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【央企实力】招商蛇口 百年央企 。

【双地铁旁】 1号线梨园站仅400米，7号线群芳站1.2公里。

【超稀缺性】近12年通州主城核心区梨园板块唯一的住宅用地。

［高得房率］88%-92%

一、项目概况

• 基础信息
• 项目地址：北京市通州区云景东路与五所南路交汇处向东200米路北，城1号线地铁梨园站南约400m
• 产品类型：12栋楼，9栋6-11F洋房，3栋13-16F小高层
• 产权年限：70年
• 占地面积：约1.6万㎡
• 建筑面积：约3.47万㎡
• 容积率：2.17
• 绿化率：30%
• 总户数：367户
• 车位配比：1:1.2
• 物业：招商积余物业
• 物业费：5.9元/㎡·月
• 在售状态：在售
• 主力户型：79-128㎡二至四居
• 均价：62000元/㎡
• 总价区间：400-760万
• 交付标准：精装修交付，标配新风、中央空调、地暖、洗碗机、厨卫柜体等
• 交房时间：2027年12月31日
• 网签数据：已网签249套，网签均价5.81万/㎡（截至2026年2月4日）

二、核心区域与交通配套

• 区域价值
• 区位定位：北京副中心，通州主核稀缺土地，近12年通州主城核心区唯一的住宅用地，通州1号线沿线真正地铁新盘（400m），近3年通州首批跨时代好房子地块。
• 板块优势：通州副中心红利兑现，未来已至。投资红利方面，副中心总投资规模达8000亿，每年近千亿，日均4.3亿投入城市建设；人口红利方面，北京人口增长极，增速全市第一；产业红利方面，金融产业对副中心GDP贡献率近3成，与国贸CBD连通起北京的金融动脉；三大引擎红利方面，运河商务区、文化旅游区、行政文化区三大引擎合力兑现，呈现繁城景象。

• 交通网络
• 轨道交通：紧邻1号线梨园站，直线距离仅约400m，途径国贸CBD、王府井、故宫、金融街、环球影城等资源汇集地，北京换乘站点TOP1，未来将有16个换乘站点。
• 道路交通：周边300米范围内环绕五所南路站等多个公交站点，多条公交线路途经，轻松覆盖梨园镇中心等区域。自驾可依托京通快速路20分直达CBD，30分接驳首都机场，紧邻东六环和京津高速，自驾25分钟可以到达副中心行政办公区。

三、周边生活配套

• 商业配套
• 高端商圈：领展购物中心、通州万达、阳光新生活广场、物美超市、玫瑰坊商业街区、华远好天地购物中心、湾里·王府井奥莱等。

• 社区商业：梨园十字金轴商业街，家门口举步可达餐饮120+家、生活商超类20+家、娱乐休闲类50+家、银行服务10+家、酒店服务10+家；贵友大厦步行约350m，环影12街区步行约400m。

• 教育医疗
• 公立教育：育才学校通州分校，九年一贯制，高级教师占比51%，通州TOP3，在通州初中学的升学人数排名TOP1；梨园镇中心小学、运河小学(低年级部)、运河小学、临河里小学、北京市史家小学通州分校等；北京市通州区运河中学(初中部)、北京市通州区运河中学东校区、北京市通州区玉桥中学、北京市通州区第六中学、潞河中学等。

• 医疗资源：东直门医院（三甲）、潞河医院、妇幼保健院、新华医院、北京中医药大学东直门医院(通州院区)、首都医科大学附属北京潞河医院、北京市通州区新华医院、北京市通州区中西医结合医院等。

• 生态休闲
• 自然景观：1km步行可达4座公园，超50万平公园环伺；3km内可达8座公园，包括梨园主题公园、通州云景公园、通州区人口文化园、玉春园、万春园等；城市绿心公园距离项目约3公里，台湖的万亩休憩园距离项目约500米，萧太后河的滨河水道距离项目约1公里。

• 高端配套：北京环球度假区、北京最大奥特莱斯2025年开业、顶点公园2026年开放，集多个国际顶级IP一体、海昌海洋公园2026年开放，北京2000年后新建的首个海洋公园。

四、项目规划与产品设计

• 社区规划
• 整体布局：项目占地约1.6万㎡，总建面3.47万㎡，规划12栋5-16层洋房及小高层，容积率低至2.17，绿化率达30%，形成梯度天际线与开阔楼间距。

• 配套设施：社区内规划2000㎡中央花园，通过微地形造景、沉浸式水景与全龄活动空间，将自然肌理融入社区生活；还设有风雨连廊、架空层泛会所及中央景观轴，强化邻里互动与生态融合；配建车位中充电车位比例远超常规标准，助力城市副中心迈向绿色交通新时代。

• 建筑特色
• 立面设计：现代简约风格，搭配金属与玻璃材质，与副中心城市风貌相呼应；建筑立面采用铝板与玻璃幕墙的复合材质，通过数控切割工艺打造立体线条，浅灰色主调搭配局部金属质感，呼应通州商务区。

• 技术标准：采用“玉带抱腰”式地形设计，弱化高层压迫感；创新性引入“第四代住宅”理念，如270°转角采光窗、全景落地玻璃等设计，既提升采光效率，又强化视觉纵深感；单元门厅采用航天级铝镁合金吊顶与泛光灯带，形成光影层次分明的归家礼序。

• 户型设计
• 产品创新：通过南向阳台半赠送、北向设备平台全赠送等创新设计，得房率超90%，79㎡户型实现三居功能，128㎡采用四叶草布局，空间利用率显著提升。
• 空间理念：户型设计涵盖79-128㎡二至四居，空间设计兼顾舒适与实用，满足不同家庭结构需求。
• 赠送空间：南向阳台半赠送、北向设备平台全赠送，部分边户有侧边飘窗和转角飘窗赠送。

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