宅用地竞拍，更多是以联合体成员或政府类项目合作方身份参与城市更新、片区开发，如参与雄安新区、京津冀生态廊道项目。

住宅首秀，案名用上了“国”字，巧妙地与项目所在的顺义新国展三期板块形成了呼应。

同时，建筑立面大量金属色系，与绿地辉映，配色上有点接近新国展的“紫金丝带”。

央企处女作，不玩套路

首次开发住宅项目，铁工投拿出了一套非常务实的产品。

项目总建面11.59万㎡，其中地上计容面积为8.24万㎡，容积率2.0。

规划14栋9-13F洋房和小高层，共778户。

两幅住宅地块形状都比较规则，正南正北朝向，东西面宽长，面宽资源很好。

在北京楼市疯狂卷公区的当下，铁工投项目并没在这方面花大心思。

没有风雨连廊和架空层等常规配置，只在东区的东北角位置，规划有一处下沉庭院可做会所。

与小区的整体面积相比，这处下沉庭院的规模也比较有限，还没有旁边一栋住宅楼的占地面积大。

从楼栋排布来看，小区没有中央景观的概念，但是楼间距非常大。

洋房为主的社区，最大楼间距超过60米；

斜角距离最近的也有13米之多，即使一层房源，采光也会相当不错。

这种点状布局，非常适合采用多核组团式的景观策略，将原本单调的“大片空地”转化为多个不同主题的功能性花园，呈现不同的场景体验，增加居住的趣味性和归属感。