公共区域竖起收费杆，业主连知情权都没有？

权 益 保 护

公共区域竖起收费杆，
业主连知情权都没有？

南昌某大型小区：物业一言不合就装杆收费，业主怒了

南昌，高新区，某大型商品房小区。

小区业主出门，发现公共区域多了几根停车收费杆。

没有提前告知，没有业主大会表决，没有合作协议公示，没有收费审批文件，没有收益分配方案——什么都没有，杆子就已经立起来了，收费已经开始了。

业主的原话：

"我们直到看到收费杆立起来，才知道这件事！"

这句话听着是不是很耳熟？

物业单方面引入第三方停车管理公司，把业主共有的公共区域划为收费车位，安装停车收费杆，开始向进出车辆收费。业主多次反对，物业拒绝整改。

最后，业主通过问政平台投诉，属地镇政府介入——收费杆才终于停了。

一个本该由业主自己决定的事，愣是闹到政府出面才解决。

这背后暴露的，不只是某一家物业的问题，而是整个行业对业主权利的漠视。

先搞清楚：公共区域归谁？

这个问题，答案非常明确，法律写得清清楚楚。

《民法典》第二百七十四条：

"建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。"

《民法典》第二百七十八条：

"下列事项由业主共同决定……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。"——需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

翻译成人话：小区公共区域是全体业主的，在公共区域设收费车位，必须经业主大会表决通过。

物业有建议权，有执行权，但没有决定权。

这家物业，跳过了业主大会表决，跳过了业委会同意，跳过了任何形式的公示和征求意见，直接拉来一家第三方公司就把杆子立上了。

这不是管理，这是擅闯。

物业的辩解：初衷是好的？

被业主投诉后，物业和镇政府是这样回应的：

物业说法：

"为规范停车秩序、管控外来车辆占用业主资源、缓解停车拥堵及乱停乱放问题，在部分业主代表建议下设置了停车收费杆。"

"初衷是通过规范化管理维护小区正常停车秩序，保障全体业主停车权益。"

看清楚了，这个说法里有一个非常关键的词——"部分业主代表建议"。

"部分业主代表"不等于"业主大会"。三个五个业主代表点头，就能代表全体业主拍板了吗？今天这几个代表同意装杆收费，明天那几个代表能不能同意拆围墙开商铺？

程序正义，是法律底线，不是可以随意跳过的"小节"。

再说"初衷是好的"这件事。

初衷再好，程序违法就是违法。小偷还说初衷是养家糊口呢。如果"初衷好"就能绕过法律规定，那法律的存在还有什么意义？管理小区停车秩序，方法有很多——加强巡逻、贴违停通知、来访登记制度——唯独不能绕过业主大会直接上收费杆。这是态度问题，更是法律意识问题。

而且，这个"初衷"背后有没有别的考量？引进第三方停车公司，合作协议内容是什么？收费标准怎么定的？收的钱进了谁的口袋？收益怎么分配？

这些问题，一个都没公示。

没有公示的合作协议，谁知道这家第三方公司和物业之间有没有利益输送？没有公示的收费标准，谁知道定价是否合理？没有公示的收益分配方案，谁知道这笔钱是进了全体业主的公共收益账户，还是进了别人的腰包？

这不是个案，
而是行业的"标准操作"

类似的事情，在多地反复上演：

• 江西某地一大型商品房小区（2026年2月）——业主投诉公共区域停车位违规收费，恶意封闭共有车位。

• 某品牌开发商旗下小区（2026年3月）——物业无手续擅自收取停车费，官方责令立即停止。

• 某设区市全市专项整治（2025年6月）——住建、发改、市监三部门联合出手，重拳整治住宅小区"乱停车、乱收费"问题。

同一个问题，在不同城市反复出现，甚至到了需要政府部门联合整治的地步。

为什么？因为对很多物业公司来说，在公共区域设停车收费杆，已经成了一种"创收手段"，甚至是一种"行业惯例"。做法基本相同：

Step 1：找几个"业主代表"背书，营造"业主有需求"的假象。

Step 2：引入第三方停车公司（这样出了事可以甩锅给第三方）。

Step 3：趁业主不注意，连夜装杆，先上车后补票。

Step 4：开始收费。不公示合同、不公示标准、不公示收益去向。

Step 5：业主投诉 → 能拖就拖 → 实在拖不过去就"暂停" → 风头过了再来。

这套流程，已经不是"管理方式不当"可以解释的了，这就是在侵占业主的共有权益。

那些"暂停"的收费杆，
后来怎样了？

属地镇政府回复说：该点位现已停止停车收费，相关设备暂停运行。后续是否继续设置，将征求三分之二以上业主意见。

注意措辞——"暂停运行"，不是"拆除"。

"暂停"意味着什么？意味着杆子还在那里，设备还在那里，只要风头一过，随时可以重新启动。很多小区的业主都有类似的经历：投诉了，停了；过了一段时间，又悄悄开了；再投诉，再停；再过一阵，又来了……猫鼠游戏，周而复始。

更关键的是，收费杆"暂停"了，但之前收的钱怎么办？

这家小区从一年前就开始装杆收费，到被投诉停收，这中间收了多少钱？这笔钱是进了全体业主的公共收益账户，还是被第三方公司和物业分了？

违规收取的钱，该退还得退还，该归入公共收益的归入公共收益。这不是"暂停运行"就能一笔带过的。

之前我们写过某知名物业撤场后被判返还168万公共收益的案例。如果物业觉得可以悄悄装杆收费、被抓了就"暂停"、之前收的钱不了了之，那法律教育的代价迟早会来。

业主怎么维权？
记住这四条底线

底线一：涉及公共区域的经营事项，必须业主大会表决。

不只是停车收费，还包括电梯广告、外墙广告、公共区域摆摊设点等。任何将公共区域用于经营的行为，都必须经业主大会表决同意。没有表决，就是违规。业主有权要求立即停止。

底线二：物业公司有建议权，没有决定权。

物业可以提出停车管理方案，但方案必须经业主大会表决通过后才能执行。物业单方面决定装杆、定价、收费，性质等同于未经同意擅自处分他人财产。

底线三：公共收益必须公开透明。

即便业主大会同意设停车收费，收费标准、合作协议、收益分配方案必须全部公示，接受全体业主监督。这笔钱属于全体业主的公共收益，任何物业无权私下处置。

底线四：维权渠道要选对，投诉要趁早。

先向物业书面提出异议（保留证据），然后向业委会反映（如有），再向属地住建部门、12345热线投诉，必要时通过问政平台曝光。不要等收费运行了几个月甚至几年才想起来维权，越拖越被动。

物业的"自作聪明"，
正在透支最后的信任

平心而论，小区停车秩序确实是很多小区的痛点。外来车辆占用、乱停乱放、消防通道被堵——这些问题真实存在，业主也确实有怨言。

规范停车秩序，是应该做的事。

但做正确的事，必须用正确的方式。

正确的方式是什么？

第一步：物业起草停车管理方案，明确车位划定、收费标准、收益分配。

第二步：方案全文公示不少于15天，让每一位业主知情。

第三步：组织业主大会表决，达到法定通过比例。

第四步：按规定向发改部门办理收费备案，向市监部门办理相关手续。

第五步：公示全部审批文件，然后才能开始执行。

这套流程麻烦吗？确实麻烦。但法律就是这样规定的，麻烦本身就是对业主权利的保护。

怕麻烦就不走程序，跟怕堵车就闯红灯有什么区别？

物业管理行业现在最缺的，不是"管理手段"，而是对业主权利的基本尊重。很多物业企业的思维方式还停留在"我管我的，业主交钱就行"的阶段，把业主当被管理对象，而不是平等的服务对象和合作方。

在公共区域上做文章、搞创收，看似是"聪明"，实际上是在一点点透支业主的信任。今天你偷偷装了停车收费杆，明天业主凭什么相信你公示的公共收益是真的？后天你要求涨价的时候，业主凭什么同意？

信任崩塌之后，重建的成本是装一百根收费杆都赚不回来的。

业主的公共区域，业主说了算。

这不是一句口号，
这是法律赋予每一位业主的权利。
物业想动这块蛋糕？
先过业主大会这一关。

转发到你的业主群，
让更多人知道：
公共区域的每一寸，都属于全体业主。

这里是「物业管理的那些事」，
以案例说话，用数据驱动，
推动物业行业向前一步。
转发、点赞、在看，就是最大的支持。

本文案例基于公开媒体报道整理，为保护当事人隐私，
小区名称及物业公司名称均已做化名处理。
不构成法律意见。